Домострой

Заработать на "зарубежке"

Не дождались россияне небывалого обвала цен на недвижимость. И вряд ли дождутся, говорят аналитики. Цены хоть немного и снизились, однако, покупка жилья для многих так и осталась мечтой. Другое дело – Европа. "Ценовое дно" на рынке недвижимости во многих странах уже достигнуто, а это значит – пришло время покупать. Проблема в том, что окупится такая недвижимость (в случае покупки с целью инвестиций) нескоро. Ждать придется как минимум четыре года, когда цены поползут вверх и достигнут хотя бы докризисного уровня. К тому же кризис увеличил риски россиян при покупке жилья за рубежом. Тем не менее, "зарубежка" по-прежнему остается выгодным вложением средств. Главное - правильно выбрать объект.

"На самом деле, кризис, связанный с недвижимостью, начался в Америке в 2007 году, в Европе с мая 2008 года, поэтому "дно" уже достигнуто. Сейчас настало самое лучшее время — покупать, правда, надо быть аккуратными с покупкой новостроек из-за того, что возможны задержки в их строительстве", - рассказал Алексей Пешков, начальник отдела зарубежной недвижимости "Столичного Агентства Недвижимости".

При этом эксперты уверены, что инвестиции в недвижимость всегда лучше рассматривать как среднесрочный или долгосрочный проект. "На таком временном интервале наибольшим потенциалом, на наш взгляд, обладают Египет, Турция, Хорватия, Испания и Чехия. Они могут принести 15-25% годовых (в среднем). Если же рассматривать недвижимость как средство сохранения капитала, то Лазурный Берег Франции или Париж – это идеальный вариант. Здесь цены на недвижимость стабильно растут с небольшими темпами ежегодно, а колебания довольно низкие", - считает Наталья Завалишина, руководитель направления "Distant Property Management" холдинга "Миэль".

Алексей Пешков добавил, что говорить об окупаемости вложений в зарубежную недвижимость имеет смысл, если цены растут непрерывно, что было в Европе еще 2 года назад. "Допустим, рост цен на 10% в год обещал вам период самоокупаемости на вложенный капитал — 10 лет. Сейчас период стагнации, то есть цены не растут и даже чуть падают, поэтому о периоде самоокупаемости рано говорить. Другое дело — как использовать собственную зарубежную недвижимость? Ведь можно ждать роста цен, а можно не ждать и сдавать недвижимость в аренду и получать дополнительный доход. То есть окупаемость будет расти", - сказал эксперт.

Рейтинг интереса россиян к недвижимости за рубежом за январь 2009 года по статистике Яндекс:

1. Болгария - 37%

2. Испания - 19%

3. Черногрия - 14%

4. Кипр - 8%

5. Чехия - 7%

6. Германия - 4%

7. Италия - 4%

8. Греция - 4%

9. все остальные страны, кроме указанных выше - 3%

Кстати, ряд зарубежных банков по-прежнему готов кредитовать российских покупателей недвижимости. Так, россияне могут получить ипотечный кредит под залог покупаемой недвижимости в испанских банках. Правда, условия стали пожестче, но имея соответствующий доход, можно получить кредит до 50% от стоимости под 6% годовых на срок, зависящий от возраста соискателя кредита, до 20 лет. Трудно получить ипотеку во Франции и практически невозможно в Италии. В последней можно получить кредит под гарантии строительной компании, если вы покупаете новостройку.


Выбор за вами – "вторичка" или "первичка"? Последняя достаточно рискованна, так как некоторые иностранные застройщики, так же как и российские, испытывают трудности с финансированием. При этом, как уже привыкли считать россияне, вторичное жилье дороже первичного. В этом вопросе стоит учитывать то, с какой целью вы покупаете жилье.

"Если говорить о вложении средств с точки зрения инвестиций, а не собственного использования, то всегда интереснее вложить деньги в строящийся проект. Но есть и обратная сторона - это риск недостроя или затягивания сроков сдачи, поэтому мы рекомендуем работать только с надежными и проверенными компаниями, имеющими хорошую репутацию и запас прочности. Вторичное жилье в ряде стран (в отличие от России) дешевле новостроек, так как новые дома построены с использованием современных технологий и материалов, зачастую обладают хорошей внутренней инфраструктурой. "Вторичку" я бы рекомендовала тем, кто приобретает в большей степени для собственного проживания", - рассказывает Наталья Завалишина.

В условиях всемирного кризиса правила покупки вторичного и первичного жилья одинаковы, говорит Алексей Пешков:

• Когда вы покупаете новостройку, надо собрать максимально возможную информацию о строительной компании : насколько у нее хватает средств и кредитов, чтобы закончить новостройку. Многие новостройки законсервированы в связи со слабым кредитованием на неопределенное время.

• Надо проверить документы на покупаемую недвижимость с вторичного рынка, чтобы она не была обременена или арестована. Иногда обременения для вас полезны, например, вы покупаете недвижимость, по которой не выплачен предыдущим хозяином ипотечный кредит. Тогда этот кредит просто переписывается на вас и, конечно, учитывается в цене.

• Есть риск ошибок из-за незнания иностранного языка, потому что документация на недвижимость будет на языке той страны, где Вы осуществляете покупку.

• Прежде чем покупать недвижимость требуется тщательно изучить вопросы по процедуре покупки и юридические особенности покупки недвижимости в той или иной стране, а также надо помнить, что вам предстоят дополнительные расходы при оформлении недвижимости в собственность, в частности, уплата определенных налогов и пошлин.


"Все эти вопросы, связанные с рисками, решает агентство, через которое Вы недвижимость покупаете. Поэтому главное — не покупать зарубежную недвижимость самостоятельно (с улицы), надо выбрать в России достойное агентство, у которого большой опыт и стаж работы в этой сфере и наработанные связи с зарубежными строительными компаниями и агентствами недвижимости", - советует Алексей Пешков.

И еще одно правило, которое необходимо помнить - если хочется заработать, необходимо инвестировать в новостройки, учитывая (!) возможные недостатки и риски, либо вкладывать денежные средства в недвижимость у моря, озёр или в горах, где цены всегда достаточно стабильны, так как это курортные, а значит, всегда привлекательные места.