Домострой

Застройщик или риэлтор? У кого лучше покупать квартиру в новостройке

Кто такой риэлтор? Это посредник при сделках с недвижимостью. Как вы считаете, нужен ли риэлтор застройщикам, чтобы продать их объекты? Вопрос может показаться глупым. Многие скажут, что – да, ведь дело застройщика – возводить дома, а дело риэлтора – проводить операции с недвижимостью. Однако, если вы успели заметить, ситуация меняется. Дело в том, что застройщик расширяет поле деятельности, создавая собственные отделы продаж, и отказывается от услуг риэлторов. Как на это должен реагировать покупатель? С кем ему будет удобнее сотрудничать - через проверенных агентов, или напрямую, через застройщиков? Об это читайте в материале нашего агентства.

Мнения риэлторов

Взаимоотношения риэлторов и застройщиков давно вызывают у меня живой интерес. Посмотрите, застройщикам можно оперировать несколькими схемами, чтобы продать объект, а какая работа остается риэлтору? Первый вариант схемы подразумевает сотрудничество с агентствами недвижимости. Возможен и такой вариант - застройщик начинает действовать самостоятельно, создавая свои отделы продаж. И есть еще третий способ действия – комбинированный. В этом случае застройщик может самостоятельно продавать объекты, а так же воспользоваться услугами риэлторов, чтобы обеспечить наиболее быстрые продажи. Давайте теперь обратимся к мнению риэлторов, и узнаем, как у них развиваются отношения со строителями.

Риэлторы утверждают, что, несмотря на самостоятельность застройщиков, они до сих пор продолжают сотрудничать. И той, и другой стороне это выгодно. По словам директора агентства недвижимости "Антей" Игоря Обухова, таким образом, риэлторы обеспечивают определенный процент продаж застройщику. Да и самим агентам такое сотрудничество будет выгодно, поскольку с застройщиками обговаривается комиссия за каждый проданный объект.

Однако стоит отметить один интересный нюанс. Риэлторы рассказали, что не все строители заключают с ними эксклюзивный контракт. Это значит, что застройщики сотрудничают сразу с несколькими агентствами, повышая возможность продать больше объектов. Вот поэтому агентам приходится бороться за место под солнцем. "Кто успеет, тот первый и продаст. Конечно, после этого для нас не представляет большого интереса продажа их квартир, нежели с тем застройщиком, у которого мы одни", - прокомментировала специалист по недвижимости ГК "Новосел" Дарья Журавко.

Теперь давайте рассмотрим схему, при которой застройщик проявляет полную самостоятельность. Почему же всё-таки они перестают пользоваться услугами агентов по недвижимости и создают свои собственные отделы продаж? Ответ как всегда прост. "Услуги риэлторов платные. Если застройщики считают, что им будет выгоднее реализовывать объекты через свой отдел продаж, то так и работают", - отметил Игорь Обухов.

По словам Дарьи Журавко, создавая свои отделы, застройщики экономят около 2%, это те самые деньги, которые по контракту могут быть в кармане риэлтора. Но, отмечает специалист, что если дом еще не сдан, то жилье там, естественно, стоит дешево, и получается, что 2% от суммы – деньги не большие.

Однако Игорь Обухов считает, что для застройщиков создание своего отдела продаж может быть эффективнее, чем сотрудничество с агентами недвижимости, однако, не факт, что это будет дешевле. По мнению эксперта, в данной ситуации всё будет зависеть от объема продаж.

Думаю, что для покупателей квартиры в новостройке не представляет большого интереса взаимоотношения двух сторон. У клиента свои цели – приобрести подешевле хорошее жилье. Так у кого же все-таки лучше приобретать квартиру? "На сегодняшний день отношения между застройщиками и риэлторами складываются таким образом, что и у тех, и у других цены одинаковые. То есть, получается, всё равно, у кого клиент будет покупать новостройку", - отметил Игорь Обухов.

"Тут вообще без разницы – пойдет клиент к застройщику, либо к риэлтору", - вторит Дарья Журавко. "Вся информация и реклама, что у агентства недвижимости, что у застройщика – одинаковая, и цены одни и те же", - отметила она.

Если цены и у тех и у других одинаковые, то в чем подвох? Может быть, у какой-то из сторон органичен выбор объектов? Дарья Журавко утверждает, что застройщики предоставляют агентам полную информацию о строящемся жилье. Игорь Обухов соглашается - в плане выбора объектов, и у риэлторов и у застройщиков один и тот же прайс-лист.

"Здесь существует система бронирования, аналогичная турагентствам", - отметил Игорь Обухов. По его словам, если в агентстве недвижимости оперативно обновляется прайс-лист, то клиенту без особых проблем могут предоставить перечень свободных объектов. "Если клиент соглашается на то, что ему нужна данная квартира, то можно ее на определенное время забронировать у застройщика, чтобы больше ее никому не предлагать", - рассказал эксперт.

Комментарий застройщика

Теперь давайте обратимся к застройщикам. Как на сложившуюся ситуацию реагируют сами строители? В каких они отношениях с риэлторами, и зачем им свой собственный отдел продаж?

"Во время финансового кризиса большинство крупных застройщиков делало ставку на отдел продаж, либо на свое агентство недвижимости. Финансовый кризис вынудил застройщиков искать способы сокращения расходов, и они обратились за помощью к риелторам. Тогда проще было дать скидку, нежели содержать штат менеджеров по продажам", - прокомментировал начальник группы маркетинга компании "Нова-строй" (входит в Группу ЛСР) Евгений Полков.

По словам специалиста, сейчас на фоне улучшения экономической обстановки и увеличивающегося спроса на жилье компании вновь планируют увеличить штат менеджеров по продажам и вложиться в собственную рекламу. "Агентствам недвижимости крупные компании предлагают продавать то жилье, которое не получается реализовать самому", - сообщил эксперт.

Но давайте теперь узнаем мнение самих строителей - выгодно ли им сотрудничать с риэлторами? Евгений Полков отметил, что работать с риэлторами выгоднее небольшим застройщикам, которые продают один или два объекта в год. По его мнению, расходы по открытию своего отдела продаж и рекламе вряд ли окупятся. "Отделы продаж выгодно создавать, когда вы продаете сразу несколько объектов. Большое количество сделок быстро окупят расходы на офис, зарплату, рекламу и прочее", - заявил представитель застройщика.

Если застройщик действует самостоятельно, то надо полагать, что с продажами у него все в порядке. По словам Евгения Полкова, компания "Нова-строй" реализует через собственный отдел продаж порядка 95% квартир.

Но если дела у застройщиков идут очень неплохо, что зачем им нужен риэлтор? Евгений Полков рассказал, что компания работает с агентствами недвижимости при реализации квартир на вторичном рынке. "Если к нам обращается покупатель, желающий обменять свою квартиру на новую, то мы предлагаем ему воспользоваться услугами риелторов", - пояснил специалист. По поводу квартир в новостройках начальник группы маркетинга компании "Нова-строй" подчеркнул, что когда клиент обращается к застройщику напрямую, менеджер компании лучше знает свой объект и сможет дать покупателю максимально полную консультацию.

Что получается в итоге? Сказать очень сложно, ведь каждая сторона будет отстаивать свою позицию, заявляя, что приобретать квартиры лучше у них. Но клиентам не стоит вдаваться в особенности отношения строителей и агентов по недвижимости. Покупателям просто нужно сделать выбор, у кого покупать жилье. В этом плане стороны находятся на равных – и по стоимости жилья и по количеству предлагаемых объектов. Выбор за клиентом.