Домострой

Обзор рынка жилья в Екатеринбурге

В Екатеринбурге на рынке первичного жилья укрепляются положительные тенденции. По данным аналитиков Уральской палаты недвижимости (УПН) уже возобновились работы на большинстве строек, на рынок начали выходить новые объекты. Сейчас рынок жилья находится в равновесном состоянии. Однако в среднесрочной перспективе специалисты прогнозируют рост цен на первичном рынке жилья. Причиной этому будет служить сокращение объема предложения и числа строящихся объектов, протекающей на фоне высоких объемов продаж. В итоге, на рынке новостроек может возникнуть ситуация дефицита. Рост цен на "первичку" приведет к удорожанию готового, вторичного жилья. О перспективах развития рынка жилой недвижимости "Домострою" рассказал руководитель аналитического отдела риэлторского информационного центра УПН Михаил Хорьков.

Вопрос: Михаил, расскажите, в каком сейчас состоянии находится вторичный рынок жилья?

Михаил Хорьков: Если говорить об активности рынка, то она сохраняется на достаточно высоком уровне. Может быть, чуть-чуть ниже, чем в конце прошло года. Но если сравнивать с началом 2010 г., то она заметно выше. Число сделок в первом квартале 2011 г. на 30% выше, чем в первом квартале 2010 г. Это достаточно существенный прирост. При этом цены практически не меняются, отмечается лишь незначительный рост по отдельным сегментам. В этом смысле ситуация достаточно спокойная. Объем предложения меняется, но не очень значительно. Хотя, если смотреть на более длительный временной отрезок, то сохраняется тенденция к сокращению выбора у покупателей.

Вопрос: Какой на рынке спрос?

Михаил Хорьков: Спрос не ажиотажный, он достаточно сбалансирован относительно того предложения, которое есть сегодня на рынке. Объем предложения и объем спроса находятся в равновесном положении, поэтому каких-либо ценовых колебаний в настоящий момент не происходит.

Вопрос: О каких тенденциях можно говорить? Что ожидает рынок жилья в среднесрочной перспективе?

Михаил Хорьков: Можно говорить, наверное, о сокращении выбора и сокращении предложения. В последние годы у нас объем предложения существенно превышал спрос, но сейчас рынок подошел к равновесному состоянию, и, скорее всего, в ближайшие месяцы эта тенденция сохранится. Количество сделок сейчас достаточно большое, и если ситуация не поменяется, то скорее всего, объем выбора к концу года будет меньше, чем на текущий момент.

 

Вопрос: Какие факторы могут повлиять на изменение ситуации?

Михаил Хорьков: Есть достаточно большое число макроэкономических факторов. Нельзя говорить, что мировая экономика сейчас стабильна, и в ближайшие полгода мы будем наблюдать заметный рост. Есть макроэкономические риски, которые так или иначе могут отразиться на рынке жилья, от этого никуда не уйти, и об этом не надо забывать. Каких-либо внутренних причин для снижения цен на рынке нет, но есть внешние макроэкономические риски, которые могут привести вот к такому сценарию.

Что касается внутренних факторов рынка жилья, то здесь мы пока наблюдаем сокращение предложения, сокращение объемов строящегося жилья. Именно строящегося. Объемы в стадии строительства сегодня существенно меньше, чем в 2006-2008 гг., и это вызывает небольшую озабоченность. Это является одной из главных проблем рынка в будущем. Если жилья будет строиться мало, то состояние равновесия может быть нарушено. Соответственно, если цены вырастут, то упадет активность рынка, и мы просто в очередной раз вернемся к состоянию стагнации - цены будут высокими, а число сделок снизится.

Вопрос: То есть эти тенденции могут незамедлительно повлиять и на рынок вторичного жилья?

Михаил Хорьков: Мы вообще рассматриваем рынок жилья в целом, который просто делится на какие-то сегменты – на первичный и вторичный рынок. Если первичный рынок сможет предложить покупателю хорошие условия по финансированию покупки, то он идет на первичный рынок. Если он не будет видеть для себя вариантов на первичном рынке, то может приобрести квартиру, которая была построена года два-три назад. Перераспределение покупателей с одного рынка на другой происходит постоянно, в зависимости от ситуации. Если в кризис покупатели с недоверием относились к строительству и опасались покупать недостроенное жилье, и уходили на вторичный рынок, то сейчас, напротив, многие готовы рассматривать строящиеся проекты как некую более дешевую альтернативу покупке готового жилья. С другой стороны, вторичный рынок гораздо разнообразнее по предложению. Те же "хрущевки" по-прежнему пользуются спросом в силу того, что это просто маленькие по площади квартиры, бюджет покупки низкий, подобные варианты далеко не всегда может предложить первичный рынок.

Вопрос: Вы располагаете данными о количестве строек в Екатеринбурге?

Михаил Хорьков: По итогам первого квартала, в марте 2011 г. на стадии строительства находилось примерно 1,3 млн кв. м, а в декабре, в четвертом квартале 2010 г., - 1,7 млн кв. м. Соответственно, по итогам года в эксплуатацию было сдано очень много домов, а на их смену новые стройки не пришли. Если смотреть на данные декабря 2007 г., то это 2,1 млн кв. м. Сейчас в стадии строительства жилья заметно меньше. Сдается в эксплуатацию больше, чем выводится на рынок новых объектов. В 2008 и 2009 гг. у нас был достаточно слабый период с точки зрения начала новых строек, в 2010 г. ситуация уже начала выправляться, многие замороженные стройки были возобновлены. Застройщики, завершая старые проекты, начинали новые. Весной 2011 г. этот процесс сохраняется, но пока рынок не переломил тенденцию, когда в эксплуатацию сдается больше, чем начинается строить.

Вопрос: Можно ли рассчитывать на активизацию в строительстве в этом году?

Михаил Хорьков: Этот процесс будет активизироваться. Другое дело, что практически все участники рынка говорят о серьезных проблемах с точки зрения наличия земельных участков. То есть для того чтобы увеличивать объемы строительства, необходимы участки, которые были бы инженерно подготовлены, которые можно было бы оперативно вывести на рынок. Как будет решаться данная проблема – это вопрос, в первую очередь, к администрации города.

Вопрос: По последним данным УПН, в Екатеринбурге "подорожали" однокомнатные квартиры. О чем это говорит?

Михаил Хорьков: Не стоит делать выводы, основываясь на колебаниях, которые происходят за неделю или за месяц. Структура выборки меняется, меняется предложение, поэтому +1%, +1,5%, +0,5 – это очень несущественная динамика. Если это будет наблюдаться в течение хотя бы двух-трех месяцев, можно будет говорить о том, что вырос спрос на небольшие квартиры, что основным двигателем рынка являются покупатели – молодые семьи, которые берут ипотеку и покупают самое дешевое, небольшое по площади жилье. Такую тенденцию мы наблюдали в начале 2006 г., когда наибольшими темпами росли цены на однокомнатные "хрущевки" на окраинах города. Такая ситуация сохранялась в течение нескольких кварталов. В этом случае можно говорить о какой-то тенденции. А сейчас не видно здесь какой-то отчетливой динамики, и параллелей таких я бы не стал проводить.

Вопрос: Активизировалась ли выдача ипотеки по итогам первого квартала 2011 г.?

Михаил Хорьков: В цифрах я пока не готов прокомментировать. Но то, что ипотека остается ключевым фактором, это однозначно. Около половины сделок проходит с участием заемных средств. Возможно, какие-то колебания от месяца к месяцу будут происходить, но если говорить о среднесрочной тенденции, то всё идет к тому, что число покупателей, использующих ипотеку, растет.

Вопрос: Покупатели, взявшие ипотеку, больше склоняются к покупке первичного или вторичного жилья?

Михаил Хорьков: По объемам, вторичный рынок наиболее массовый. Квартир на вторичном рынке и покупателей гораздо больше, чем на первичном. Так было всегда, и я думаю, что в ближайшие годы ситуация не поменяется, не смотря на то, что мы ожидаем увеличения объемов строительства. Для того, чтобы продавать на первичном рынке больше, он должен качественно измениться и предлагать совершенно иной продукт, либо продавать квартиры очень дешево, для того, чтобы покупатели вышли туда. Но этого не происходит.