Квартирный вопрос в России звучит по-новому. Три года назад семья могла подождать ипотеку, а в 2026-м логика перевернулась: кредит на жильё стоит дороже, чем когда-либо, и съёмная квартира становится долгосрочной стратегией. Расходы на жильё планируют даже подростки — родители оформляют детскую банковскую карту до 14 лет, чтобы ребёнок учился распределять бюджет, и аренда в семейных разговорах стала привычной статьёй. Разбираемся, что происходит со ставками, кому выгодно сдавать и как не переплатить.
Что происходит на рынке аренды
Главный двигатель — дорогая ипотека. Высокая ключевая ставка ЦБ сделала жилищные кредиты недоступными, и те, кто планировал покупку, остались арендаторами. Предложение выросло на 23%, но спрос на жильё рос быстрее. В миллионниках средняя ставка аренды однокомнатной квартиры составила 31,5 тысячи рублей — на 15% выше прошлого года. Рост цен замедлился: в 2023–2024 годах аренда прибавляла 22–23% за сезон, в 2025-м — около 10%.
Сезонность сохраняется: пик спроса — август–сентябрь, зимой ставки падают на 5–8%. Прогноз на 2026 год — рост 5–10% в столицах, стабилизация в регионах.
Средние цены аренды по регионам
Москва — самый дорогой рынок. Однокомнатная квартира стоит 52–66 тысяч рублей, двухкомнатная — 70–85 тысяч. Минимальная стоимость аренды пригодного жилья — 44 тысячи.
Петербург показал самый резкий рост: арендная плата за 2025 год увеличилась на 17,7%, средние ставки за однокомнатную достигли 47 тысяч.
За пределами столиц дешевле. Екатеринбург — 38 тысяч, Казань — 36 тысяч, Новосибирск и Нижний Новгород — 34 тысячи. Самое доступное жильё в аренду — в Воронеже (22 тысячи), Волгограде (23 тысячи) и Омске (24 тысячи).
Для кого сейчас выгодно сдавать жильё
Доходность от сдачи однокомнатной квартиры — 6,1% годовых на январь 2026 года (данные «Циана»). В Москве — 5,5%, в Петербурге — 5,2%. Банковские вклады на 1–3 года приносят 6–13% — формально выгоднее. Но в регионах картина другая: Хабаровск — 8,8%, Ярославль — 7,2%, Новосибирск — 7%. Там доход от аренды на длительный срок привлекателен.
Налоги на аренду определяют рентабельность. Самозанятые платят 4% при сдаче физлицу (ФЗ № 422-ФЗ), обычные физлица — 13% НДФЛ. На квартире за 35 тысяч разница — почти 38 тысяч рублей в год. Лимит для НПД — 2,4 миллиона, режим действует до 2028 года.
Советы арендаторам: как не переплатить
Проверяйте собственника. Выписка из ЕГРН подтвердит право собственности — от 350 рублей на сайте Росреестра. Читайте договор аренды целиком: срок, порядок повышения платы, условия возврата залога.
Торгуйтесь. Зимой арендодатели дают скидки до 10%. Предложите договор на год — это аргумент для снижения ставки.
Считайте полную стоимость. Залог, комиссия агентства (50–100% месячной ставки), коммунальные — всё сверх аренды. Ищите объявления от собственников, чтобы убрать комиссию.
Запомнить
Аренда в 2026 году подорожает на 5–10% в столицах. Однокомнатная в Москве — 52–66 тысяч, в Петербурге — 47 тысяч, в регионах — 22–38 тысяч. Доходность сдачи — около 6%, в регионах до 9%. Самозанятость экономит до 38 тысяч рублей в год. Арендаторам — проверять ЕГРН, торговаться зимой и читать договор.
