Домострой

Александр Комаров: В Свердловской области в 2011 году процентные ставки по ипотеке начнут субсидировать

Рынок ипотечного кредитования на Среднем Урале постепенно оживает. В среднем за первое полугодие 2010 г., в месяц выдавалось более 800 ипотечных займов на покупку жилья. Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования пытается всеми силами подогреть интерес заемщиков к ипотеке, вводя новые программы с более выгодными условиями кредитования. Даже для тех, кто мечтает о покупке собственного дома, САИЖК приготовило предложение, от которого сложно отказаться. О том, как купить квартиру с помощью ипотеки в Свердловской области, каковы основные тенденции на рынке ипотечного кредитования, нашему агентству рассказал директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования Александр Комаров.

О покупке жилья

Вопрос: Александр Васильевич, задам вам вопрос, который волнует сейчас, наверное, большую часть людей, мечтающих о покупке собственной квартиры: какую зарплату нужно получать, чтобы можно было получить кредит в САИЖК?

Александр Комаров: На самом деле к нам приходят люди с абсолютно разными доходами. Но если вы зарабатываете меньше одного прожиточного минимума на члена своей семьи, здесь разговора о кредите вообще быть не может. А с любой другой суммой приходить можно. Платежеспособность рассчитают наши экономисты в зависимости от ежемесячного дохода и возраста.

Вопрос: Есть, к примеру, определенный порог – самая большая и самая маленькая сумма кредита, на которую могут рассчитывать заемщики?

Александр Комаров: Минимальная сумма, которую может сегодня выдать САИЖК заемщику – это 300 тыс. руб., максимальная – 4 млн руб. Эти суммы можно выплачивать на протяжении 30 лет.

Вопрос: 30 лет – это почти треть всей жизни. Многие могут с опаской отнестись к тому, что придется лучшие годы тратить на погашение кредита. Можно его раньше выплатить и избежать штрафных санкций?

Александр Комаров: Конечно. Например, завтра вы выиграли в лотерею и можно досрочно погасить весь кредит. У нас в России, к счастью, более льготные условия, чем на западе.

Вопрос: А могут заемщиками стать люди предпенсионного возраста?

Александр Комаров: Нужно помнить, что кредит нужно выплатить до достижения 65-летнего возраста. Лучше, если заемщик будет средних лет, чтобы у него была возможность взять кредит на более длительный срок.

Вопрос: Сколько личных средств должен сегодня внести заемщик, чтобы купить квартиру на вторичном рынке жилья?

Александр Комаров: Стартовый взнос сегодня составляет 30% от стоимости квартиры, 70% - заемные средства, которые выдаем мы. По программе малоэтажного жилья условия несколько другие. Минимальный взнос будет 20%, а 80% будут заемные средства.

Вопрос: А если у заемщика нет возможности заплатить сразу 30%. Например, у него есть только 10% от стоимости жилья?

Александр Комаров: Этот вопрос очень важен и мы сейчас прорабатываем его со страховыми компаниями. Разница между 30% и 10%, то есть те самые 20%, должна быть застрахована от финансового риска ─ невозврата части кредита. Сейчас мы хотим понять, в какие суммы это выльется для заемщика, и думаю, в ближайшее время сможем эти условия вывести на рынок. 30% на 70% - сегодня это золотая середина. 20% на 80% и 10% на 90% конечно тоже возможно. Но не нужно забывать, что тем самым на заемщика увеличивается долговая нагрузка. Загнать человека в угол – это самое легкое, что может быть.

Вопрос: То есть в ближайшее время можно будет получить ипотечный кредит на покупку жилья на вторичном рынке на условиях "10-90", где 10% от стоимости жилья - это собственные средства покупателя, а 90% - кредит?

Александр Комаров: Официально таких условий пока нет, но они активно обсуждаются. К сожалению, страховые компании до сих пор не могут ответить, какие тарифы по страхованию части невозврата кредита они готовы выставить.

Вопрос: С какими страховыми компаниями вы сейчас ведете переговоры на эту тему?

Александр Комаров: Россгосстрах уже подписала соглашение с АИЖК в рамках работы по этой программе. Мы получили от них данные по тарифам. А вот "Военно-страховая компания" до сих пор нам ответ так и не дала. Мы хотим сравнить тарифы, чтобы предложить заемщикам более выгодные условия.

Вопрос: Александр Васильевич, как быть, если человек сразу вносит 50% от стоимости жилья, на процентной ставке это как-то отражается?

Александр Комаров: Конечно, если вносите 50% своих средств, то процентная ставка будет 10,5%. Вносите 30% - 11%.

Вопрос: Если со страховыми компаниями все же удастся договориться ─ будет установлен оптимальный страховой тариф ─ и люди смогут вносить лишь 10% от стоимости жилья, какого размера в данном случае будет процентная ставка?

Александр Комаров: Если покупатель в будущем сможет вносить лишь 10% от стоимости жилья, то его процентная ставка составит 11,5% плюс еще страховка.

О серых зарплатах

Вопрос: Серой зарплатой сегодня, к сожалению, никого не удивишь. Все чаще приходится сталкиваться с людьми, у которых истинный ежемесячный доход во много раз меньше цифр, указанных в расчетной ведомости. Тем не менее, эти люди не боятся брать кредиты…

Александр Комаров: …В кризис государство оказало колоссальную поддержку банковскому сектору. Удалось сохранить систему. Банки выжили, а сегодня заявляют, что готовы рискованно кредитовать даже тех, кто получает серую зарплату. Может когда-то это будет считаться преступлением. Я не могу сказать, что банки этому активно способствуют, но и не препятствуют. Такое впечатление, что мы пилим сук, на котором сидим. Я полностью поддерживаю федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования, которое работает только со справками 2-НДФЛ.

Вопрос: САИЖК, насколько мне известно, также не выходит за эти рамки?

Александр Комаров: Да, программа, по которой работаем мы, не предусматривает использование при расчете платежеспособности так называемых справок в свободной форме, подтверждающих доход. Мы работаем только со справкой формы 2-НДФЛ. Зарплата должна быть белой. И если к нам приходит человек и говорит, что получает 10 тыс. по справке 2-НДФЛ, а 100 тыс. в качестве серой зарплаты, мы рассчитываем его платежеспособность исходя из 10 тыс. руб.

Вопрос: Неужели человек, у которого серая зарплата в 100 тыс. руб., не может скопить стартовый взнос хотя бы в 30%?!

Александр Комаров: Бывает и такое. Когда ко мне приходят люди и говорят, что получают 150 тыс. руб. в месяц на троих, но при этом у них есть только 10% от стоимости квартиры. Тут я задаюсь вопросом, а что вы купили еще? Мне отвечают, что взяли в кредит машину. Я спрашиваю, а куда вы деньги тратите и получаю ответ, мол привыкли жить на широкую ногу. И тут я делаю вывод: привычка есть привычка. Не думаю, что она исчезнет завтра. Когда человек сегодня не может ничего скопить, у него отсутствует элемент накопительства, тогда он не сможет обслуживать добросовестно долг. А отсюда, как вы понимаете, вытекают просрочки, дефолт.

О строительном рынке Свердловской области и дальнейших перспективах

Вопрос: В Тюменской области, насколько я знаю, большое количество социальных программ. У нас жители кредитуются под 10,5-11 процентов годовых и вся долговая нагрузка ложится на них, либо там выдаются кредиты под 5 и 7 процентов годовых, остальное компенсируют областной или краевой бюджет. И так во многих субъектах России. Неужели Свердловская область не может осилить хотя бы одну такую социальную программу?

Александр Комаров: В ближайшее время у нас этот вопрос будет решен. Положение о субсидировании процентных ставок находится на согласовании в правительстве. Но пока это "военная тайна". Но могу заверить, что в 2011 г. и у нас это заработает.

Вопрос: Застройщики Свердловской области сейчас немного паникуют из-за того, что ипотека становится с каждым днем все доступнее для населения, а вот темпы строительства оставляют желать лучшего. Некоторые уже поговаривают о грядущем дефиците жилья и повышении цен на квартиры…

Александр Комаров: … Смелое заявление. Оно основывается на сегодняшнем дне. Не факт, что завтра мы не узнаем о каких-то новеллах, которые позволят увеличить объемы строительства.

Вопрос: Когда говорят о строительном рынке Свердловской области, в поле зрения попадает лишь Екатеринбург. Это понятно – областной центр, почти третий по значимости город в России. Но хочется понять, чем сегодня живут города региона, как там складывается ситуация.

Александр Комаров: В Екатеринбурге на рынке строительства жилья ситуация сегодня выправляется, а вот в городах Свердловской области спрос населения на квартиры не так высок. Строительный сектор областных городов ─ в Нижнем Тагиле, Каменске-Уральском ─ сегодня в более тяжелой ситуации находится. Хотя стоимость одного квадратного метра там гораздо ниже 30 тыс. руб., что на первичном рынке, что на вторичном рынках.

Вопрос: На первичном и вторичном рынках жилья население активно приобретает квартиры. И появляются те, кто хочет обзавестись своим домом с приусадебным участком. Насколько известно, сейчас апробируется новый продукт в рамках программы "Новостройка" под названием "Малоэтажное жилье". Когда покупатели смогут подавать документы в САИЖК, чтобы оформить ипотеку на покупку дома?

Александр Комаров: Заявки такие сегодня мы пока не принимаем. Буквально полторы недели назад был озвучен этот продукт. Это инициатива АИЖК. Достаточно много поступало вопросов о покупке жилья в таких домах. Потому и был разработан этот продукт. Он позволяет сориентировать население и предоставить отдельные условия предоставления кредитов, либо займов на приобретение жилья этой категории.

Вопрос: А если, например, человек захочет воспользоваться этой программой и купить дом в деревне?

Александр Комаров: Дом в деревне – это не продукт малоэтажного жилья. Коттедж в чистом поле – это тоже не продукт малоэтажного жилья, поэтому мы в кредитовании откажем. А если это индивидуальный дом, коттдеж или таун-хаус так называемой цивилизованной застройки в рамках четко утвержденного проекта освоения земельного участка, то мы сможем удовлетворить этот запрос.

Вопрос: Александр Васильевич, за 7 месяцев текущего года САИЖК было выдано 984 ипотечных кредита на общую сумму в 1 млрд 281 тыс. руб. На ваш взгляд, это много или мало?

Александр Комаров: Говорить, что это много или мало, я бы не стал. Мы смогли предложить такие условия кредитования, которые помогли большему количеству людей купить жилье. И это, наверное, самое главное.