Домострой

Время предлагать свою цену

Нащупать "дно" рынка недвижимости сегодня пытается каждый эксперт. "Дно", если собрать все прогнозы воедино, получается с ямами и возвышенностями. С каждым месяцем кто-нибудь да напророчит очередное мегападение. При этом особых изменений в регионах России по стоимости квадратного метра пока не замечено. Нет такого и на Урале, хотя наши покупатели долго этого ждали. Сейчас новая волна надежд покупателей нацелена на лето. Пора отпусков. То есть затишье на рынке жилья обеспечено, что может привести к снижению цены "квадрата". К тому же в этом году лето еще и кризисное. Неужели квартиры будут отдавать даром?

Для того, чтобы понять, как ситуация сложится летом и с чем уральская столица войдет в новый рабочий год, посмотрим, что творится на рынке сегодня. По данным Уральской палаты недвижимости, в среднем квадратный метр на вторичном рынке стоит 54 тыс. 916 рублей. Как пояснил "Домострою" президент УПН Михаил Дэви, сегодня на рынке продолжается коррекция цен. "Основной тенденцией на рынке жилой недвижимости Екатеринбурга в настоящее время является дифференциация рынка по расположению и качеству квартир на фоне продолжающейся коррекции средних цен предложения. Квартиры улучшенной планировки и квартиры в домах, построенным по спецпроектам, особенно в центре города, пользуются повышенным спросом, и по ним средние цены предложения почти не меняются, а иногда даже и растут. Средние цены на квартиры на окраинах продолжают плавно снижаться, хотя, в секторе самых недорогих квартир также существует устойчивый спрос", - рассказал президент УПН.

При этом он подчеркнул - есть стабильность и на рынке загородной недвижимости. Спрос, как на элитные коттеджи, особенно с полной отделкой, так и на земельные участки для личного использования, не снижается. "Единственным сектором, где оживление пока не очень заметно, является сектор офисной и коммерческой недвижимости", - добавил Дэви.

Между тем, стоит отметить, что за последнее время темпы коррекции на вторичном рынке заметно снизились. И на сегодняшний день стоимость жилья на вторичном рынке колеблется в пределах плюс-минус 5%. Такова, по словам Ирины Сангаловой, директора департамента жилой недвижимости компании БК_НЕДВИЖИМОСТЬ, реальная картина. "Подобная тенденция наблюдается нами последние два-три месяца. Стоит отметить, что подобные выводы мы делаем не на основе цены предложения (стоимость, по которой объект выставлен изначально, - прим. Накануне.RU), а на основе реальной цены сделки. Если в первом квартале мы наблюдали действительно серьезное снижение стоимости - порядка 20%, то на протяжении второго квартала мы видим колебательную динамику в пределах 5%", - рассказала "Домострою" Сангалова.

К таким выводам пришли и аналитики квартирного бюро "Ярмарка". В компании отметили, что, несмотря на последовательное снижение цен на рынке жилья, сохраняется разница между ценами предложения и продажи. "Так, стоимость квадратного метра однокомнатных и двухкомнатных квартир, предлагаемых на рынке, на 3% превышает среднюю стоимость квартир, снимаемых с продажи. С учетом того, что покупатели предпочитают квартиры небольших площадей, отклонение средних цен предлагаемых и приобретаемых квартир вырастает до 5%. В абсолютном выражении превышение цен предложения составляет 100 тысяч рублей для однокомнатных квартир, 150 тысяч рублей – для двухкомнатных квартир. В целом по рынку средняя цена предлагаемых квартир равна 3 млн 320 тыс. руб., а средняя цена продаваемых – 3 млн 70 тыс. руб., разница таким образом достигает 250 тыс.руб. Между тем, в сегменте квартир с числом комнат от трех и более отклонения между средней ценой предлагаемых и продаваемых квартир практически не зафиксировано. Это связано с тем, что среди приобретаемых квартир с числом комнат от трех и более на 10% выше доля жилья со сроком эксплуатации менее 20 лет, которое отличается высокой стоимостью квадратного метра. В сегментах однокомнатных и двухкомнатных квартир, напротив, доля более нового жилья меньше на 5%", - рассказали в КБ "Ярмарка".

Стабильность рынка даже по сравнению с прошлым годом показывает и база УПН. Так, по данным Александра Дмитриева, директора агентства недвижимости "Диал", за апрель этого года на вторичном рынке Екатеринбурга зафиксировано 2 тыс. 119 сделок. Для сравнения в апреле 2008 года, когда кризиса не было, а рынок был в самом разгаре, число сделок составляло 2 тыс. 401. "На рынке выставляется 11 тыс. 500 объектов и эта цифра практически не меняется. В свое время я оставил для себя точку сравнения - октябрь 2008 года, тогда объектов было 12 тыс. 555, по сравнению с сегодняшним днем цифра изменилась незначительно. И происходит это из-за того, что несколько сотен квартир снимается, но тут же несколько добавляется. Сейчас мы видим, что база обновляется – примерно 100 объектов в день. То есть сотня в день уходит, сотня приходит", - говорит Дмитриев.

Президент УПН эти слова подтверждает: "В последние недели появилась тенденция к некоторому снижению объема базы ввиду того, что снимается с продажи несколько больше квартир, чем выставляется на продажу. Так, за прошедшую неделю было выставлено на продажу около 500 квартир и около 700 снято с продажи, в связи с этим объем базы УПН, как и в прошлую неделю. Средний срок экспозиции квартир также сокращается уже несколько недель подряд и составляет на сегодня по базе данных УПН 114 дней (неделей ранее срок составлял – 121 день, - прим. "Домостроя")", - рассказывает президент УПН.

Ориентируются на базу УПН эксперты неспроста, в частности, благодаря ей можно спрогнозировать дальнейшее поведение рынка. Так, если бы количество объектов начало расти, то было бы вполне очевидно, что рынок двигается к застою, а это приведет к росту предложения при отсутствии спроса. Вывод - грядет глобальное понижение цен. Если же предложение, напротив, уменьшается, через три-четыре месяца стоимость квадратного метра вырастет. Сейчас в уральской столице не наблюдается ни того, ни другого, значит, рынок стабилен.

Откуда такая стабильность? Ведь авторитетные эксперты наперебой обещали небывалого обвала цен, чего, кстати говоря, до сих пор ждут многие екатеринбуржцы. Сейчас уральские эксперты уверяют, что объяснение кроется в том, что прогнозы эти составлялись именно для столичного и питерского рынка. Екатеринбург, конечно, не другая планета, просто в свое время рынок недвижимости региона перешел исключительно на рубли (чем и отличается от столичного).

"Данные аналитики ориентированы на доллары США, и свои отчеты готовили главным образом для Москвы. А рынок Екатеринбурга уникален тем, что он рублевый. Когда Правительство РФ начало мягко, как говорят, девальвировать рубль, он обесценился более чем на 40%. А любой разумный покупатель с наличными сегодня в основном держит наличность в валюте. Таким образом, цены в долларах США для екатеринбургского рынка снизились с начала кризиса на 55%. Примерно, 15% - это дисконт, предлагаемый рынком, еще 40% связано с обесцениванием рубля. К примеру, тот, кто прошлым летом мог купить квартиру за $100 тысяч, сегодня может взять ее со скидкой в 55%. Сейчас единственное, что сдерживает активный всплеск рынка, это то, что люди не видят, как поведет себя доллар дальше", - рассказал "Домострою" директор АН "Диал".

Между тем, особых перемен в поведении покупателей сегодня не наблюдается. Количество сделок на вторичном рынке жилой недвижимости, после некоторого снижения в январе и феврале, с наступлением весенних месяцев вновь выросло и, по данным Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, стабилизировалось на уровне около 2 тысяч сделок в месяц, что примерно соответствует уровню 2007 года. Что касается предпочтений по количеству комнат, то эксперты отмечают, что для собственного проживания екатеринбуржцы чаще всего берут двух и трехкомнатные квартиры, однокомнатные – в инвестиционных целях. Кстати говоря, для инвестиций в недвижимость лето будет одним из лучших периодов в этом году. "Дело в том, что продавцы сейчас очень податливы и могут значительно уступить в цене. Не надо забывать, что сейчас рынок продавца сменился рынком покупателя, а это значит, что надо общаться и торговаться. Потому что осенью этого уже может не быть. А сейчас самое время предлагать свою цену. Даже если квартира выставлена по,казалось бы приемлемой цене – 2 млн рублей, торг в пределах 200 тысяч вполне возможен", - говорит Дмитриев.

Что же будет кризисным летом? Эксперты уверены, что рынок жилой недвижимости Екатеринбурга выстоит и его. "До конца лета ситуация вряд ли изменится. Сомнительно, что экономическая ситуация в стране за три летних месяца изменится к лучшему. Пока мы не увидим признаков изменения экономической ситуации как внешней, так и внутренней, мы не увидим признаков изменения на рынке недвижимости", - предполагает Ирина Сангалова. А Михаил Дэви напомнил лето 2006 года, когда был самый быстрый рост цен за всю историю рынка недвижимости Екатеринбурга, "поэтому само по себе лето не является по определению негативным периодом для рынка недвижимости". "Активизация рынка, по моему мнению, произойдет сразу после стабилизации средних цен предложения, так как цены в Екатеринбурге плавно снижаются уже 2,5 года, за это время накопился большой отложенный спрос, который ждет только отмашки от аналитиков: "Коррекция закончилась!". Возможно, это случится уже этим летом", - предположил Михаил Дэви.