Домострой

Вилла в Европе по цене хрущевки в Екатеринбурге

Быстрый рост цен на недвижимость в России, особенно в столице и других крупных городах, а также увеличение доходов населения ведет к тому, что россияне все больше настроены приобретать недвижимость за рубежом. Сегодня стоимость квартиры на береговой линии в Европе уже сопоставима с ценами на недвижимость в Екатеринбурге. Причем на самом деле процедура покупки заграничной недвижимости во многих государствах не так сложна, как это может показаться на первый взгляд. Как именно происходит процесс приобретения жилья в разных странах? В чем особенности рынка недвижимости Болгарии, Венгрии, Чехии, Турции и Испании? Сколько стоит жилье в этих странах? Намного ли отличаются цены на жилье в Европе и Екатеринбурге? Об этом в материале "Домостроя".

Ситуация на рынках

Во многих государствах приобретение жилья гражданами других стран приветствуется местными властями. В курортных странах иностранные инвестиции в недвижимость стали важной доходной статьей бюджета. Например, около 25% всех инвестиций в Болгарию приходится на недвижимость.

В настоящее время рынок недвижимости в Болгарии переживает стадию активного роста предложения, роста стоимости объектов, переход на европейские стандарты строительства, а также становится привлекательным и дружелюбным для иностранных инвесторов.

 "Причем уровень строящихся объектов различный, т.е. он ориентирован на покупателей с разным доходом. Можно найти студию за 30 - 40 тыс. евро, а можно – элитное жилье с бассейном, мебелью, видом на море, за 2-3 млн евро", – рассказывает "Домострою" Евгений Симкин, генеральный директор компании "Евроберег".

Сегодня практически полностью перестраивается побережье, модернизируются горнолыжные курорты, инфраструктура городов, строятся дороги, причем недвижимость уже в процессе строительства дорожает на 35%. Новой тенденцией стало строительство жилых комплексов с развитой инфраструктурой, выходить за пределы которых у жителей не будет нужды. Наиболее выгодным является приобретение квартиры или дома на стадии строительства по минимальной цене, с оплатой в процессе строительства. Также в процессе строительства можно выбрать варианты планировки, отделки и мебели.

 Предпосылкой таким изменениям стало вступление Болгарии в ЕС. "За последние три года стоимость недвижимости росла в среднем на 20 - 30% в год, и при этом сейчас минимальная цена квадратного метра в курортной зоне составляет примерно 650 евро за кв.м", – отмечает Евгений Симкин.

Таким образом, стоимость хорошей квартиры с отделкой в элитном жилом комплексе в Болгарии (800 - 2 тыс. Евро) зачастую ниже, чем квартиры в Екатеринбурге (73 тыс. руб.).

Как правило, жители нашего города имеют возможность приобрести в Болгарии квартиры в жилых курортных комплексах, либо отдельно стоящие дома по индивидуальному заказу. При этом, как заявил Евгений Симкин, большим спросом пользуется недвижимость в общеизвестных курортных зонах.

Другая европейская страна, где житель Екатеринбурга может купить себе недвижимость, не выезжая для этого в Москву – Венгрия. По оценкам западных экспертов, она сейчас является самым динамично развивающимся государством постсоциалистического пространства. Эта страна – крупный туристический центр. Венгрия славится своими бальнеологическими курортами. По всей ее территории бьют термальные источники, на которых базируются медицинские центры и лечебные купальни.

Для инвестиций рынок недвижимости Венгрии также благоприятен. Проведенное компанией Cushman & Wakefield Healey& Baker аналитическое исследование рынков недвижимости стран с переходной экономикой выявило среди вступивших в ЕС стран три самые перспективные для инвестирования. И Венгия здесь находится на первом месте. Это на деле подтверждается значительным ростом числа иностранных инвесторов, как частных лиц, так и крупных корпораций из различных стран.

В жилищном строительстве Венгрия давно отказалась от панельной индустриализации, следуя приоритетам: экологическая чистота, ресурсосбережение, автономность, комфорт и удобство, высокий дизайн, при относительно невысокой стоимости. На рынке недвижимости данной страны сегодня существует избыток предложения, потому что строится очень много объектов. И предложение довольно широкое, новые застройки очень разнообразные. В основном екатеринбуржцы приобретают коттеджи, земельные участки, апартаменты и бизнесс-объекты. Например, популярны небольшие санатории, потому что они доступны по цене и выгодны по прибыли. Кроме того, если в России после выхода нового закона начались сложности с земельными участками, то в Венгрии получить необходимые разрешения и построить дом гораздо проще.

Стоимость квадратного метра жилья в Будапеште зависит от района, расположения дома и квартиры, инженерной "начинки", качества отделочных материалов и находится в диапазоне 900 – 1,5 тыс. евро. В целом недвижимость в Венгрии стоит относительно недорого. После активного роста цен на жилье в Екатеринбурге, разница в стоимости квадратного метра стала совсем небольшой.

В Чехии средняя стоимость жилья также не превышает таковую в Екатерибурге. Один квадратный метр недвижимости может колебаться от 10 тыс. до 90 тыс. крон. "Средняя же стоимость жилья в Чехии сегодня ниже, чем в нашем городе, и составляет 55-65 тыс. руб. за кв.м", – отмечает Юлия Южная, директор АН "Партнер".
Курс кроны соответствует курсу рубля по отношению к доллару, с некоторым отставанием рубля. Можно считать, что 1 крона примерно равна 1,16 рубля. На стоимость жилья в Чехии влияют следующие факторы: район, его благоустроенность, близость магазинов и торговых центров, удобство передвижение на личном и общественном транспорте, окружающая среда, тип жилья, из чего жилье построено, планировка и состояние, а также возможности коммерческого использования. Столичное жилье самое дорогое. В престижных районах стоимость жилья составляет от 40 тыс. крон за кв.м и выше.

В Чехии традиционно строят из кирпича. Здесь быстро внедряются современные западные технологии. Минимальные цены в Чехии у неперспективного жилья - панельные дома, жилье в запущенных, подлежащих сносу домах и располагающегося, как правило, на севере страны.

В последнее время в Чехии увеличилось количество приобретенного жилья с целью инвестиций свободных средств. Стоимость недвижимости постоянно и стабильно растет.

Юлия Южная Конечно, рост цен на недвижимость здесь не такой заметный, как в Екатеринбурге, он составляет всего 2-2,5% в год. Однако ситуация гораздо более стабильная, а стоимость сдаваемого внаем жилья имеет и больший рост арендной платы. Поэтому от такой покупки можно получить реальную выгоду.

Гораздо более активно растет стоимость жилья в Турции. "Цены на недвижимость здесь поднимаются на 50-70% в год. Правда, больше такие данные касаются квартир, а не вилл, стоимость последних растет медленнее", – сообщает "Домострою" Ирина Одинцева, директор представительства TRinfo. Поэтому интерес к рынку недвижимости в этой стране проявляют крупнейшие финансовые структуры, в том числе и российские.
При этом, как отмечает Ирина Одинцева, Цены на квартиры все еще дешевле, чем в Екатеринбурге: 2-х комнатную квартиру площадью 60 кв.м можно купить за сумму от 30 тыс. евро.

По ее словам, на стоимость жилья в Турции оказывает влияние желание правительства этой страны вступить в ЕС. Но намного цены не поднимаются, потому что и строят тоже немало.

Ирина Одинцева Строится очень большое количество новых объектов, к тому же они воздвигаются достаточно быстро – за восемь месяцев появляется пятиэтажный дом. Кроме того, государство идет навстречу застройщикам: дороги и коммуникации к зданиям подводятся бесплатно.

При этом дома, как правило, идут с бетонной основой, которая закладывается кирпичом. А черновой отделки не существует – сданный дом полностью отделан, в нем есть кухня.

Выбор объектов в Турции очень велик. В основном предлагаются квартиры отдельно стоящего дома или комплекса (несколько домов имеют одну территорию с парковкой, бассейном), виллы (комплекс или отдельно стоящие). Самый большой спрос отмечается на квартиры в Анталии и виллы в Кемере.

Не меньше объектов предлагается в Испании. Местные специализированные агентства могут предложить недвижимость на любой вкус и кошелек: виллу, таун-хаус, квартиру, квартиру-студию, земельные участки, коммерческую недвижимость и т.д.

 Стоимость жилья в Испании несколько выше, чем, например, в Турции, однако цены вполне сопоставимы с таковыми в Екатеринбурге. "Средняя стоимость квадратного метра в Испании в прибрежных зонах равна 2,5 тыс. евро по данным на конец 2006 года. Однако все зависит от конкретного региона", – рассказывает Евгения Архипова, ведущий консультант компании Сomprarcasa офис город Екатеринбург. При желании можно оформить ипотечный кредит. Он предоставляется на срок до 30 лет под 5-5,5% годовых до 80% от стоимости. Кроме того, по ее словам, в этой стране наблюдается стабильный рост цен, он составляет примерно 15-20% в год.
Из положительных сторон в приобретении недвижимости в Испании можно также упомянуть то, что покупка жилья дает право получить шенгенскую мультивизу с правом проживания в Европе полгода в году.

Тонкости приобретения

Естественно, приобрести недвижимость в другой стране несколько сложнее, чем в Екатеринбурге. Причем в разных странах сегодня существуют разные требования к покупателям, законом предусмотрены разные схемы проведения такой сделки.

Болгарское законодательство разрешает приобретение иностранными физическими лицами недвижимого имущества на своей территории, но с некоторыми ограничениями.

Что касается квартир, то их может приобретать как юридическое, так и физическое иностранное лицо. Одновременно с квартирой оформляется и т.н. "идеальная часть" участка земли, находящаяся под домом и "попадающая" под квартиру. Обычно она составляет от 0,3 до 5 кв.м и является условным понятием. Законодательство не запрещает регистрировать фирму по адресу квартиры и использовать ее в качестве офиса. Иностранцы - владельцы квартир имеют те же права, что и болгары, включая право сдачи квартиры в наем.
Иностранные покупатели также могут стать владельцем виллы или коммерческого объекта в Болгарии. Причем владелец может быть физическим или юридическим лицом. Однако тут есть одна деталь, которую необходимо знать, перед тем как вложить деньги именно в виллу. Землю, находящуюся под зданием и прилегающий участок продавать физическим иностранным лицам законодательно запрещено. Однако можно оформить длительную аренду, срок которой неограничен. Кроме того, при покупке здания на частное лицо, участок земли можно оформить на фирму.

Для оформления недвижимости покупатель - иностранное физическое лицо -должен предоставить копию загранпаспорта и доверенность на лицо имеющее статус долгосрочного пребывания в Болгарии, при покупке на юридическое лицо - учредительные документы на фирму.

В Венгрии, напротив, иностранные граждане в личную собственность могут приобрести в стране практически любую недвижимость и землю, кроме сельхозугодий. Права собственника в Венгрии жестко охраняются законом и не могут быть нарушены по политическим или другим субъективным причинам. Кроме того, инвесторы (прежде всего, крупные) получают право на определенные налоговые льготы. За последние 15 лет сумма прямых иностранных инвестиций в Венгрию из-за рубежа превысила 50 млрд евро.

Сам процесс приобретения недвижимости в этой стране выглядит следующим образом. Партнеры екатеринбургской компании в Венгрии высылают клиенту гостевую визу. Также можно (и это проще) оформить экскурсионную визу. На месте заключается договор. При этом идет двойная оплата: первый взнос делается при регистрации объекта, а остаток выплачивается в течение нескольких лет.

Купить недвижимость в Чехии уже сложнее. Согласно закону, иностранец может приобретать право на владение недвижимостью в следующих случаях: получение наследства, дипломатическое представительство другого государства на условиях взаимности, неделимая собственность супругов. Кроме вышеперечисленных случаев, покупка недвижимости иностранцем - физическим лицом невозможна. "Однако собственником недвижимости в Чехии может стать юридическое лицо, зарегистрированное как таковое на территории ЧР", – говорит Юлия Южная. При этом для регистрации юридического лица на территории Чехии нет необходимости присутствовать в стране, достаточно оформить доверенность и предоставить необходимые документы. Регистрация фирмы занимает в среднем один - два месяца. На основании зарегистрированной фирмы, можно на законных основаниях получить долгосрочную визу (ВНЖ). Для получения ВНЖ необходимо подать заявление на получение визы с комплектом документов в посольство Чехии.

В Турции закон, легализующий право приобретения турецкой недвижимости гражданами России был принят сравнительно недавно – в 2003 г. Ранее граждане приобретали недвижимость в Турции через страны Европы.
При этом здесь, в отличие от Чехии, легче недвижимость приобрести физическому лицу.

Ирина Одинцева Юридическому лицу проще будет оформить компанию уже как физическому лицу – владельцу недвижимости.

Итак, процесс приобретения недвижимости кратко можно описать следующим образом: выбор объекта, заключение контракта, оплата депозита покупателем, оформление сделки и регистрация прав собственности (ТАПУ), передача свидетельства о праве собственности покупателю и оплата оставшейся стоимости недвижимости. При этом, в соответствии с турецким законодательством, ТАПУ является единственным документом, удостоверяющим права собственности на определенный объект недвижимости.

"Приобрести недвижимость в Турции довольно несложно: для этого нужен только паспорт и две фотографии. Кроме того, сейчас решается о сокращении сроков получения ТАПУ: сегодня это происходит в течение пяти месяцев, а в ближайшем будущем на это потребуется всего 2 месяца. Также, вероятно, власти Турции отменят обязательное для получения ТАПУ оформление ВНЖ", – рассказывает Ирина Одинцева.

Не возникнет сложностей и при покупке недвижимости в Испании. Законодательство этой страны регламентирует все аспекты операций с недвижимостью и позволяет приобретать недвижимость как частным лицам, так и юридическим. Иностранцы могут без всяких ограничений приобретать не только жилую недвижимость, но и коммерческую.

Евгения АрхиповаВся сделка происходит на территории Испании. Сначала резервируется понравившийся покупателю объект. В первую поездку клиенту необходим только загранпаспорт для того, чтобы заключить предварительный контракт и внести резерву (задаток). Также открывается счет в одном из испанских банков и подаются документы на получения номера налогоплательщика иностранца (НИИ).

Примерно через полтора месяца в нотариальной конторе происходит подписание договора купли-продажи, который называется "Escritura". После подписания основного документа его нужно регистрировать. Этот процесс занимает 3-3,5 месяца, после чего покупателю выдается документ, подтверждающий собственность, на основании которого клиент и получает мультивизу.

Налоги, которые придется платить гражданину, решившему приобрести недвижимость в другой стране, также очень разнятся.

В Болгарии размер госпошлины на сделку и нотариальные таксы в общей сложности составляют около 2-4% от стоимости недвижимости. Кроме того, владелец обязан ежегодно оплачивать налог на недвижимое имущество и таксу на бытовые отходы. Размер налога не зависит от статуса владельца и одинаковый и для физических и для юридических лиц – 0,15%.

В Венгрии существует только разовая пошлина на покупку недвижимости: от 2 до 6% - на квартиры и до 10% на остальные объекты. Стоимость юридических услуг при покупке недвижимости – 1- 1,5% в зависимости от стоимости объекта. В целом дополнительные расходы на приобретение недвижимости в Венгрии ниже, чем во многих европейских странах (Испании, Италии и т.д.).

Ежегодный налог на недвижимость в Турции тоже невелик: он составляет 0,3% от стоимости, заявленной в ТАПУ в год. Кроме того, здесь существует налог на уборку территорий – около 20-25 евро в год.

В Испании расходы на покупку несколько выше. Все затраты как правило оплачивает покупатель. Если сделка происходит без получения ипотечного кредита – эта сумма составляет 8% от стоимости жилья, при кредитовании она равна 10-10,5%. Однако довольно невысоки суммы, которые придется тратить на содержание недвижимости: ежегодные налоги, коммунальные платежи, всевозможные сборы не превысят 1% от стоимости жилья в год.

Таким образом, жилье в европейских странах сегодня не является чем-то недоступным для граждан Екатеринбурга. В нашем городе открывается все больше специализированных агентств недвижимости и филиалов. А при сравнении цен на недвижимость становится понятно, что во многих государствах квартиру лучшего качества можно купить дешевле, чем в нашем городе. При этом сами процедуры покупки и оформления собственности во многих странах Европы становятся все более легкими и не требуют сбора большого количества документов. Поэтому приобрести себе заграничную недвижимость не так уж и сложно. Однако, как отмечают специалисты, жители Екатеринбурга, в отличие от москвичей или петербуржцев, хотя и интересуются такой недвижимостью, но еще не столь активно.