Домострой

Строители выбирают простой

Кризис снизил активность покупателей жилой недвижимости. По разным данным, цены на квартиры снизились на 8-20%, значительно увеличились и сроки экспозиции объектов – часть квартир в новых домах долгое время остается незаселенной. Казалось бы, в этой ситуации можно было бы "наполнять" пустующие площади арендаторами и превращать простаивающий объект в доходный дом. Однако данная идея не вызывает у застройщиков энтузиазма.

Общеизвестно, что кризис самым негативным образом сказался на сфере недвижимости в целом и на жилой недвижимости - в частности. По данным Уральской палаты недвижимости, в течение всего прошедшего года цены на жилье в Екатеринбурге снижались. При этом, отмечают аналитики, темпы процесса были весьма высокими – за 12 месяцев стоимость квартир упала в среднем по городу на 15 %, а в отдельных территориальных и качественных сегментах на 17-20 %. По информации агентства недвижимости "Новосёл", средняя цена предложения на первичном рынке жилья Екатеринбурга в 2009 году снизилась на 8,5% и на декабрь 2009 года составила 49 тыс. 668 рублей за кв. м. Отрицательная динамика наблюдалась по всем размерам квартир: однокомнатные подешевели на 8,2%, двухкомнатные – на 10,3%, трехкомнатные – на 6,7%. Предложение по многоквартирным домам-новостройкам, предлагаемым к продаже заказчиками - застройщиками увеличилось на 5,9%.

Кроме того, о проблемах со сбытом жилья свидетельствовал и то факт, что часть свердловских застройщиков все-таки реализовала для госнужд свои квартиры по цене чуть более 30 тыс. рублей за 1 кв. м, при том что изначально они называли невыгодными условия выкупа жилья, предложенные государством.

 

Как рассказал Домостою председатель правления ЗАО "Астон Груп", исполнительный директор СРО НП "Гильдия строителей Урала" Вячеслав Трапезников, если ранее квартиры в новых домах продавались практически сразу, то сейчас срок их экспозиции в среднем составляет порядка полугода, а в некоторых случаях – до девяти месяцев.

"В настоящее время срок экспозиции квартир в новостройках составляет для ликвидного жилья – до 4-5 месяцев, для низко ликвидного – до одного года", - сообщила Домостроюменеджер по продажам департамента долевого строительства Центра недвижимости "Северная казна" (ЦН СК) Марна Селиванова. По ее словам, после сдачи жилого дома в эксплуатацию в ликвидных и привлекательных новостройках остается непроданным 10% квартир, в малоликвидной новостройке – 50% квартир.
При этом, отметила она, во время простоя квартиры застройщик несет убытки, связанные с расходами на содержание данного жилья (отопление, электричество, вода и т.п. - по тарифам предусмотренных для строительной компании).

Казалось бы, в таких условиях застройщикам имеет смысл сдавать простаивающее жилье в аренду, сделав таким образом убыточный объект доходным домом. Однако на практике такая схема получается невыгодной.

 

По словам Вячеслава Трапезникова, при существующих банковских ставках застройщику целесообразнее продавать недвижимость, даже если это происходит с задержкой.

"Пока я не продал квартиру, которую построил, мне начисляются проценты – это мои расходы, по сути, мои прямые убытки. Для того, чтобы отбить расходы застройщика на возведение объекта и проценты по ставке, которые он продолжает платить, пока не продаст квартиру, цена аренды должна быть такой, что жилье в аренду никто и не возьмет. Например, стоимость аренды однокомнатной квартиры должна составлять намного больше 50 тыс. рублей в месяц", - пояснил он.

Вячеслав Трапезников уточнил, что для того, чтобы идея развития доходных домов в России стала реальностью, необходимо, чтобы банки кредитовали застройщиков по ставке 5% годовых, в то время как сейчас этот показатель составляет около 20% годовых, а до кризиса был примерно на уровне 14% годовых.

 

С другой стороны, почему бы застройщику не сдавать квартиру хотя бы на тот период, пока она простаивает? Ведь в любом случае ему приходится и платить банковскую ставку и нести расходы на содержание пустующего жилья.

Но участники рынка настаивают на том, что и в допродажный период сдавать квартиры в новых домах экономически нецелесообразно.

"Это требует в первую очередь затрат на ремонт квартиры годной для проживания, покупка минимальной мебели для проживания арендатора и последующий косметический ремонт в случае продажи квартиры, а так же оплату услуг компании, которая будет управлять данным жильем", - пояснила Домострою начальник отдела аренды жилья ЦН СК Галина Кочнева.

 

"Выставляя квартиру в продажу, совершенное естественно желание застройщика ее продать быстро. Аренда же налагает определенные ограничения – арендаторы заключают договор на определенный срок, в течение которого они планируют квартире проживать. При этом застройщику и покупателю выгоднее, чтобы эта квартира к моменту продажи была освобождена", - аргументирует генеральный директор КБ "Ярмарка" Дмитрий Гусев.

 

Продать квартиру, которая какое-то время сдавалась, чрезвычайно сложно, согласен с коллегами первый вице-президент бизнес-сегмента "Международные услуги по строительству" Концерна ЮИТ Теему Хелпполайнен.
"Ремонт и поддержание таких квартир в хорошем состоянии требуют постоянных усилий. Кроме того, имеет смысл сдавать в аренду большое количество квартир, иначе рентабельность получается минимальной", - сообщил он Домострою.

Правда, отмечает он, другое дело, если есть партнер, который покупает у застройщика десятки квартир и затем сдает их в аренду.

"Мы осуществляем подобную деятельность в Финляндии, где у нас много партнеров, основным бизнесом которых является сдача жилья в аренду. У нас также был подобный опыт в России, в частности, в Санкт-Петербурге, где наши квартиры были выкуплены финским инвестором для последующей сдачи в аренду", - рассказал Теему Хелпполайнен.

 

Заключение инвестиционных сделок, свидетельствуют риэлторы, имеет место и на свердловском рынке. Однако по их словам, такие сделки заключались преимущественно до кризиса.

Как считает Теему Хелпполайнен, маловероятно, что рынок доходных домов будет активно развиваться в России.

"Компании, основным бизнесом которых является строительство жилой и коммерческой недвижимости, едва ли будут этим заниматься, поскольку это – другой бизнес, он требует абсолютно другого подхода, ресурсов и т.д. К тому же, опираясь на наш финский опыт, можем сказать, что рентабельность подобных проектов составляет не более 10%", - говорит он.

Как отметил в беседе с Домостроем депутат, заместитель председателя комитета по промышленной, аграрной политике и природопользованию Свердловской облдумы, основатель строительной корпорации "Маяк" Владимир Коньков, в настоящее время выгоднее заниматься сдачей в аренду коммерческой недвижимости – например, складов, поскольку в пересчете на кв. метры стоимость их аренды практически совпадает со стоимостью аренды жилья, в то время как затраты на их строительство и эксплуатацию значительно меньше.

 

Как предположил генеральный директор УК "Партнерство" (специализируется на коммерческой недвижимости) Андрей Черушев, время доходных домов в России все же может прийти.

"Если во всем мире это принято, значит, и у нас это тоже будет принято со временем. У нас рынок молодой – он только развивается, он еще не успел к этому подойти. Сейчас мы торговыми площадями насытились, а офисы эффективно строятся. Все поэтапно. Потом будет складская недвижимость, которая имеет более длительный срок окупаемости, потом каким-то следующим этапом будут доходные дома", - рассуждает он.

По данным Теему Хелпполайнена, вместе с тем, что рентабельность бизнеса, связанного с доходными домами невысока, в этом сегменте невысоки и риски. Поэтому, несмотря на то, что он выражает сомнение в том, что такой вид бизнеса будет в России активно развиваться, представитель Концерна ЮИТ все же считает, что доходные дома постепенно начнут появляться в нашей стране, особенно в больших городах, где потребность в жилье чрезвычайно высока.

 

Справка: По данным аналитического отдела КБ "Ярмарка", в настоящее время средняя стоимость аренды однокомнатных квартир эконом-класса составляет 14 тыс. 500 рублей, двухкомнатных квартир - 18 тыс. 500 рублей. По сравнению с февралем 2009 года арендные ставки на однокомнатные и двухкомнатные квартиры снизились на 3% и 5% соответственно. В последние полгода аренда в самых недорогих сегментах жилья дорожала, что вызвано вымыванием дешевых объектов, пользующихся наибольшим спросом, отмечают аналитики "Ярмарки". Правда, по их словам, пока нет предпосылок для снижения как в прошлом году, объем предложения существенно сократился.

"В ближайшее время, возможно, существенно подешевеет аренда многокомнатных квартир (от трех комнат и выше). Они гораздо менее ликвидны, тем более в свете повышения коммунальных платежей в текущем году", - предполашают специалисты.

 

Как сообщил Домострою руководитель аналитической службы АН "Новосёл" Сергей Меньшенин, на рынке аренды жилой недвижимости в Екатеринбурге средняя цена предложения по всем размерам квартир за прошлый год снизилась на 8,2% и на январь 2010 года составила 17 тыс. 937 рублей за квартиру. При этом аренда однокомнатных квартир стала дешевле на 14,3%, двухкомнатных - на 11,8%, трех- и более- комнатных - на 15,4%. Квартиры эконом класса (стоимостью менее 20 тыс. рублей) снизились в цене на 8,4 %, квартиры класса люкс (стоимостью более 60 тыс. рублей) - на 6,1 %.

Объем предложения на рынке аренды за год вырос на 29,6%, отдельно для однокомнатных - увеличился на 7,9%, двухкомнатных - на 17,9%. Наиболее значительный рост предложения наблюдался в сегменте трех- и более- комнатных квартир - 134,4%. В эконом классе объем предложения увеличился на 31,5%, в классе люкс предложение снизилось на 32,7%.