Ипотека в 2025 году остаётся основным способом приобретения жилья для большинства россиян. Но условия стали жёстче: ключевая ставка высокая, доходы растут медленно, а программы поддержки ограничены. Неверно подобранная ипотека грозит финансовыми проблемами, что можно привести не только к рассторжению договора банком, но и к необходимости занимать деньги на самое необходимое. Взять кредит должникам с просрочками онлайн крайне сложно, поэтому прежде, чем принять решение об ипотеке, важно понимать, какие ставки действуют, как работают госпрограммы и что на самом деле доступно.
Как изменились ипотечные ставки в 2025 году
По состоянию на сентябрь 2025 года ключевая ставка Центробанка составляет 14 % годовых. Это напрямую влияет на ипотечные продукты: банки вынуждены повышать процент, чтобы сохранить маржу.
Сравнение со ставками 2024 года:
| Период | Ключевая ставка ЦБ | Средняя ставка по ипотеке |
| Сентябрь 2024 г. | 12,5 % | 13,0–13,5 % |
| Сентябрь 2025 г. | 14,0 % | 14,5–15,5 % |
Ставки по ипотеке в крупных банках:
- СберБанк: от 14,5 % (стандарт), от 7,9 % (льготная)
- ВТБ: от 14,7 %, по акциям — от 13,9 % (с застройщиками)
- Альфа-Банк: от 15,2 %
- Дом.РФ: от 14,9 %, семейная — от 5 %
Коммерческие банки предлагают минимальные ставки по акциям или при соблюдении ряда условий: покупка у партнёрского застройщика, комплексное страхование, первый взнос от 30 %.
Итог: рынок перешёл к фазе высоких ставок. Вернуться к уровням 2020–2021 годов (6–9 %) в ближайшее время не ожидается.
Госпрограммы и субсидии: что работает, а что закончилось
В 2025 году часть государственных программ завершена, другие действуют в ограниченном виде.
Актуальные программы:
- Семейная ипотека
- Ставка: от 5 %
- Условия: дети, рождённые после 1 января 2018 года
- Лимит: до 12 млн ₽ в Москве и Санкт-Петербурге, до 6 млн ₽ в регионах
- Срок действия: до конца 2025 года
- Льготная ипотека с господдержкой
- Ставка: от 7,9 %
- Требования: гражданство РФ, новое жильё от застройщика
- Ограничения: те же лимиты по сумме
- Программа продлена, но правительство не исключает её завершение в 2026 году
- ИТ-ипотека
- Ставка: от 5 %
- Для аккредитованных ИТ-специалистов
- Доход, стаж и работодатель — верифицируются
- Лимит до 18 млн ₽
Завершённые или приостановленные программы:
- Дальневосточная ипотека: новые заявки не принимаются с середины 2025 года.
- Сельская ипотека: заморожена до пересмотра бюджета.
- Субсидирование от застройщиков: применяется выборочно, зависит от проекта.
Вывод: доступ к льготным условиям есть, но он ограничен конкретными категориями и параметрами недвижимости.
Реальная доступность жилья: расчёт на практике
Вопрос доступности — не только в ставке, но и в доходах. Ниже — расчёты, сколько нужно зарабатывать для ипотеки на типовую квартиру в Москве и в регионе.
Пример 1. Москва, новостройка 10 млн ₽
- Первый взнос: 2 млн ₽ (20 %)
- Кредит: 8 млн ₽
- Ставка: 14,5 %
- Срок: 20 лет
- Платёж: около 105 000 ₽ в месяц
Чтобы банк одобрил такую ипотеку, официальный доход семьи должен быть не менее 160 000 ₽ в месяц (коэффициент ПДН — не выше 65 %).
Пример 2. Екатеринбург, квартира 5,5 млн ₽
- Первый взнос: 1,1 млн ₽
- Кредит: 4,4 млн ₽
- Платёж: около 58 000 ₽ в месяц
Требуемый доход: от 90 000 ₽ на семью.
Вывод: в регионах жильё относительно доступно, но даже там покупка требует стабильного дохода выше среднего. В столице — только при двух работающих заемщиках или значительном первом взносе.
Как улучшить шансы на одобрение
Получить ипотеку в 2025 году можно даже при высокой ставке, если подготовиться заранее.
Рекомендации:
- Проверьте кредитную историю.Исправить ошибки можно через БКИ. Не берите микрозаймы — это ухудшает рейтинг.
- Оформите «белый» доход.Чем прозрачнее ваша зарплата, тем больше шансов на одобрение. Наличные или серые схемы банки не принимают.
- Добавьте со-заемщика.Совокупный доход выше — вероятность одобрения выше. Можно добавить супруга(у), родственника, иногда — работодателя (по корпоративной программе).
- Соберите документы заранее.Паспорт, СНИЛС, справки 2-НДФЛ или по форме банка, трудовой договор. Заявку проще одобрить, если всё подано корректно.
- Выберите подходящий банк.У каждого — свои условия. Сравните не только ставку, но и комиссии, страхование, партнёрские застройщики. Уточните, работает ли банк с вашим регионом и типом жилья.
Запомнить
- Ипотека в 2025 году стала дороже из-за высокой ключевой ставки.
- Госпрограммы работают, но доступны не всем и действуют на ограниченный круг объектов.
- Доступность жилья зависит от региона и уровня дохода: в столице ипотека возможна при доходе от 160 000 ₽ в месяц.
- Подготовка — ключ к одобрению. Кредитная история, документы и выбор банка напрямую влияют на результат.