Домострой

Земля под коммерческую застройку. Основные нюансы

После кризиса в России оживился строительный рынок, в том числе и рынок коммерческой застройки. Теперь на территории Екатеринбурга появляется все больше и больше торговых центров и гипермаркетов. О специфике освоения участков под коммерческую застройку "Домострою" рассказал директор АПИ "Земельный Фонд Урала" Алексей Козюков. Какие трудности существуют при выделении участка, на что стоит обращать внимание, и какие земли покупать – читайте в материале нашего агентства.

Вопрос: Алексей, расскажите, какие трудности существую при выделении земли в Свердловской области?

Алексей Козюков: Основная сложность заключается в том, что сейчас по новому градостроительному кодексу, для того, чтобы выставить участок на аукцион, требуется оформление градостроительной документации. Это нужно для того, чтобы городские власти понимали, что на торги выставляется не просто земля – на ней будут располагаться какие-то объекты. Однако существует следующий нюанс. Если предприниматель хочет получить землю для какого-то бизнеса, то он должен разработать градостроительную документацию на этот самый земельный участок. Потом этот участок выставляется на открытый аукцион, и любой другой предприниматель может на него претендовать, повышая цену. Таким образом, тот, кто разработал документацию, просто рискует своими деньгами и временем.

Вопрос: Какие участки наиболее выгодны для коммерческой застройки? На что обращать внимание?

Алексей Козюков: Тут многое зависит от того, какой объект собираются построить. Если предприниматели хотят построитель торговый центр, то понятно, что этот участок должен иметь хороший доступ к муниципальному транспорту, также желательно, чтобы земля располагалась в центре города. Место участка – это один из самых важных параметров. Если это крупный торговый центр или гипермаркет, то для него необходимо больше места, следовательно, размер участка тоже имеет большое значение. Однако участок большого размера внутри города получить сложно. Кстати, стоит обратить внимание на региональное значение этого центра: будут ли туда выезжать жители близлежащих городов, и удобно ли им будет добираться.

 foto.cheb.ru

Еще один важный момент – это инфраструктура. Есть ли на участке электроэнергия, газ и другие коммуникации? Ведь если рядом проходит газовая труба, это не значит, что в ней есть свободный объем, что можно так просто туда врезаться. Если рядом есть ЛЭП, это тоже не значит, что там есть свободная мощность, и просто так можно взять с этой ЛЭП электроэнергию.

Нужно хорошо понимать, что вообще можно строить на этом участке, что предусмотрено здесь планом развития города. Если в генплане предусмотрен объект, который предприниматель собирается построить, то этот участок можно рассматривать серьезно. Если нет, то надо понимать, что возникнут трудности. Изменить генплан развития города - вопрос не простой.

Вопрос: Где на территории нашей области находятся самые дорогие участки?

Алексей Козюков: Это земля в Екатеринбурге и приближенных к нему районах. Если пойти куда-то чуть глубже в область, то там, наверное, цены будут отличаться в разы. Но нужно обратить внимание на то, где конкретно располагается участок. По своему опыту могу сказать, что однажды мы пытались создать определенный коммерческий объект, и пытались получить землю, приближенную к трассе в районе Ревды. Но оказалось, что все те земельные участки уже давно в частной собственности. Речь даже не о том, что они дорогие или нет, эти участки никто продавать не хочет. Жители считают, что эти земли им очень пригодятся для развития своего хозяйства.

Вопрос: Из этого и просчитывается стоимость – чем ближе к Екатеринбургу, тем дороже?

Алексей Козюков: Да, но стоимость формируется продавцами. Если говорить о ликвидных землях, то понятно, что на рынке есть масса предложений по сельхозучасткам. До кризиса, пока был ажиотаж, люди покупали участки в надежде перевести их в сельхозполя, продать подороже или построить там какие-то объекты. Сейчас на рынке возникло много таких предложений, но эти земли, на мой взгляд, не ликвидны. Как бы дешево не стоила такая земля, ее потом продать будет еще сложнее, чем сейчас. И использовать ее можно только для посевов и выгула скота.

http://moscow.olx.ru

Цена на коммерческие земли зависит от нескольких факторов. Скажем, участок в 40 га. Стоимость одного гектара 4-5 млн руб., получается, что сумма сделки составит около 200 млн руб. Если вы хотите купить 1 га внутри этих 40 га, вам его никто не продаст – собственник хочет сразу весь участок продать, и все. Если площадь участка 1-2 га, что наиболее актуально для малого бизнеса, то здесь стоимость промземель начинается где-то от 10 млн руб. и доходит до 60 млн руб. Право аренды на 60 млн руб. – это цена, которая существует в городе. Причем, уточню, это не собственность, а только право аренды.

Вопрос: Скажите, а чаще участки покупают, или все-таки берут в аренду?

Алексей Козюков: Вообще стараются все-таки купить, потому что это более понятное вложение средств. Что значит арендовать участок? Это значит, что вы приобретаете землю, арендованную с определенными условиями. Вы можете распоряжаться земельным участком только в рамках этих самых условий, которые прописаны в договоре. Если вы их начнете нарушать, то договор может быть расторгнут.

Вообще сам процесс продажи права аренды, мне кажется, не совсем безопасный в юридическом смысле. Например, муниципалитет для определенных целей сдал в аренду определенному лицу земельный участок. А лицо, когда брало участок, не говорило, что хочет продать право аренды кому-то другому. Арендатор говорил, что собирается здесь что-то построить. А теперь выясняется, что хочет кому-то его продать - получается, что он обманывает власть. Это не совсем хорошо, и еще в отношении этого человека могут запросто предъявить какие-то санкции.

Вопрос: Какие нужны документы для приобретения участка?

Алексей Козюков: Любой участок должен обладать кадастровым паспортом и свидетельством на право собственности. Желательно еще увидеть договор купли-продажи и показать юристу, чтобы минимизировать юридические риски. Необходимо исследовать предыдущую сделку, чтобы эта была более безопасная. Но если это особо крупный объект, то тогда нужно смотреть всю историю этого участка. Нужно понимать, кто, когда и по какой цене продавал участок, и всё ли там правильно.