Домострой

6 мифов офисного рынка: если вам предлагают высококлассное здание в промзоне в состоянии "под отделку"...

Заказать карту

Московский рынок коммерческой недвижимости, в особенности офисной, достаточно хорошо систематизирован и урегулирован. Но нередко в этой среде всплывают устойчивые заблуждения и искаженные представления непрофессиональных участников, которые из года в год вызывают улыбку у риэлторов. Специалисты "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость" изучили самые распространенные мифы. Итак, если вам предлагают "высококлассное офисное здание в промышленной зоне в состоянии "под отделку", то, скорее всего, это подвергнутый косметическому "освежению" цех в каком-нибудь старом промышленном здании или административный корпус фабрики или завода.

Московский рынок коммерческой недвижимости, в особенности офисной, достаточно хорошо систематизирован и урегулирован. Но нередко в этой среде всплывают устойчивые заблуждения и искаженные представления непрофессиональных участников, которые из года в год вызывают улыбку у риэлторов. Специалисты "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость" изучили самые распространенные мифы.

1. Если вам предлагают "высококлассное офисное здание в промышленной зоне в состоянии "под отделку", то, скорее всего, это реконструированный или подвергнутый косметическому освежению" цех в каком-нибудь старом промышленном здании или административный корпус фабрики или завода. "Даже если вложения в модернизацию значительные, отнести здание к высококлассному бизнес-центру не позволит местоположение, являющееся обязательным критерием определения классности объекта, - рассуждает Елена Мишина, директор по развитию "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость". - Нетрудно оценить ликвидность офисного здания в окружении труб, полуразрушенных индустриальных сооружений. Кроме того, высока вероятность значительного удаления от ближайшей станции метро и того, что дорога к метро будет проходить через заброшенные пустыри или подворотни".

2. Великолепный кинотеатр или торговый центр в ближайшем Подмосковье.

Если дляинвестиций предлагается кинотеатр или торговый центр площадью 5000 кв.м в небольшом городе Подмосковья, то о скором возвращении вложений можно не мечтать, какое бы целевое использование не разработал владелец. За пределами мегаполиса просто физически слишком мал круг возможных потребителей .

3. Приобретение под реконструкцию здания детского сада

"Приобретение здания, некогда функционировавшего как детский сад ведомственного или муниципального подчинения, независимо от характера его нынешнего использования, - очень рисковая сделка, - предостерегает Елена Мишина. - Объект подлежит очень тщательной и глубокой многоуровневой проверке". Трудность усугубляет порядок организации работы государственных органов – держателей архивной информации и их работа с запросами. Потребуется масса времени, сил и денежных средств. Но даже максимальные усилия не гарантируют того, что удастся изменить целевое назначение.

4. Современное офисное помещение в высоком цоколе жилого дома

Определение современности и уровня офиса очень часто формируют, исходя исключительно из состояния и качества внутренней отделки. Более того, многие смело присваивают класс всевозможным встроенным и пристроенным помещениям жилых домов. "Но существующая классификация разработана и применима только к офисным зданиям и бизнес-центрам, - напоминает Елена Мишина. - И к критериям определения класса относится множество факторов: инженерные системы, конструктивные особенности, местоположение, парковка, вид собственности, управление зданием, а также инфраструктура и объем предоставляемых услуг. Многие арендаторы предъявляют к современным бизнес-центрам требования по наличию не просто охраняемой парковки, но теплого подземного паркинга. Для кого-то принципиальным фактором является существование общего оборудованного техникой конференц-зала, а для других – наличие внутренней закрытой парковой зоны. И никто не откажется от зоны мини-ритейла и установленных платежных и банковских терминалов". Перечень дополнительных опций многообразен. Так что даже наличие кондиционеров не приближает помещение в жилом доме к высококлассным офисам

5. Настоящий класс "В" за 10 – 12 тыс. руб. в год за квадратный метр

Базовая арендная ставка в офисных центрах класса В в Москве начинается от $350 за 1 кв.м. в год, вне центрального делового района и от $450 за 1 кв. м. в год в центральном деловом районе. Операционные (или эксплуатационные) расходы рассчитываются отдельно и составляют от $80 до 100 за 1 кв. м в год. Эти ставки не учитывают величину НДС. Кроме оплаты услуг по предоставлению связи, которые логично ложатся на арендатора отдельным договором с провайдером, зачастую и оплата электричества лежит за рамками операционных услуг. Кроме того, важно учесть затраты на парковку, которые составляют 5-10 тыс. руб. за машиноместо в месяц. Поэтому, если вам предлагают подозрительно низкую ставку аренды, то это, скорее всего, говорит о том, что класс помещения гораздо ниже обещанного.

6. Сниму в аренду 50 кв.м. в БЦ класса А

В современных бизнес-центрах высокого класса констуктив здания и дальнейшая концепция формирования офисного пространства предполагают организацию блоков минимальным размером 350-500 кв. м.

При возведении дополнительных перегородок, и, соответственно, организации коридоров и рекреационных зон, увеличивается процент площадей общего пользования, возникают большие потери полезной площади. Кроме того, увеличиваются затраты на инженерное и техническое оснащение, что, в конечном итоге, ведет к существенному снижению операционного дохода собственника или девелопера. Поэтому 50 кв. метров в здании такого класса вряд ли кто-то выделит.