Домострой

Владислав Луцков: Брать ипотеку сейчас не просто не выгодно, а опасно

Разговоры об ипотеке сегодня все меньше напоминают совсем недавние, когда большинство сетовали на ее недоступность. В условиях кризиса россиян все больше волнует другой вопрос: как выплатить, то, что было взято у банков несколько лет назад? Сокращение персонала, снижение заработных плат, в некоторых случаях повышение ставок по уже выданным кредитам - поставили в затруднительное положение, как заемщиков, так и кредиторов. Конечно, государство в стороне не осталось. В частности, "скорая помощь" ипотечникам вылилась в возможность со следующего года погасить задолженность по кредиту с помощью материнского капитала. Вопрос в том, на сколько семье может хватить этих средств? Кто сейчас может чувствовать себя увереннее: долларовые или рублевые заемщики? Кому помогут поправки в законе "Об ипотеке", в интервью "Домострою" рассказал Владислав Луцков генеральный директор "Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ".

Вопрос: Исходя из сегодняшних рыночных цен на жилье, возможно ли рассчитать на какое время может хватить средств материнского капитала при погашении ипотечной задолженности?

Владислав Луцков: Если рассматривать московскую семью, планирующую рождение второго или последующего ребенка, и предположить, что в этой семье необходимо улучшение жилищных условий: увеличение имеющейся жилой площади, например приобретение трехкомнатной квартиры вместо двухкомнатной, то, исходя из сегодняшних цен на жилье можно предположить следующие расходы. Цена трехкомнатной квартиры в Москве – около 12 млн рублей. Цена имеющейся двухкомнатной – 9 млн рублей. Недостающая сумма составит 3 млн рублей. Учитывая ставку по кредиту в рублях (сроком на 15 лет) около 19% годовых, платеж по кредиту составит порядка 230-250 тысяч рублей в год. Следовательно, суммы материнского капитала - 270 тысяч рублей - может хватить приблизительно на один год для выплаты ипотечного кредита. Принимая во внимание специфику цен в других российских городах, можно предположить, что этой суммы может хватить на 1,5-2 года платежей. Это действительно может создать неплохую основу для семейного бюджета, чтобы перенести период экономического кризиса.

Вопрос: Какие заемщики сейчас оказались в более выгодном положении: рублевые или долларовые? Какую валюту предпочитать тем, кто собирается брать ипотеку?

Владислав Луцков: Поскольку в последнее время наблюдается рост курса доллара относительно рубля, и эксперты прогнозируют продолжение этой тенденции, то можно говорить о том, что заемщики, бравшие ипотечные кредиты в долларах, оказались в трудном положении, поскольку доходы они получают в рублях. Однако в нынешней ситуации не повезло всем должникам – увеличивающиеся темпы девальвации рубля в условиях массового сокращения заработной платы, сокращения рабочих мест и отправки сотрудников в отпуск без сохранения оплаты во многих организациях, - ухудшают ситуацию должников. Поэтому брать ипотечный кредит в таких условиях не просто не выгодно, а даже опасно, поскольку существует большая вероятность нарастания наметившихся негативных тенденций в экономике и на рынке труда.

 Вопрос: Учитывая такие прогнозы, можно ли говорить, что какая-то часть заемщиков может лишиться ипотечных квартир за невыплаты по кредиту или их просрочки?

Владислав Луцков: Ситуация с массовым выселением неплатежеспособных должников будет зависеть от того, насколько глобальным окажется характер сокращений работников и снижения уровня зарплаты. Не исключено, что многим заемщикам для осуществления выплат по кредиту придется реализовывать заложенное и подыскивать менее дорогое жилье.

Вопрос: Недавно Госдума приняла поправки к закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)", уточняющие порядок перехода прав по закладным. Каким образом теперь будет происходить рефинансирование кредитов? Как это отразится на заемщиках?

Владислав Луцков: Принятые Госдумой поправки в закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и отдельные законодательные акты РФ направлены на упрощение рефинансирования ипотечных кредитов на вторичном рынке ипотечного кредитования, а именно – на совершенствование процедуры передачи пулов закладных. Благодаря внесенным законодательным изменениям права на закладные подлежат обязательному учету в специальном органе – институте депозитарного учета прав на закладные. Эти изменения необходимы, так как действующий порядок передачи закладных путем нанесения на них передаточной надписи и физическим перемещением от одного залогодержателя к другому эффективен только при сделках с единичными закладными. В условиях сложившейся рыночной ситуации, когда кредитные организации больше не обладают доступом к дешевым финансовым ресурсам, возникает необходимость активизации процесса рефинансирования уже выданных ими кредитов. А для этого необходимо упрощение передачи пулов закладных для выпуска ипотечных облигаций, которые будут обращаться на рынке. Таким образом, указанные законодательные изменения позволят активизировать рефинансирование ипотечных кредитов, выданных банками, и послужат стимулом к выдаче новых кредитов заемщикам.