Домострой

Жульё на рынке жилья

Купить или арендовать квартиру – дело очень рискованное. Если человек решился на любую операцию с недвижимостью, значит, у него есть наличка, а это лакомый кусочек для мошенника. Конечно, если вы пользуетесь услугами агентства недвижимости, риск быть обманутым сведен к минимуму, но в стране ведь кризис. Какие риэлторы? Надо экономить! Это желание часто делает нас доверчивыми и слепыми, чем и пользуются аферисты. Итог – ни денег, ни жилья. Эксперты рынка недвижимости Екатеринбурга рассказали "Домострою" о том, как обезопасить себя от действий мнимых "специалистов".

Придумывать новые способы обмана совсем не обязательно. Аферисты, как правило, делают ставку на неграмотность потенциальных клиентов.

"В большинстве случаев это проблемы образованности граждан и их вера в "бесплатный сыр", где -то сложности законодательной системы. Ну, и, конечно же, искусство аферистов, в большинстве своем они имеют хорошую подготовку, как юридическую, так и психофизиологическую", - уверен руководитель аналитического отдела ГК "Новосёл" Меньшенин Сергей. Он отметил, что на фоне кризиса вполне закономерен рост числа преступлений в сфере недвижимости. "По причине снижения доходов населения, роста безработицы, снижения прибыли предприятий значительно сократятся рамки возможностей легального заработка, и гражданам придется самостоятельно искать пути выхода из создавшейся ситуации", - говорит аналитик.

Конечно, существуют и факторы, которые призваны минимизировать риски участников рынка. "В последнее время случаев мошенничества или явных противоправных действий на рынке вторичного жилья не было. Стороны, желая продать или купить квартиру, почти всегда обращаются к профессиональным участникам. Кроме того, существует и государственный контроль в виде регистрационной службы, которая играет определенную роль при подаче документов на регистрацию: происходит экспертиза пакетов документов и решение о регистрации права собственности или об отказе тоже принимают на основании закона. Эти факторы существенно минимизировали разные мошеннические действия", - комментирует Елена Артюх, руководитель Группы компаний "ЛЕВЪ & ЛЕВЪ-АУДИТ".

 Вторичный рынок

В России принято считать, что главными "клиентами" мошенников становятся либо пенсионеры, либо лица, употребляющие спиртные напитки. Первые, мало того, что доверчивые, еще и о своих правах практически ничего не знают.  По словам Людмилы Плотниковой, юриста Уральской палаты недвижимости, одним из способов мошеннических действий является подмена договора.

Например, пожилому одинокому человеку предлагают свою помощь по уходу, включающую в себя и денежные выплаты, и обеспечение продуктами питания. Естественно, при условии, что получатель данной помощи передаст свое недвижимое имущество в собственность лица, осуществляющего уход. "Вообще, стороны должны подписать договор ренты, который должен быть удостоверен нотариально и в последующем зарегистрирован в Главном управлении Федеральной регистрационной службы. Вместо этого пенсионеру предлагают заключить договор купли-продажи, соответственно, возникают совсем другие правоотношения, другие права и обязанности сторон. Как результат, прежнему собственнику позволяют проживать в своей бывшей квартире без обещанного материального обеспечения, либо новый собственник в судебном порядке пытается снять данное лицо с регистрационного учета и выселить. Выселяют обычно куда-нибудь на периферию, в богом забытые деревни и поселки", - рассказала юрист УПН.

В целом, такая же участь ждет и лиц, злоупотребляющих спиртными напитками. "Ни для кого не секрет, что "чёрные" маклеры всегда имеют знакомых, которые специально вращаются в данной среде, "отлавливая" потенциальных клиентов. Если удается найти такое лицо, то в течение нескольких недель его "обхаживают", холят и лелеют за свой счет, уговаривая выгодно продать принадлежащее ему недвижимое имущество с последующим приобретением для него другого жилого помещения и денежной доплатой. После просмотра различных квартир или частных домов, и согласия на один из предложенных вариантов, собственником выдается нотариальная доверенность, которая оформляется на третье лицо на покупку жилого помещения без указания адреса приобретаемого объекта", - рассказывает Людмила Плотникова.

Далее, продав объект, или заключив нотариально удостоверенный договор дарения (что тоже иногда практикуется), "отпраздновав совершение выгодной сделки", бывший владелец благоустроенной квартиры в Екатеринбурге, остается один на один с той реальностью, о которой даже и не предполагал, в старом заброшенном деревянном доме с четырьмя голыми стенами и прогнившей крышей над головой. Тем не менее, на удочку мошенников могут попасть и граждане, никак не подозревающие о возможной угрозе. Юристы вспоминают, что одно время практиковалась продажа недвижимости по доверенности, где представителю собственника давалось право продать имущество по своему усмотрению. Деньги такому лицу передавались добросовестным покупателем до заключения договора купли-продажи, а спустя какое-то время оказывалось, что данная доверенность уже давно отменена собственником. Найти лицо, получившее денежные средства, на огромной территории РФ или в странах ближнего зарубежья, крайне затруднительно.

 "Поэтому целесообразнее заключать договор с самим собственником и выйти на него и убедиться, что он действительно желает продать свою недвижимость, удостовериться, что он дееспособен, в здравом уме и твердой памяти, что доверенность им не отменена", - говорит Плотникова. Но самым оптимальным вариантом в данном случае было бы проведение расчетов через банковскую ячейку. В данном случае продавец (представитель собственника) получит всю сумму только после того, как договор купли-продажи пройдет государственную регистрацию и на покупателя будет оформлено данное имущество.

Возникают ситуации, когда новый владелец квартиры поставлен перед фактом необходимости предоставления квадратных метров для прежнего члена семьи собственника, снятого с регистрационного учета в связи с осуждением и отбыванием наказания в соответствующем учреждении.

"Поэтому, в случае если у покупателя появились сомнения относительно благонадежности предоставленных сведений продавцом, либо поступивших данных, позволяющих так думать, перед приобретением квартиры, необходимо самому выяснить, кто был зарегистрирован и каким образом снят с регистрационного учета по данному адресу (например, вместе с собственником подойти в паспортный стол и "поднять" поквартирную карту учета), а не полагаться на волю случая", - подытожила юрист УПН.

 Схем достаточно много, поэтому при выборе квартиры необходимо обращать свое внимание на множество особенностей: как давно владеют квартирой, на основании чего возникло право, благополучие собственника и его семьи, сложность или запутанность в предлагаемой самим собственником сделке и способе расчета за квартиру. Если при покупке квартиры вас что-либо смущает и вы не прибегаете к услугам специалистов, целесообразнее переговорить с соседями продавца квартиры, пообщаться с бабушками, которые сидят у подъезда и обладают любой информацией о каждом из жильцов подъезда. Может быть, вам просто удастся зайти в квартиру при соседях, озвучив свое желание по ее приобретении.

Строящееся жилье

"Дольщики". Их обманывали до кризиса, не изменилась ситуация и сейчас. Пока аналитики делают прогнозы о том, как кризис повлияет на соинвесторов, юристам уже приходится сталкиваться с реальными делами. "Сегодня мы сталкиваемся с ситуациями, когда дома, в строительстве которых участвуют соинветоры, сдаются не в срок, оговоренный договором, либо вообще не сдаются. Эти процессы сегодня обусловлены двумя причинами. Первая – это откровенное мошенничество, когда, например, компания, собирая деньги, и заявляя какой-либо проект, в принципе и не предполагала его строить. Цель – собрать деньги. Вторая – последствия финансового кризиса, который привел к замораживанию очень большого количества строек и в связи с этим "дольщики" находятся в сложном положении. Они обмануты в том смысле, что не выполняются сроки по окончанию строительства. Но при этом никто не отказывается от того, что когда – нибудь эти стройки завершатся", - рассказывает Елена Артюх.

Например, как рассказала Артюх, в компанию обратился человек, который сейчас пытается с застройщика получить деньги, а это 100% оплаченная доля при строительстве жилья. "Но при этом, кроме котлована и каких-то внутрикотлаванных работ, дело не пошло. Хотя, в договоре заявлен срок окончания строительства декабрь 2009 года. На претензии о том, что завершение строительства 16 – этажного дома в течение года невозможно, они уверяют, что все планы реальны, и строительство завершится в срок. Сейчас мы фиксируем ход строительства этого дома, а точнее его отсутствие. И возможно, что через несколько месяцев все -таки будем заявлять требования в суд. Добиться судебного решения – это, конечно, полдела. Удастся ли потом реально получить деньги назад, и в каком состоянии будет строительная компания на тот момент - в этом проблема", - уточнила Елена Артюх.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, достаточно следовать некоторым правилам. Для начала необходимо узнать историю компании за последние два-три года: что, где и как было построено. Более того, можно проехать и на месте посмотреть на качество этих объектов. Также необходимо узнать порядок организации вопросов финансирования строительства. Очень важно заключить договор на строительство, который будет оформлен в регистрационной службе. Это гарантирует то, что уже никто вашу квартиру не перепродаст. При этом если вам предлагаются какие-то "левые" схемы, например, вексельные, надо сразу уходить от такой компании. Строительство должно полностью проходить в рамках 214 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".

В случае если человек уже является соинвестором, ему нужно периодически появляться на стройке, чтобы отслеживать график строительства объекта (документ, который "дольщик" должен потребовать у застройщика).

Рынок аренды

"В сфере аренды, по нашему мнению, мошенничество сейчас может встречаться гораздо чаще, чем на сделках с куплей-продажей", - уверена Ирина Сангалова, начальник управления жилой недвижимости компании БК_НЕДВИЖИМОСТЬ.  

Специалист предположила, что на фоне кризиса, когда многие остались без работы, люди стали искать хоть какой-то источник дохода. Как вариант – сдача квартиры в наем. При этом предложение квартир значительно превышает его спрос, что привело и к снижению арендных ставок.

"На сегодняшний день, анализируя те данные, которые у нас есть, мы видим, что желающих сдать квартиру примерно в 1,7 раза больше, чем претендентов на съем. При этом и арендные ставки даже за последний месяц понизились в среднем на 20%. Этим и могут воспользоваться "специалисты" , занимающиеся частной практикой. Как правило, услугу этого "специалиста" оплачивает наниматель. Специалист" якобы оказывают услугу - дает какие-то адреса объектов, берет предоплату и отправляет человека самостоятельно смотреть квартиру. На месте же выясняется, что ее на самом деле никто и не сдает. Самое удивительное, что люди и сейчас попадаются на такие аферы. Желание сэкономить делает их очень доверчивыми", - говорит Ирина Сангалова.

Кстати, найти в газете или в интернете объявление от самого хозяина квартиры очень сложно по той причине, что практически все солидные агентства не берут с хозяев квартир денег за предоставляемые услуги. Платит всегда наниматель или покупатель. Хозяину квартиры просто незачем подвергать себя излишнему риску и давать объявление в газету: все хлопоты возьмет на себя агентство, а ему это не будет стоить ни копейки.

Тем не менее, специалисты БК_НЕДВИЖИМОСТЬ рассказали, что в интернете уже появился сайт, где объявления размещают только собственники, а также те, кто не хочет снимать жилье через агентства недвижимости.

 "Это огромное поле деятельности для мошенников. Представьте, арендодатель и арендонаниматель находят друг друга через этот сайт. Договариваются о встрече, смотрят квартиру. Арендодатель берет предоплату и вроде все хорошо – квартирант въезжает. А через пару дней приезжают настоящие собственники и, естественно, просят выехать. То есть ситуации на самом деле могут быть разные. Иногда люди, экономя на вознаграждении агентства, попадают в очень не приятные ситуации. Поэтому я настоятельно рекомендую гражданам, обращаться в профессиональные и известные агентства недвижимости, там вам обязательно выдадут чек за оплаченные услуги, договор найма жилья, где прописаны обязанности и ответственность сторон, как нанимателя и наймодателя", - подытожила представитель компании БК_НЕДВИЖИМОСТЬ.