Домострой

Обзор цен на рынке жилья Челябинска в 2006 - начале 2007 гг

В 2006 году на рынке жилья Челябинска наметилась весьма любопытная тенденция: если раньше фаворитом ценовой гонки всегда считались однокомнатные квартиры, то в прошлом году - начале 2007 года активно росли в цене "двушки". "Домострой" представляет ценовой обзор рынка жилой недвижимости столицы Южного Урала за 2006 год - начало 2007 года.

Сильнее всего за январь 2006 года - февраль 2007 года, как ни странно, выросла цена кв. м двухкомнатных квартир в Металлургическом районе Челябинска - на 80%. В первом квартале 2006 года кв. м в "двушках" стоил 20 тыс. руб. Во втором квартале он поднялся до 24 тыс. руб., в третьем - до 25,4 тыс. руб. В конце года двухкомнатное жилье стоило уже порядка 27,3 тыс. руб. за кв. м, а в начале 2007 года цена поднялась до отметки 33,6 тыс. руб. ксперты объясняют такой парадокс тем, что покупатели из-за дефицита "однушек" переключились на "двушки".

Цены на квартиры меньшей и большей площади в том же районе выросли примерно на одном уровне. Комнаты в квартирах подорожали на 49% - с 30,9 тыс. руб. за кв. м до 38,4 тыс. руб., "однушки" - на 45% - с 21,4 тыс. руб. до 30,8 тыс. руб. По однокомнатным квартирам в начале 2007 года наблюдался даже незначительный ценовой спад - на 100 руб. за кв. м.  "Трешки" подорожали на 43%. В первом квартале они стоили 19,15 тыс. руб. за кв. м, во втором - 22,4 тыс., в третьем - 23 тыс., в четвертом - 24,3 тыс., а в начале 2007 года их стоимость составила 26,1 тыс. руб. за кв. м. 

Меньше других поднялись в цене комнаты в Центральном районе города - на 12% и "двушки" в Калининском районе - на 19%. В январе-марте 2006 года за комнаты в центре продавцы просили 39 тыс. руб, а в начале 2007 года - 40 тыс. руб. В середине года их стоимость с 42,5 тыс. руб. опустилась до стартовой отметки, а потом вновь поднялась до 42,8 тыс. руб, опустившись в нынешнем году почти на 3 тыс. руб.

Как сообщил "Домострою" директор челябинского филиала АН "Ман" Максим Яндемиров, комнаты вообще дорожают медленно, так как спрос на них меньше, чем на полноценные квартиры. А в центре города комнаты по определению стоят дорого, поэтому, когда у человека есть выбор - купить комнату в центре или однокомнатную квартиру на окраине за одинаковую цену, он, естественно, предпочтет квартиру.

Некоторое снижение цен во втором полугодии 2006 года было зафиксировано на центральные "однушки" и "двушки". Однокомнатные квартиры в начале года стоили 32,450 руб. за кв. м, во втором квартале - 36,6 тыс. руб., в третьем - 38,9 тыс. руб, а в четвертом - подешевели до 38,6 тыс. руб. Но в январе 2007 года они взяли свое, подпрыгнув сразу до 41,6 тыс. руб. за кв. м. Годовой рост составил 33%.

"Двушки" за год выросли в цене на 28%. Год назад их цена составляла 30,9 тыс. руб. за кв. м. Ценовой пик пришелся на конец 2006 года - 36,9 тыс. руб. В начале 2007 года цена опустилась до 35,9 тыс. руб. Зато "трешки" росли в цене стабильно весь год. Кв. м в них подорожал на 65% - с 30,2 руб. за кв. м до 45,3 тыс. руб.

В Калининском районе Челябинска "трешки" тоже дорожали, правда, не так активно - на 49%. В январе-марте 2006 года кв. м в них стоил 22,5 тыс. руб. Во втором квартале он поднялся до 24,5 тыс. руб., в третьем - до 27,9 тыс. руб., в четвертом - до 31,6 тыс. руб., а в 2007 году - до 33,6 тыс. руб. Медленно, но верно росли в цене "двушки" (19%), ежеквартально прибавляя около 2 тыс. руб. (26 тыс. руб. за кв. м, 28,4 тыс. руб., 30 тыс. руб., 32,15 тыс. руб. и в январе 2007 года - 32,9 тыс. руб.).

Мелкими шажками дорожали в Калининском районе и "однушки" -с 26,5 тыс. руб. за кв. м до 35,5 тыс. руб. (рост - 49%). В середине года их стоимость составляла 34 тыс. руб. Упали в цене  только комнаты. В начале 2007 года они подешевели с 39,2 тыс. руб. до 36,6 тыс. руб. Хотя общее удорожание довольно существенное: год назад они стоили 25,8 тыс. руб. за кв. м (рост - 54%).

Самый стабильный рост демонстрировали цены на жилье на Северо-Западе Челябинска. Комнаты в январе -марте 2006 года можно было купить по цене 36 тыс. руб. за кв. м. Во втором квартале цена поднялась до 38,4 тыс. руб., в третьем квартале - до 39,8 тыс. руб., в третьем - до 40,8 тыс. руб., а в начале этого года - до 44 тыс. руб. (рост - 38%).

Однокомнатные квартиры подорожали с 26,2 тыс. руб. до 37,2 тыс. руб. в 2007 году - на 58%. В течение года их стоимость изменялась так: 26,2 тыс. руб. в начале года, 30 тыс. руб. - в первом квартале, 31,9 тыс. руб. - во втором квартале, 34,1 тыс. руб. - в третьем квартале, 34,1 тыс. - в четвертом.

Чуть медленнее дорожали "двушки" - на 43%. Сначала они стоили 24 тыс. руб., потом - 27,2 тыс. руб., в третьем квартале - 29,2 тыс. руб., а к концу года - 31,4 тыс. руб., поднявшись в цене в январе 2007 года до 33 тыс. руб. за кв. м. "Трешки" на Северо-Западе выросли в цене на 52%, то бишь на 11,3 тыс. руб. за кв. м. В начале кривой изменения цены на кв. м в трехкомнатных квартирах находится цифра 23,5 тыс. руб., в середине - 29,9 тыс. руб., а в конце (январь 2007 года) - 32,9 тыс. руб.

Максим Яндемиров объясняет стабильный рост цен на жилье на Северо-Западе Челябинска тем, что в районе много нового жилья. "Северо-Запад по престижности находится на втором месте после центра. Цены на жилье там будут всегда расти, так как есть постоянный спрос. В других районах, в основном, старые дома, квартиры в которых сложно продать. Например, трехкомнатную "хрущевку" вообще продать сложно - приходится цену опускать до уровня хорошей однокомнатной квартиры", - отмечает он.

Впрочем, цены на квартиры росли весь год не только на Северо-Западе. В Советском районе "однушки", "двушки" и "трешки" подорожали на 37-44%. Самыми прыткими оказались цены на двухкомнатное жилье. В январе-марте 2006 года кв. м в "двушках" стоил 26 тыс. руб. В течение года цены изменялись в пределах 3 тыс. руб. (27,9 тыс., 30,2 тыс., 33,7 тыс.), а в начале 2007 года выросли сразу до 37,4 тыс. руб.

"Однушки" до середины года росли в цене довольно плавно - 30,15 тыс. руб., 32,4 тыс. руб., 33,8 тыс. руб. В четвертом квартале они уже стоили 36,7 тыс. руб. за кв. м, а в начале 2007 года - 40,4 тыс. руб. Общий рост составил 37%, или 11 тыс. руб. Цена на кв. м в трехкомнатных квартирах за год выросла на 42% (10,8 тыс. руб.). В первом квартале 2006 года за "трешки" в среднем просили 27,8 тыс. руб. за кв. м, во втором - 28,7 тыс. руб., в третьем - 31 тыс. руб., в четвертом - 34,6 тыс. руб. В январе нового года средняя цена составила 36,7 тыс. руб.

Выпали из общего процесса стабильного роста цен на жилье в Советском районе Челябинска только комнаты. За год с небольшим они подорожали на 26%, однако в середине 2006 года наблюдался некоторый ценовой спад: с 40,7 тыс. руб. за кв. м во втором квартале до 37,6 тыс. руб. в третьем. К концу года вновь начался подъем - до 41,6 тыс. руб., а в этом году опять спад - до 40,7 тыс. руб.  

Снижение цен на комнаты было зафиксировано и в Ленинском районе города и районе ЧТЗ. Однако в районе ЧТЗ общий удорожание кв. м комнат составило 51% в отличие от 41% роста в Ленинском районе. В начале 2006 года комнаты в районе ЧТЗ стоили 26,9 тыс. руб. за кв. м, в середине года - 33,8 тыс. руб., в третьем квартале средняя цена опустилась до 31,1 тыс. руб., а потом вновь возросла до 33,5 тыс. руб. Новый 2007 год показал отметку 36 тыс. руб. за кв. м.

В Ленинском районе ценовой спад наблюдался ближе к концу года, а в середине года, наоборот, кривая цен ушла вверх. В январе-марте комнаты стоили 26,1 тыс. руб., в апреле-июне - 30,9 тыс. руб., в июле-сентябре - 33,3 тыс. руб., в октябре-декабре - 32,1 тыс. руб. В январе 2007 года цены вновь вернулись в пиковое положение - 33,3 тыс. руб.

Если сравнивать динамику цен на квартиры, то в районе ЧТЗ они, как и комнаты, дорожали активнее, чем в Ленинском районе. По мнению менеджера по продажам АН "Банк недвижимости" Елены Сысуевой, ЧТЗ более привлекателен для горожан по двум причинам - он ближе к центру и в нем больше новостроек, чем в Ленинском районе. Она сообщила "Домострою", что в основном активно дорожало новое жилье.

Цены на однокомнатные квартиры в районе ЧТЗ выросли на 46%, а в Ленинском - на 44%. Правда, в денежном выражении разница небольшая - 10,3 тыс. руб. и 10,2 тыс. руб. В первом квартале 2006 года "однушки" в районе ЧТЗ стоили 23,4 тыс. руб. за кв. м, увеличившись в цене к маю-июню до 28,4 тыс. руб. В третьем квартале однокомнатные квартиры подорожали до 28,8 тыс. руб., в четвертом - до 30,8 тыс. руб. В начале этого года они стоили 32,6 тыс. руб. за кв. м.

В Ленинском районе динамика цен на однокомнатные квартиры была следующая: 21,9 тыс. руб. в начале года, 26,9 тыс. руб. - в середине, 31,2 тыс. руб. - в третьем квартале, 31,7 тыс. руб. - в конце года и 33,5 тыс. руб. - в начале этого года.

"Двушки" в районе ЧТЗ выросли в цене на 64% (12,1 тыс. руб.), а в Ленинском районе - на 53% (10,3 тыс. руб). Год назад в районе ЧТЗ они стоили 20,4 тыс. руб. за кв. м, затем подорожали до 24,9 тыс. руб., потом - до 27 тыс. руб., к концу года - до 29 тыс. руб., а в начале 2007 года - до 30,9 тыс. руб. В Ленинском районе цены стартовали с отметки 21,4 тыс. руб., увеличиваясь в течении года до 26 тыс. руб., 28 тыс. руб. и 28,7 тыс. руб., а финишировали на отметке 29,8 тыс. руб.

Что касается "трешек", то ситуация похожая. В районе ЧТЗ трехкомнатные квартиры за год с небольшим прибавили в цене 57% (9,8 тыс. руб.), а в Ленинском - на 51% (9,5 тыс. руб.).

На 14 мая 2006 года трехкомнатное жилье в районе ЧТЗ продавалось по средней цене 23,8 тыс. руб. за кв. м, на 22 ноября - по цене 25 тыс. руб., а на 15 января - по цене 27 тыс. руб. В Ленинском районе цена изменялась следующим образом: в первом квартале 2006 года - 20,9 тыс. руб., во втором - 23,8 тыс. руб., в третьем - 26 тыс. руб., в четвертом - 26,6 тыс. руб., а на 1 февраля 2007 года - 28,2 тыс. руб.  

Материал подготовлен с использованием данных  "М2Clab + Продажи квартир".