Домострой

Как лучше оформить право на землю под домом? Советы юриста

Приватизация земельного участка или аренда? Что лучше выбрать? Многие бьются над этим вопросом, не понимая, какие у этих вариантов есть плюсы и минусы. Какие риски может понести человек, приобретая землю в собственность? Все ли так гладко, или здесь есть тонкие моменты, о которых нам не известно? Множество подобных вопросов находится в головах у людей, которые хоть раз в жизни сталкивались со строительством своего дома. Обо всех юридических тонкостях при приобретении земли рассказал старший юрист юридической компании Vinder Law Office Павел Перфильев. Подробнее – в материале "Домостроя".

Вопрос: Павел, сейчас земельный участок может находиться либо в аренде, либо в собственности. Расскажите о плюсах аренды и плюсах собственности?

Павел Перфильев: Главный плюс участка, находящегося в собственности, состоит в том, что им можно распорядиться по своему усмотрению. Например, продать, подарить, передать в залог и так далее. Единственное ограничение – если на участке стоит дом. В этом случае распорядиться такой землей можно только совместно со зданием. Продать земельный участок, не передав право собственности на дом, невозможно.

Но у права собственности на земельный участок есть и свой минус: за владение таким участком нужно платить налог. Размер налоговых платежей на землю зависит от ее кадастровой стоимости и может достигать нескольких десятков тысяч рублей за гектар ежегодно.
В случае с арендой земли платить налог не надо. Однако нужно регулярно отчислять арендные платежи, которые собственник земельного участка может периодически увеличивать. Кроме того, договор аренды земли заключается на определенный срок, по окончании которого соглашение может быть расторгнуто или перезаключено на новый срок. Соответственно, существует риск потери права пользования земельным участком после того как срок действия аренды завершится.

Вопрос: А чем еще рискует домовладелец, приобретая участок под домом в аренду?

Павел Перфильев: В советское время большинство земельных участков принадлежали предприятиям на праве постоянного бессрочного пользования. Затем СССР распался, и государство предписало владельцам участков, находящихся в постоянном бессрочном пользовании, переоформить их в собственность или взять в аренду. При этом выбор в пользу того или иного решения можно было сделать только один раз. И участок, взятый в аренду, уже нельзя было переоформить затем в собственность. Однако сейчас это ограничение уже не действует как противоречащее основным началам гражданского законодательства.

Поэтому сегодня единственным риском приобретения участка под домом в аренду является угроза того, что в дальнейшем размер арендной платы может существенно увеличиться. А вот отобрать у вас участок уже никто не сможет, так как дом находится у вас в собственности.

Вопрос: А существует ли риск при приобретении земли в собственность?

Павел Перфильев: Главное - купить землю у ее действительного собственника. Это общий риск, который покупатель несет при приобретении любого дорогостоящего имущества. Для того чтобы его избежать, необходимо запросить в Росреестре выписку из единого государственного реестра прав, в котором содержатся сведения о собственнике земли, основаниях возникновения права собственности, имеющихся обременениях и так далее.

Кроме того, большое значение имеет тот факт, поставлен ли участок на кадастровый учет. Определены ли его границы в установленном порядке. Это важно, так как позволяет в дальнейшем избежать ситуации возможных споров и конфликтов с владельцами соседних земельных участков.

Вопрос: Павел, расскажите, бывают ли случаи, когда приобрести участок в собственность невозможно?

Павел Перфильев: Да, конечно. Невозможно приобрести в частную собственность земельные участки, изъятые в соответствии с Земельным кодексом из оборота (например, земли, занятые природными заповедниками), а также земельные участки, ограниченные в обороте (например, земли, зарезервированные для государственных нужд).

Вопрос: С чего начинается приватизация земли?

Павел Перфильев: В первую очередь нужно подать заявление о приватизации земельного участка. Для этого необходимо обратиться в уполномоченный орган, который занимается оформлением права собственности на землю. Ну а дальше уже начинается сама процедура приватизации. Собираются необходимые справки и документы, издается постановление о предоставлении участка в собственность. Как правило, государство не отказывает в приватизации, если для ее проведения есть все законные основания. Исключение составляют случаи, в которых речь идет о каком-то масштабном строительстве на приватизируемом земельном участке. Нередко в таких ситуациях необходимо проводить публичные слушания и проходить массу всевозможных согласований. Учитывая российскую специфику, проблемы здесь неизбежны.

Вопрос: Скажите, возможна ли такая ситуация: участок, находящийся в собственности, изымают для проведения госпрограмм (например, для строительства дороги). Что в таком случае нужно делать, чтобы отстоять свое право собственности?

Павел Перфильев: Если при изъятии земельного участка были соблюдены все необходимые процедуры, то вы вряд ли сможете отстоять свое право собственности. Однако в этом случае вы можете требовать справедливой компенсации за земельный участок, которая определяется на основе его рыночной стоимости. Практика показывает, что государство, как правило, пытается занизить оценку изымаемой земли. Поэтому для того чтобы защитить свое право на справедливую компенсацию, вам придется обратиться в суд и настоять на проведении независимой экспертизы стоимости участка.

Вопрос: Сейчас в собственность оформляется земля под многоквартирными домами. Расскажите, на что следует обратить внимание при оформлении?

Павел Перфильев: Надо сказать, что отсутствие оформленного права на землю под многоквартирным домом не лишает его жильцов права на распоряжение этой землей (но только вместе с квартирой), потому что жильцы в любом случае являются долевыми собственниками этой земли. То есть земельный участок, расположенный под домом, принадлежит на праве общей долевой собственности всем жильцам. Доли при этом определяются соразмерно площадям квартир. Оформление же права собственности на расположенную под домом и придомовую землю необходимо государству в фискальных целях. Потому что как только появляется оформленное право собственности на землю, на жильцов дома тут же возлагается обязанность платить за нее дополнительные налоги. И, на мой взгляд, плюсов от оформления таких участков в собственность жильцы не получают. Разве что, теоретически, общее собрание собственников квартир может принять решение о передаче жителю дома Сидорову кусочка придомовой территории, на котором он сможет построить теплицу. Но распорядиться этой землей он все равно не сможет, ему предоставляется лишь право использовать ее для разведения, например, помидоров.

Вопрос: А что же такое придомовая территория, и как она оформляется? Кому она отходит в собственность при управлении многоквартирными домами?

Павел Перфильев: Придомовая территория входит в состав общего имущества дома, собственно, наряду с участком, расположенным под зданием. Она также принадлежит всем жильцам на праве общей долевой собственности, и платить за ее содержание, в том числе за ее благоустройство, должны все собственники жилья. Оформить право собственности на часть придомовой территории можно только на бумаге, так как распорядиться этим участком все равно невозможно.

Вопрос: Скажите, какие могут возникнуть проблемы при оформлении в собственность участка под многоквартирным домом?

Павел Перфильев: Проблема только одна – согласовать границы участка со смежными участками. В законодательстве также говорится о том, что решение об оформлении участка в собственность должно быть принято на общем собрании жильцов дома. Но, поскольку технически соблюсти эту процедуру очень не просто – кому-то из жильцов может быть некогда прийти на собрание, а кто-то не хочет платить дополнительный налог – Конституционный суд недавно разъяснил, что инициативу по оформлению расположенного под домом участка может взять на себя и один из жильцов. Как я уже говорил, такое упрощение связано с тем, что государство стремится повысить размер налоговых отчислений в бюджет.

Вопрос: Уже который год в России действует "дачная амнистия". Насколько, на Ваш взгляд, она эффективна?

Павел Перфильев: В принципе, практика Росреестром уже выработана, и никаких сложностей при регистрации земли в порядке "дачной амнистии" не возникает. Проблемы возникают потом – при последующей продаже или ином распоряжении этим участком. Процедура "дачной аминистии" позволяет оформлять землю в собственность без проведения межевания и определения четких границ участка. На такой участок выдается свидетельство о праве собственности, где даже указывается его площадь. Но если вы решите продать этот участок, вы несете риски того, что в дальнейшем покупатель может потребовать в суде признать эту сделку не заключенной. Как отметил еще несколько лет назад научно-консультативный совет при Федеральном арбитражном суде Уральского округа, не могут быть предметом сделок земельные участки, которые не имеют четко установленных границ. Пока единообразной судебной практики по спорам с такими участками нет, но нередко суды признают такие сделки незаключенными, что позволяет покупателям требовать возврата уплаченных ими денежных средств. Поэтому для того чтобы защититься от всех рисков, все равно лучше провести межевание такого участка и получить на него кадастровый паспорт.