Домострой

Как отразятся мировые финансовые "скачки" на рынке жилья Екатеринбурга

На мировых финансовых рынках сложилась довольно сложная ситуация. Однако рынок недвижимости пока ничего не почувствовал, и ведет себя как и раньше. Аналитики в связи с текущей экономической обстановкой не спешат давать прогнозы и не призывают покупателей вкладывать деньги в недвижимость, ведь ситуация может пойти по разным сценариям. Руководитель аналитического отдела риэлторского информационного центра УПН Михаил Хорьков в интервью "Домострою" рассказал, каким образом может измениться ситуация на рынке недвижимости Екатеринбурга.

Вопрос: Михаил, расскажите, как текущая экономическая ситуация скажется на рынке недвижимости?

Михаил Хорьков: В настоящий момент каких-то видимых изменений на рынке недвижимости Екатеринбурга нет. В общем-то, понятно почему - он достаточно инертен. Какие-то катаклизмы на финансовых рынках не приводят к мгновенным изменениям, и не находят своего отражения на рынке жилья. Сейчас рано делать однозначные выводы.

Вопрос: А если посмотреть на эту ситуацию в перспективе?

Михаил Хорьков: Можно рисовать кучу разных сценариев. Среди специалистов нет однозначного мнения, каким образом будет развиваться ситуация в мире, по какому пути все пойдет, соответственно, уже от этого будет зависеть ситуация на рынке жилья Екатеринбурга. Понятно, что экономика России очень зависима от внешних изменений, а рынок недвижимости – часть всей экономики. Так или иначе, все взаимосвязано, и если последствия для экономики России будут негативные, то и наш рынок не останется в стороне.

Вопрос: То есть пока рано говорить о том, как данная ситуация отразится на спросе и предложении?

Михаил Хорьков: Можно предположить, что если ситуация будет ухудшаться, то проблемы рано или поздно придут на рынок жилья Екатеринбурга. Но с другой стороны, если ситуация выровняется, то каких-то внутренних причин для падения спроса на рынке жилья нет. Все те риски, которые есть – они внешние, они связаны с каким-то внешним экономическим фоном и теми процессами, которые происходят на мировых финансовых рынках.

Вопрос: По отчетам УПН, число "замороженных" площадок в Екатеринбурге сегодня не превышает 12%, тогда как в середине 2009 г. она составляла более 50%. В связи с данной экономической ситуацией количество "замороженных" объектов опять повысится?

Михаил Хорьков: Сегодня застройщики чувствуют себя достаточно уверенно. С точки зрения спроса, с точки зрения продаж, и с точки зрения финансирования строительных проектов ситуация кардиальным образом изменилась по сравнению с тем, что было в 2009 г. Банки кредитуют застройщиков, покупатели покупают квартиры. Если ситуация поменяется, если банки не будут готовы в прежних объемах кредитовать, то соответственно, темпы строительства начнут снижаться, и они в большей степени будут зависеть от объемов продаж. Если продажи остановятся, то, соответственно, остановятся стройки. Но это только предположение. Ситуация может развиваться по этому сценарию, а может пойти по совершенно другому. Здесь никто на себя ответственность не возьмет однозначно заявлять, каким образом будут развиваться все те тенденции, которые в последние дни сформировались на мировых рынках.

Вопрос: Скажите, может ли вырасти инвестиционный спрос на недвижимость? Начнут ли вкладывать деньги в жилье?

Михаил Хорьков: В условиях кризиса вкладывать деньги в недвижимость не лучший вариант для частных инвестор. С точки зрения обывателей, людей, которые не занимаются инвестициями профессионально – такие решения могут быть приняты. Если с экономикой все будет плохо, то вкладывать в недвижимость не самое разумное решение, ведь инвестор в первую очередь рассчитывает на определенную прибыль.

Вопрос: Расскажите, в каком состоянии сейчас находится рынок недвижимости?

Михаил Хорьков: Всё достаточно спокойно, цены стабильны. На вторичном рынке наблюдается небольшой рост цен. На первичном рынке очень мало новостроек, а продажи у застройщиков идут достаточно хорошо. На каких-то локальных территориях уже сформировался некий дефицит, и покупатели уходят на рынок готовых квартир, не находя адекватного предложения на первичном рынке. Эта ситуация обусловлена тем, что во время кризиса практически не закладывались новые дома, и сейчас эта проблема как раз стала актуальна, потому что в 2010-2011 годах спрос оживился. Однако первичный рынок пока не в состоянии предложить необходимое количество вариантов по всей территории города. Есть районы, где выбор достаточно большой, а есть районы, где выбирать, в общем-то, не из чего.

Вопрос: Не могли бы вы назвать эти районы?

Михаил Хорьков: Юго-западная часть города определенно насыщена новостройками, у покупателей есть выбор. Если посмотреть на другие районы города, например, ВТУЗ-городок, то там выбор уже значительно меньше. Часто покупатели сталкиваются с недостатком предложения в том районе, где они живут, и хотели бы жить дальше. Сегодня уже отчетливо видно, что на тех территориях, где недостаточно предложений, покупатели вынуждены искать квартиры на вторичном рынке. Но это устраивает не многих, потому что не всегда тот жилой фонд, который есть в районе, устраивает покупателя.

Важной проблемой остается нехватка земли. Есть компании, которые готовы наращивать объемы строительства, с точки зрения финансов, они готовы к таким решениям, но у них нет достаточного объема земельных ресурсов, для того, чтобы активно развиваться. С точки зрения количества сделок, сейчас все стабильно – они находятся практически на докризисном уровне. Количество сделок на вторичном рынке достаточно высоко, по сравнению с предыдущими годами. С точки зрения спроса рынок достаточно живой.

Вопрос: Застройщики тоже говорят о проблеме нехватки земли. Гендиректор компании "Атомстройкомплекс" Валерий Ананьев предложил выход из данной ситуации – сносить бараки, и на их месте строить новые районы. Как вам такое предложение?

Михаил Хорьков: От этого никуда не уйти – обновлять жилой фонд города надо, надо избавляться от старого аварийного жилья. Мне кажется, это очевидный путь, и без этого развитие города представить сложно. Что касается экономической сложности, то тут уже нужно смотреть конкретный проект: на какой это будет площадке, какое количество квартир надо отселить, какие дома можно построить. То есть, есть везде свои сложности, но надо искать пути решения. Так или иначе, рынок дальше будет развиваться по этому пути, я в этом уверен.

Вопрос: Что же будет с ценами на жилье? Хотелось бы услышать ваши прогнозы.

Михаил Хорьков: Во втором-третьем поясе на рынке стоящегося жилья цены на двухкомнатные квартиры выросли на 14-17% по сравнению с серединой 2010 г. Что касается "первички", то застройщики поднимали цены на некоторые объекты. Сейчас на некоторых территориях есть один-два дома, которые продаются по достаточно высоким ценам, и в общем-то застройщики не испытывают недостатка в покупателях. Но с другой стороны, есть территории, где никакого роста нет, в силу того, что много домов на начальной стадии строительства, и соответственно, чтобы привлекать покупателей, застройщики вынуждены держать цена на более низком уровне.

Что касается цен, то сейчас сложно что-то предположить. Пока мы не корректируем свой прогноз на счет 10-20% по отдельным сегментам, который дали еще в начале года. Если ситуация будет усугубляться, то многие покупатели просто займут выжидательную позицию и не будут выходить на рынок жилья. В этих условиях цены могут пойти вниз. Если ситуация будет развиваться по другому сценарию, то плавный рост цен, который сегодня есть, сохранится. Основная причина в том, что первичный рынок сократил объем предложения, на вторичном рынке количество квартир на сегодняшний день стабильно, но меньше, чем один-два года назад, и не в состоянии удовлетворить тот объем спроса, который есть на рынке. Если число покупателей останется на том же уровне, то цены будут плавно повышаться.