Домострой

Встанет ли ипотека на "коммерческие" рельсы?

В конце февраля Госдума приняла в первом чтении поправки в закон об ипотеке, которые, в частности, упрощают процедуру выдачи ипотечных кредитов на приобретение коммерческой недвижимости. Таким образом, депутаты надеются помочь, прежде всего, малому бизнесу, которому сегодня приходится особенно тяжело. Однако предприниматели пока не торопятся радоваться, так как условия выдачи таких кредитов пока неизвестны. Да и банкиры в сложившейся ситуации особых преференций не обещают. Так что же ожидает "коммерческую ипотеку"? Будет ли она востребована и сможет ли оказать реальную помощь малому бизнесу – об этом в материале "Домостроя".

Проект Федерального Закона N 125716-5 "О внесении изменений в ФЗ "Об ипотеке" был внесен Заксобранием Санкт-Петербурга и принят Госдумой в первом чтении в конце февраля 2009 года. Принятые поправки, по сути, меняют процедуру выдачи ипотечного кредита на покупку коммерческой недвижимости. Законопроект, в частности, устанавливает, что здание или сооружение с земельным участком, на котором они расположены, а также нежилое помещение, которые приобретены полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на здание или сооружение с земельным участком. В настоящее время при выдаче ипотечного кредита на коммерческую недвижимость сначала регистрируется договор, а уже через два месяца (время, необходимое для регистрации) регистрируется залог. Это обстоятельство повышает риски банков и доставляет немало неудобств бизнесу.

Фото: Накануне.ru

Стоит отметить, что сегодня проходят сделки купли продажи коммерческой недвижимости с использованием заемных средств. Однако в этих сделках залогом, как правило, служат другие помещения. "В этой ситуации малый бизнес оказывается в довольно невыигрышной ситуации, так как зачастую не имея свободных средств, бизнесмены используют в качестве залога собственное жилье, которым при этом сильно рискует", - рассказал "Домострою" частный предприниматель Владимир Глуховских.

Принятие поправок, по мнению законодателей, поможет снизить риски и, как следствие, будет способствовать развитию ипотечного кредитования малого и среднего бизнеса. А риэлтеры, в свою очередь, предвещают расцвет рынка коммерческой недвижимости в случае принятия законопроекта. "Законопроект будет способствовать оживлению рынка коммерческой недвижимости, - говорит Елена Майдола, специалист по недвижимости АН "Новосел". - Однако позволить себе "коммерческую ипотеку" смогут далеко не все компании, а только кредитоспособные. Что касается малого бизнеса, то он, скорее всего, не сможет позволить себе оформление кредита на покупку помещений. Как бы то ни было, пока что-то говорить рано, так как даже если закон будет принят в ближайшее время, кризис все равно затормозит процесс развития "коммерческой ипотеки". Хотя в дальнейшем, думаю, эта услуга будет обладать хорошим спросом".

С коллегой соглашается гендиректор "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость" Андрей Бушин. По его мнению, потенциальный спрос на ипотеку коммерческой недвижимости довольно высок. "Практически любое предприятие при разумной кредитной ставке хотело бы приобрести недвижимость в кредит, ведь у большинства предприятий доходность собственного капитала выше, чем кредитная ставка, - аргументирует он. - Привлекая кредит на покупку коммерческой недвижимости, компания не отвлекает средства от основного бизнеса и при этом имеет больший доход".

Между тем, по мнению банкиров, принятие законопроекта если необходимо, но не сейчас. "На мой взгляд, принятие законопроекта несвоевременно, - говорит руководитель Кредитно-кассового офиса "Городского ипотечного банка" в Екатеринбурге Станислав Дехтулинский. - Безусловно, с точки зрения закона это большой плюс, и для банков, и для бизнеса. Этот проект принес бы большую пользу, но в условиях стабильной экономики. Мировой кризис привел к снижению платежеспособного спроса, банки ужесточили требования к заемщикам, к тому же цены на недвижимость нестабильные – все это будет влиять на то, что продукт не станет массовым. Так что сегодня закон принимается в большей степени на будущее".

Фото: Станислав Рослов www.itogi.ru

По мнению Евгения Болотина, заместителя председателя Уральского банковского союза, законопроект не сможет помочь малому бизнесу, как предполагали законодатели. "Понятно, что законопроект разрабатывается для малого бизнеса. Однако, на мой взгляд, гораздо полезнее было бы создать нормальные рыночные отношения на рынке аренды помещений, а не "вешать" на малый бизнес затраты по оплате кредита и содержанию офиса. С экономической точки зрения необходимости для принятия такого закона я не вижу", - заявил он.

Как бы то ни было, никто из участников рынка не сомневается в том, что спрос на ипотеку коммерческой недвижимости будет расти по мере стабилизации ситуации в экономике. "Прежде всего, этот закон будет полезен предпринимателям, которые хотят обзавестись собственной недвижимостью. Кроме того, "коммерческая ипотека" будет интересна компаниям, занимающимся сдачей в аренду собственных помещений. Но в ближайшее время этот продукт вряд ли будет носить массовый характер, банки сейчас крайне осторожны", - уверен Владимир Глуховских.

Между тем, рынок коммерческой недвижимости по-прежнему переживает стагнацию. Сделки на рынке проводятся, но их количество сократилось значительно, крупные покупки почти не совершаются, и связано это, в первую очередь, со сложностями в получении кредитов на их приобретение, утверждают аналитики КБ "Ярмарка".

Снижение спроса во всех сегментах уже заметно повлияло на снижение цен предложения как на первичном, так и на вторичном рынке коммерческой недвижимости. Так, по данным аналитиков Уральской палаты недвижимости, на на первичном рынке офисов класса "В" снижение цен предложения составило около 11%. Если в начале года застройщики просили в среднем 96 тыс. рублей за кв. метр, то сегодня недвижимость можно приобрести уже за 86 тыс. рублей. На вторичном рынке корректировка оказалась чуть менее существенной. С начала 2008 года офисы класса подешевели на 9%. Сегодня средний показатель сегмента находится в пределах 98 тыс. рублей за кв. метр.