Домострой

УрФО: запредельные цены на жилье остались в прошлом?

2006 год стал рекордным по темпам увеличения стоимости жилой недвижимости в России –средний годовой показатель удорожания жилья достиг 44%. Лидерами здесь являлись мегаполисы: в Москве средний рост цен за квадратный метр жилой площади составил 87,9%, в Санкт–Петербурге – 123%, в Екатеринбурге – 107%. Небывалый рост цен на недвижимость в 2006 году затронул, пожалуй, каждого. Сегодня рост цен на жилье замедлился. С начала года удорожание квадратного метра в разных регионах УрФО составило от 10 до 20%. Чем же обусловлена такая ситуация на рынке? И сколько стоит квадратный метр в столичных городах округа? Об этом в материале "Домостроя"

Екатеринбург
По сравнению с прошлым годом ситуация на рынке недвижимости Екатеринбурга, если говорить о ценах, выглядит более позитивно. В первые месяцы текущего года, безусловно, удорожание жилых помещений происходит медленнее, чем в прошлом году. Так, с начала года квадратный метр жилья подорожал в среднем на 7,24% и его стоимость составила около 68 тыс. руб.

Эксперты объясняют изменение ситуации по-разному.
"Нельзя сказать, что цены стоят, какая-то инерция по росту еще есть, но такого ажиотажа, как в 2006 году, повториться не должно. Этому способствуют объективные процессы, которые сейчас можно наблюдать на рынке недвижимости. Их индикаторами служат увеличивающиеся срок экспозиции квартир и объем предложений. Соответственно, происходит торможение цен", – рассказала в интервью "Домострою" Марина Ласькова, специалист по оценке недвижимости АН "Атомпроминвест".

Количество объектов сейчас предлагается достаточное, о серьезном дефиците жилья говорить уже неуместно. "Когда после нового года многие граждане выставили на продажу квартиры, увеличение стоимости недвижимости затормозилось. С начала года число предложений увеличилось примерно в 1,5 - 2 раза. Поэтому уровень роста цен не такой высокий", – говорит Лидия Гимранова, генеральный директор "Уральского аналитического центра независимой оценки собственности".

О более конкретных перспективах, то есть как вырастут цены, по мнению специалистов, говорить пока рано. "Так как рынок недвижимости во многом непредсказуем, делать прогнозы сегодня нельзя. В целом экономическая система нашего общества еще нестабильна, в том числе и рынок жилья. Однако есть и положительные тенденции: официальные темпы инфляции в этом году небольшие, объемы строительства продолжают увеличиваться", – комментирует Лидия Гимранова. – Основная перспектива рынка – стабилизация стоимости жилья, то есть вторичная недвижимость не будет стоить почти столько же, сколько и строящаяся".

Однако о вероятности падения цен эксперты судят однозначно. "Сомневаюсь, что цены упадут. Потому что у нас рынок интегрированный, все привязано к ресурсам. И так как ничто не предвещает общего кризиса в экономике, то и цены на недвижимость резко меняться не должны", – считает Марина Ласькова.

Челябинск
В Челябинске рост цен на недвижимость за первые месяцы текущего года также не был столь заметен, как в 2006 году. По сведениям специалистов, его величина в разных районах составила от 2% до 8 - 10%.Сегодня средняя стоимость жилья на вторичном рынке колеблется от 31 тыс. руб. (это цены "хрущевок", "брежневок") до 70 тыс. руб. за квадратный метр (это цена серийных квартир, элитного жилья), а иногда и выше – в зависимости от качества ремонта в данной квартире. Конечно, многое зависит также от расположения, метража, этажа, состояния объекта.
Что касается нового и строящегося жилья, то здесь квадратный метр стоит в среднем от 34 до 48 тыс. руб. Естественно, ближе к сроку сдачи дома цена может вырасти примерно на 15%.

"Стоимость строящегося жилья за I квартал 2007 года поднялась на 5-7%, в наиболее "престижных" районах она выросла на 8-10%", – отметила в интервью "Домострою"  Татьяна Белова, директор АН "Ваш выбор".

По ее словам, высокий рост цен в прошлом году в первую очередь был обусловлен недостаточными объемами строительства жилья. Причиной тому было сравнительно небольшое количество земельных участков, выделенных под многоэтажную застройку. При этом раньше данные участки выделялись всего лишь нескольким фирмам - застройщикам, а остальные строительные компании просто не имели возможности выйти на рынок строительства жилья. "Данные факторы обусловили недостаточную конкуренцию, которая, в свою очередь, и привела к такому значительному росту цен", – считает Татьяна Белова.

"Сейчас рынок жилья "плавающий", гибкий. Данная ситуация объясняется, во-первых, тем, что на текущий момент не наблюдается такого покупательского ажиотажа, как в прошлые годы, то есть спрос на недвижимость уменьшился. Во-вторых, на рынке представлено достаточно большое количество объектов", – говорит Валерий Звездин, директор АН "Сюзи". Единственным, по его мнению, исключением, является центральный район города, так как там хороших строящихся домов нет. А согласно указу мэра Челябинска, дополнительная застройка данного района запрещена. Поэтому спрос здесь остается высоким.

Кроме того, с начала 2007 года, добавляет Татьяна Белова, потребительская способность жителей падает. У многих граждан просто нет возможности приобретать жилье – стоимость квадратного метра достигла некоего "потолка", людям стало тяжело покупать недвижимость. Поэтому популярностью стали пользоваться обмены.

Однако о каком-либо грядущем снижении цен говорить нельзя. Как считает Татьяна Белова, для инвесторов рынок остается очень привлекательным. Все еще достаточно перспективны в этом смысле новые жилые микрорайоны.

"Сейчас на начальном этапе строительства стоимость квадратного метра в среднем сохраняется на отметке 26 тыс. руб., но ближе к сдаче дома цена может вырасти до 32 - 34 тыс. руб. Таким образом, вложение денежных средств в данные дома – это хорошее предложение для инвесторов", – комментирует она.
Кроме того, о перспективе продолжения увеличения стоимости жилья свидетельствует количество сделок с использованием ипотечных кредитов. Их число сейчас растет. Это, в свою очередь, влияет на снижение предложения. Поэтому, как считают специалисты, жилья по-прежнему будет не хватать, особенно на вторичном рынке.

Курган
В Кургане темпы роста цен на недвижимость с начала 2007 года также снизились. Стоимость жилья увеличилась в среднем на 3 - 4%. Однако многие факторы свидетельствуют о том, что действительно серьезного замедления темпов роста цен не предвидится.

"Спрос на недвижимость в нашем городе все еще очень большой, в отличие от предложения. При этом в центре стоят маленькие дома – хрущевки. Поэтому некоторые граждане ищут квартиру в течение 2 - 3 месяцев, а если появляется подходящий вариант, то, как правило, цены на него очень высокие", – рассказала "Домострою" Ольга Вагина, менеджер ООО "Центральное агентство недвижимости".

По ее словам, ипотека же все еще недоступна большинству жителей Кургана, поэтому она не пользуется особой популярностью.

Тюмень
В Тюмени стоимость квартир в среднем увеличилась на 200-300 тыс. и составила 40 - 42 тыс. руб. за квадратный метр. По словам специалистов, на сегодняшний день рынок недвижимости отличается некоторой нестабильностью.

"В прошлом году повышать цены начинали застройщики, а вслед за ними – все остальные участники рынка", – считает Татьяна Морозова, менеджер АН "Этажи". Однако перед новым годом многие объекты "придержали" и выставили на продажу уже только в начале текущего года. Это вызвало избыток предложения на рынке. Поэтому темпы роста стоимости жилья стали немного ниже. Тем не менее, сейчас цены остаются еще слишком высокими для большинства граждан.

Как сообщает Ольга Антипова, менеджер АН "Ювента", скоро ситуация на рынке должна стабилизироваться. Сейчас же, в основном, граждане приобретают квартиры с помощью ипотечных кредитов.

Салехард
Жилье в Салехарде с начала года подорожало примерно до 10%. За 2006 год цены на жилье увеличились примерно на 70-80%. На сегодняшний день стоимость квадратного метра здесь колеблется от 35 тыс. руб. (деревянные дома) до 60 тыс. руб.

"Сейчас на рынке наблюдается сезонная стабилизация. Происходит это оттого, что к началу отпусков многие граждане выезжают на "большую землю", и спрос на недвижимость снижается", – комментирует ситуацию "Домострою" Ольга Галкина заместитель директора ГУП ЯНАО "Ямал-Риэлт".

Тем не менее, все жилые объекты востребованы, так как многие граждане приезжают сюда на работу, и им необходимо хоть какое-то жилье. Существующее увеличение стоимости жилья она объясняет недостатком нового строительства в городе: "У нас почти не идет новое строительство. Кроме того, на рынке нет частных компаний-застройщиков. Те дома, которые строятся на данный момент, принадлежат муниципалитету. Поэтому большой спрос сегодня наблюдается на частное строительство".

Также в качестве фактора, влияющего на увеличение стоимости жилья, можно отметить доступность ипотеки, с помощью которой происходит большинство сделок с недвижимостью в Салехарде. Требования к жилью в этом городе не слишком высоки, а проценты довольно низкие. Небольшая вероятность снижения стоимости квартир все же есть. "Во-первых, у некоторых аналитиков существуют опасения, касающиеся вероятности объединения северных округов. Если это произойдет, часть управленцев может уехать, и большой объем жилой площади освободится. Кроме того, на спрос может повлиять то, что Салехард станет закрытым городом, и сюда не смогут приезжать на работу граждане из других населенных пунктов", – рассказывает Ольга Галкина.

Ханты-Мансийск
На рынке недвижимости Ханты-Мансийска с начала года наблюдается стабилизация. Средняя стоимость жилья здесь составляет 60-100 тыс. руб. за квадратный метр. "В прошлом году цены на жилье росли в основном по причине высокого числа ипотечных сделок", – рассказал "Домострою" Андрей Рожковский, риэлтер "Ханты-Мансийского Агентства Недвижимости".

Однако на сегодняшний день, согласно новой правительственной программе, банки начали выдавать кредиты на сумму максимум в 2 млн руб. Поэтому данные кредиты могут стать менее популярными. Также на снижение темпов роста цен влияет увеличение предложения – сейчас в городе идет активная застройка.

Как видим, в большей части областей УрФО, где темпы роста цен на жилье в прошлом году были очень высокими, сегодня наблюдается стабилизация. Стоимость квартир увеличивается не более, чем на 10%. Конечно, в некоторых регионах (например, в Тюмени) о стабильности специалисты говорят только как о перспективе, но все эксперты сходятся в одном - скачка цен на квадратный метр в любом случае не предвидится.