Домострой

Эксперт: Количество сделок с заложенной недвижимостью будет постоянно расти

Сделки с заложенным жильем были наиболее популярны в докризисные времена, когда огромное количество людей шли в банки за ипотекой. После 2008 г. количество сделок сократилось, однако, по данным экспертов, в ближайшее время может наблюдаться новая волна спроса на заложенную недвижимость. Действительно ли покупать подобные квартиры выгодно? Как и где их можно найти, и какие существуют юридические тонкости сделки? Об этом корреспонденту "Домостроя" рассказала управляющий партнер одной из юридических компаний Екатеринбурга Елена Матерухина.

Вопрос: Елена, расскажите, насколько часто в Екатеринбурге совершаются сделки купли-продажи заложенного жилья? Наблюдается ли динамика в сторону повышения или понижения количества сделок? С чем это может быть связано?

Елена Матерухина: Сделки купли-продажи заложенного жилья – не новинка для уральского рынка недвижимости. Появление такого рода сделок связано с бумом выдачи ипотечных кредитов в 2005 – 2007 гг. Кризис в 2008 г. лишь усугубил тенденцию по увеличению объемов продаж заложенного имущества.

На волне роста экономики банки проще подходили к оценке платежеспособности заемщиков по ипотечным кредитам. Сейчас это отражается на количестве выставленных на продажу заложенных квартир.

По разным оценкам, около 2-3% всех квартир на общем рынке жилой недвижимости в Екатеринбурге находится под залогом, но их нельзя исключать из оборота. С другой стороны, к любым сделкам с недвижимостью покупатели подходят осторожно и внимательно. А к сделкам с заложенными квартирами – еще и очень настороженно, поскольку механизм этих сделок малоизвестен.

На мой взгляд, количество сделок с заложенным имуществом в ближайшее время будет постоянно расти. Ведь если квартира находится в залоге у банка, то до заключения договора залога она прошла тщательную проверку. Причем проверяли и историю предыдущих сделок с этим объектом, и правомочность обладания квартирой нынешних собственников. Это делает сделки с заложенным имуществом более безопасными для покупателя.

Вопрос: Каковы основные причины продажи недвижимости, находящейся в залоге?

Елена Матерухина: Наиболее частой причиной является желание сменить заложенную квартиру на другое жилье (в ином районе, с большей или меньшей площадью). При этом возможно как прекращение одного кредитного договора и заключение нового, так и смена залога в рамках одного кредитного договора.

Также нередко причиной продажи заложенной недвижимости является отсутствие у заемщика возможности регулярно производить оплату по ипотечному кредиту или, например, желание заемщика расстаться с квартирой и вернуть выплаченные за нее деньги.

Вопрос: Может ли банк заставить заемщика продать заложенное имущество или забрать заложенное имущество? Какие для этого есть рычаги у банка и на какие юридические моменты здесь стоит обратить внимание покупателю и заемщику?

Елена Матерухина: Насильно и против воли никто заемщика заключать договор заставить не может и в "Росреестр" не поведет. А даже если и попытается, то статья 179 Гражданского кодекса РФ позволяет заемщику признать такую сделку недействительной.

Но возможен вариант продажи квартиры по решению суда об обращении взыскания на заложенное имущество. В этом случае собственник квартиры уже не выступает стороной по сделке купли-продажи. А все действия по отчуждению имущества производятся службой судебных приставов.

При приобретении квартиры в такой ситуации, я бы советовала покупателю обратить внимание на то, вступило ли в силу решение суда, которым обращено взыскание на предмет залога? Выдан ли исполнительный лист? Возбуждено ли исполнительное производство? И нет ли кого-то, кто имеет право проживать в реализуемой квартире?

Если ответ хоть на один из этих вопросов – "да", то задумайтесь, не отказаться ли вам от покупки.

Вопрос: Существует мнение, что при покупке заложенной квартиры можно выиграть в цене. Действительно ли это так? От чего зависит цена?

Елена Матерухина: Формула "заложенная квартира = низкая цена", верна не во всех случаях. Прежде всего, на цену квартиры влияют ее местоположение и состояние. Если продажа происходит на добровольных началах, то цена обычно соответствует рыночной.

При добровольной продаже квартиры снижение цены может быть связано с необходимостью ускорить процесс ее реализации. Но и в этом случае цена не будет намного ниже рыночной. Скидка составляет в среднем до 100 тыс. руб.

Цена продажи объекта недвижимости при принудительном обращении взыскания на заложенное имущество определяется судом. И она обязательно содержится в его решении. При этом суд, определяя цену продажи заложенного имущества, ориентируется на указанную в договоре залога стоимость квартиры.

Если эта цена не устраивает хотя бы одну из сторон спора, то суд обязан привлечь независимого оценщика. И тогда в судебном решении указывается сумма, определенная оценщиком.

Вопрос: Расскажите о технологии сделки.

Елена Матерухина: Сделка купли-продажи заложенной квартиры технически не сложнее обычной сделки с недвижимым имуществом. Единственное отличие в том, что дополнительным фигурантом сделки выступает залогодержатель. В большинстве случаев это, разумеется, банк.

Если у вас грамотный риэлтор, то он возьмет на себя все организационные вопросы. Тогда вы, как покупатель, можете даже не заметить этих сложностей.

Самая простая схема купли-продажи заложенной квартиры выглядит так:

1. Покупатель передает продавцу аванс (задаток) за приобретаемую квартиру в размере задолженности продавца перед банком.
2. Продавец, получив деньги, погашает задолженность перед банком.
3. Банк предоставляет согласие на отчуждение предмета залога. А также выдает справку, что обязательства по кредитному соглашению исполнены в полном объеме.
4. Продавец и покупатель регистрируют договор купли-продажи в "Росреестре". Одновременно происходит снятие обременения. По окончании регистрации покупателю предоставляется выписка из ЕГРП об отсутствии обременений на квартиру.

Если планируете купить квартиру в ипотеку, то размер первого взноса должен быть не меньше, чем остаток задолженности продавца по его ипотечному кредиту.

Теоретически возможны и другие схемы покупки. Но банки на них идут неохотно.

Вот один из вариантов. Покупатель квартиры подписывает с банком-залогодержателем договор поручительства. На его основании он становится поручителем продавца (владельца квартиры) по кредиту, обеспеченному квартирой. Затем покупатель как поручитель погашает задолженность продавца перед банком. Банк выдает уведомление о том, что все обязательства по кредитному договору исполнены надлежащим образом и дает согласие на продажу объекта недвижимости. Оставшуюся сумму за объект недвижимости покупатель вносит непосредственно продавцу. В этом случае важно в договоре купли-продажи прописать порядок расчетов. И ни в коем случае не занижать цену договора. По окончании регистрационных действий необходимо обратить внимание на то, чтобы все обременения с объекта недвижимости были сняты.

Вопрос: Куда можно обратиться для покупки заложенной квартиры?

Елена Матерухина: Заложенные квартиры продаются так же как и обычные объекты недвижимости. Информацию о них можно найти в интернете и газетах. На официальном сайте Службы судебных приставов можно узнать о торгах по реализации заложенного имущества, осуществляемой службой судебных приставов.

Вопрос: Какие дополнительные расходы понесет покупатель при сделках с заложенным жильем?

Елена Матерухина: Дополнительные расходы покупателя будут состоять из госпошлины по регистрации квартиры на его имя и оплаты услуг риэлтора (если он к нему обращался).

Я бы рекомендовала покупателю никаких дополнительных расходов по таким сделкам не нести. Например, если возникает необходимость оплатить банку комиссию за досрочное погашение кредита, то ее стоит возложить на продавца.