Домострой

Спасти рядового ипотечника

Январь 2009 года будет знаковым для российских ипотечников. Именно в этом месяце планируется ввести изменения, призванные облегчить обслуживание кредита во время кризиса. Во-первых, отменяется трехлетний мораторий на материнский капитал. Теперь эти средства, а это около 300 тысяч рублей, можно будет направить на погашение задолженности по ипотеке. Во-вторых, заемщикам, потерявшим работу или значительную часть дохода, дадут отсрочку по выплате имеющейся задолженности. Как все это будет происходить - точно не известно. Однако уже сейчас эксперты сомневаются в том что в АИЖК выстроятся очереди за отсрочкой платежа среди безработных (платить-то в итоге нужно будет все равно больше!). С использованием материнского капитала тоже не все гладко. 300 тысяч рублей – помощь, конечно, реальная, но многое зависит от того, как эти средства будут поступать, и что в итоге сократится – срок платежа или его ежемесячный размер?

Всего на помощь заемщикам, которые потеряли работу или значительную часть своего дохода, Правительство выделило более 200 млрд руб. При этом Агентство по ипотечному жилищному кредитованию сформулировало основные положения программы помощи заемщикам. В программе предусмотрено три варианта реструктуризации ипотечных кредитов.

В первом случае рассматривается участие АИЖК в качестве сокредитора по реструктурированным кредитам. Это означает, что заемщик остается клиентом банка, в котором оформил кредит, в свою очередь, Агентство будет помогать гасить ему часть ежемесячного платежа. Второй вариант предполагает выкуп Агентством закладных у банков с дисконтом, что позволит последним избавить свой баланс от проблемных кредитов. В этом случае заемщик платит Агентству. Третий вариант - Агентство предоставляет дополнительный целевой заем гражданину для погашения ипотечного кредита.

"Предполагается, что АИЖК будет открыта кредитная линия человеку, испытывающему трудности с погашением ежемесячных платежей. Данный кредит будет процентным. При этом заемщик будет гасить часть аннуитентного (ежемесячного) платежа за счет своих средств. К примеру, условно, если ежемесячный платеж заемщика составляет 10 тыс. руб., то около 2 тыс. руб. заемщик должен внести сам, а на 8 тыс. ему будет предоставлен кредит. Сумма, накопленная по кредитной линии, будет включена в стоимость основного кредита", - пояснила Людмила Тишкина, пресс-секретарь Южно-уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки.

При этом по восстановлении платежеспособности заемщика, он будет обязан выплатить предоставленный кредит в полном объеме согласно графику погашения. Предполагаются следующие варианты: либо будет продлен срок кредита заемщика, и аннуитетный платеж останется прежним, либо будет увеличена сумма аннуитентного платежа. Реструктуризации могут подлежать ипотечные кредиты, выданные до 1 декабря 2008 года. При этом максимальный льготный период, в течение которого заемщику помогут выплачивать взятый кредит - 1 год с момента его обращения в Агентство. Для реализации программы АИЖК в первом квартале 2009 года создаст дочернюю структуру "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" (АРИЖК), которое займется финансированием проблемных заемщиков. Планируется, что Агентство разработает публичные стандарты проведения реструктуризации и порядок взаимодействия с кредитными организациями на всей территории России. Уже с января региональные операторы начнут консультировать своих заемщиков.

"В новогодние каникулы 5,6,8,9 января сотрудники Корпорации будут консультировать заемщиков по любым интересующим вопросам, по ипотеке, по объектам недвижимости. Уже сейчас работает горячая линия. А с 1 января в Корпорации будет работать специальное подразделении по помощи заемщикам, оказавшимся в сложной ситуации", - сообщила представитель ЮУ КЖСИ.

Пока же четкости в механизме предоставления данной господдержке не так много. Эксперты затрудняются обозначить точные критерии, по которым будет определяться, может ли заемщик рассчитывать на поддержку государства. Ожидалось, что ясность в работу нововведений внесет прошедшая в Москве II Всероссийская конференция "Ипотека в России: расширение возможностей".

"Четкость появилась только в том, что нововведения, которые предложены Правительством России, заработают с января 2009 года. И основная задача, которую АИЖК для себя поставила до конца 2008 года, – это разработать все механизмы этих нововведений. А нам, как региональным операторам, поставили задачу по максимуму постараться собрать статистическую информацию по тем заемщикам, которые уже сегодня потеряли работу либо столкнулись существенным сокращением зарплаты. В частности, это необходимо, чтобы создать полную картину того, в какие объемы все это может вылиться", - рассказал Александр Комаров, генеральный директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования.

Пока для кредиторов УрФО картина складывается довольно удачно. Несмотря на то, что подавать заявки на рефинансирование своих ипотечных кредитов безработные могли начать еще в середине декабря 2008 года, воспользовались такой возможностью пока единицы.

По словам Владимира Фунтикова, заместителя директора "Ямальской ипотечной компании", даже те немногие, кто сейчас обращается за информацией о данной господдержке, узнав, что предлагаемая отсрочка будет облагаться процентами, готовы изыскивать собственные средства на погашение задолженности, чем переплачивать в будущем.

"Тем не менее, плюс в данной программе есть: воспользовавшись господдержкой, заемщик избавит себя от долгов за прошедшее время. Такая схема только предлагается. Пока она в разработке. Сейчас все это прописали, но может получиться так, что итоговый документ будет немного "не такой", а может и совсем "не такой", - говорит Владимир Фунтиков. В ЮУ КЖСИ также уже обращаются люди, которые опасаются возникновения проблем с выплатами в следующем году. Однако, по словам специалистов, их пока не более 2% от всех заемщиков, которых обслуживает система АИЖК.

"На сегодняшний день таких людей, которые уже сейчас встали на биржу труда (кого мы и называем безработными), не так много. С другой стороны, уже сейчас достаточное количество людей, которых перевели на сокращенный рабочий день или неделю. Это в свою очередь повлияло на их среднюю заработную плату в сторону уменьшения. При этом безработными в общепризнанном понятии они не являются. Вопрос, будут ли они попадать под господдержку, остается открытым. Однако отмечу, что мы уже больше месяца собираем статистические данные относительно заемщиков, у которых ухудшилась платежеспособность, связанная с работой. Мы просили их принести справку о зарплате за последние шесть месяцев, где можно увидеть динамику доходов человека. Выписку из приказа, где его перевели на сокращенный рабочий день или неделю, либо копию трудовой, где написано, что он действительно уже сокращен. Такую информацию мы принимаем и сейчас, но не могу сказать, что с такими документами люди выстраиваются очередями. На самом деле их немного", - рассказал гендиректор САИЖК.

Но даже при большом желании заемщика государство будет оказывать помощь не всем. Во-первых, жилье, купленное в ипотеку, должно быть единственным у заемщика. Во-вторых, будет проводиться повторный андерайтинг заемщика, детально просматриваться та ситуация, в которой оказался человек. "Заемщику, в свою очередь, необходимо будет предоставить в агентство: кредитный договор, документ, подтверждающий потерю платежеспособности, справку о постановке на учет биржи труда, свидетельство об оценке находящегося в залоге по кредиту жилья, а также справку о доходах, выданную налоговой инспекцией", - рассказала Людмила Тишкина.

Проблема здесь может возникнуть у тех, кто брал кредит под так называемую "серую зарплату". "Мы всегда информировали заемщиков о том, что необходимо указывать зарплату ту, которую они реально получают. Сейчас потери по зарплатам у заемщика будут сравниваться на основании справки 2НДФЛ. То есть человек должен нам принести данную справку за 2007 – 2008 годы и если мы увидим, что указанный ранее доход был не совсем корректным, то здесь напрашивается вопрос, кто подделал справку о доходах? Здесь палка о двух концах. С одной стороны, все хотели взять кредит, не смотря ни на что, с другой – сейчас есть возможность поучаствовать в госпрограмме, но для этого нужно открыть всю достоверную информацию", - уточнил Александр Комаров. В свою очередь представители ЮУ КЖСИ с уверенностью заявили, что госпомощь при таком варианте получения кредита оказываться не будет.

 

Однако, учитывая, что в следующем году, по прогнозам аналитиков, кризис продолжит свое уверенное шествие по стране, есть вероятность, что за год, на который будет предоставлена отсрочка по кредиту, заемщик так и не сможет найти работу (то есть восстановить свою платежеспособность). Информации о том, что в таком случае будет с заемщиком и его квартирой, у региональных операторов пока также нет. Но, по информации газеты "Ведомости", как вариант, структуры ипотечного агентства могут стать собственниками квартир заемщиков, лишившихся работы. "Обсуждается возможность наложения банком взыскания на квартиру, если заемщик перестает платить", - цитирует газета источника близкого к Наблюдательному совету АИЖК.

Указывается, что банк должен будет реализовать ее не на открытом рынке, а специальной компании, предположительно созданной при АИЖК. У заемщика будет некоторое время (например, год), чтобы, получив новую работу, снова взять ипотечный кредит и выкупить квартиру. До этого времени он сможет в ней жить, оплачивая коммунальные платежи. "Это одна из возможностей, крайний случай, если платежеспособность заемщика восстановить не удастся", - подтверждает собеседник "Ведомостей". Помощник президента Аркадий Дворкович подтвердил изданию, что такой вариант обсуждался. Но пресс-секретарь премьер-министра Владимира Путина Дмитрий Песков сообщил газете, что премьеру не известно о предложении по выкупу квартир.

При этом эксперты пока не склонны считать, что сокращение рабочих мест приведет к массовым неплатежам по ипотечным кредитам. "Ипотека в России не носит массового характера - до кризиса количество сделок с использованием ипотеки не превышало 10%. Пока трудно выявить четкую связь увольнений с неплатежами по ипотеке. В данный момент проблема себя ещё не проявила. В силу ограниченности ипотеки не ожидается массовых неплатежей из-за увольнений", - уверен Владимир Станков, заместитель руководителя службы финансового анализа и управления рисками банка "Московское ипотечное агентство".

По данным Центробанка, на 1 октября в России было выдано 933,5 млрд руб. жилищных кредитов, из которых ипотечных - на 769 млрд руб. По оценке руководителя Центра социальных исследований Евгения Гонтмахера, ипотеку получили около 500 тыс. семей. Сложно оценить, сколько из них не смогут платить по ипотеке, отмечает эксперт, скорее всего их количество будет измеряться десятками тысяч человек. Если считать, что проблемы с работой будут у 10% заемщиков, исходя из средней величины ипотечного кредита проблемными могут оказаться кредиты более чем на 70 млрд руб.

Как пояснила директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева, агентство планирует направить в 2009 году на реструктуризацию ипотечных кредитов населения не более 25—30 млрд рублей. "В основном эти средства пойдут на поддержку заемщиков из числа среднего класса, которые окажутся без работы или существенно потеряют в доходах. При этом пока сложно сказать, какое количество заемщиков обратится в АИЖК за помощью, время покажет", - сказала представитель Агентства. В настоящее время уже начала работать "горячая линия", созданная АИЖК, по которой заемщики могут получить консультации по вопросам реструктуризации ипотечных кредитов - 8 (495) 660-55-40.

Другой вариант госпомощи при выплате ипотечной задолженности – материнский капитал. Закон об его использовании уже одобрен Президентом Дмитрием Медведевым. То есть теперь с января 2009 года средства материнского капитала разрешено направлять на погашение ипотечного долга. Правда, о том, как будет происходить механизм использования средств, опять же пока не уточнили.

"Цель федерального закона - в условиях роста процентных ставок по кредитам поддержать финансовое положение семей, имеющих детей, заключивших кредитный договор на приобретение или строительство жилья по 31 декабря 2010 года включительно, предоставив право распоряжаться средствами материнского капитала на решение этих проблем с 1 января 2009 года. Даже не дождавшись пока ребенку исполнится три года", - сказала на пленарном заседании верхней палаты председатель комитета Совфеда по социальной политике и здравоохранению Валентина Петренко. Федеральным законом предусматривается также минимизировать сроки перевода средств материнского капитала по указанному направлению и установить их в пределах двух месяцев с момента вынесения решения территориальным органам Пенсионного фонда РФ.

К слову, Пенсионные фонды на территории УрФО неохотно комментируют эту тему, ограничиваясь тем, что даже если к ним и обращались бы желающие направить материнский капитал на погашение ипотечного долга, то они даже не могут проконсультировать по данному вопросу. Пока не принята ни форма заполнения заявления, не указано и то, какие документы необходимо предоставить для использования маткапитала уже сегодня. Тем не менее, с тем, что материнский капитал действительно станет реальной помощью при погашении ипотечной задолженности согласны все эксперты.

"Суммы материнского капитала - 270 тысяч рублей - может хватить приблизительно на один год для выплаты ипотечного кредита для московской семьи. Принимая во внимание специфику цен в других российских городах, можно предположить, что этой суммы может хватить на 1,5-2 года платежей. Это действительно может создать неплохую основу для семейного бюджета, чтобы перенести период экономического кризиса", - говорит Владислав Луцков, генеральный директор аналитического консалтингового центра "Миэль".

Вопрос здесь стоит в другом: каким образом будет погашаться задолженность, и что при этом будет уменьшаться – срок или аннуитетный платеж заемщика? "В какие сроки и как могут быть направлены денежные средства материнского капитала в погашение задолженности, как кредитор примет эти средства погашения, и приведет ли это к сроку сокращения кредитования или же к сокращению ежемесячного платежа – это сегодня главные вопросы. На сегодняшний день любое досрочное погашение кредита влечет за собой сокращение срока кредитования. Сейчас же наиболее актуально – изменение суммы ануитетного платежа. Срок сегодня сокращать не надо! Если сегодня, например, заемщик платит 7 тысяч рублей, то с использованием материнского капитала он должен был получить возможность ежемесячно платить 3,5 тыс. рублей. На мой взгляд, досрочное погашение при господдержке должно пойти по этому пути", - рассказал Александр Комаров.

Он напомнил, что до 2007 - начала 2008 года при досрочном погашении использовалось два варианта: сокращение срока кредитования, либо уменьшение аннуитетного платежа. От последнего АИЖК отказалось. "Я считаю, что сейчас необходимо возвращаться к этому варианту при использовании госпомощи. То есть это как раз и будет реальной помощью семье, чтобы пережить нынешнее трудное время. Это значительно облегчит нагрузку по обслуживанию долга", - подчеркнул гендиректор САИЖК.

Кроме того, по словам представителей ЮУ КЖИСИ, оплата по материнскому капиталу, скорее всего, будет производиться единоразово. Однако, по мнению экспертов, российским семьям сегодня необходим другой вариант погашения. "300 тыс. рублей на погашение задолженности – это не маленькие деньги. Было бы неплохо, если разрешили этот материнский капитал направлять не на разовое погашение части основного долга, а поместить эти средства в банк. А банк уже проводил бы регулярные (ежемесячные) погашения долга. Это было бы идеально. На мой взгляд, люди именно этого бы хотели. Они бы с учетом своих платежей несколько лет просто освободились бы от ежемесячных погашений", - уверен Владимир Фунтиков.

Оба варианта госпомощи, безусловно, необходимы как заемщикам, так и кредиторам. Тем более, что по расчетам АИЖК, в 2009 году порядка 120 тыс. человек могут столкнуться с проблемами при обслуживании ипотечных кредитов, а совокупный объем задолженности прогнозируется в 200 млрд рублей. Такую информацию предоставил РБК daily собственный источник в Агентстве. Он утверждает, что Агентство примет участие в реструктуризации кредитов в объеме не более 170 млрд рублей, поскольку оставшаяся часть кредитов приходится на жилье, приобретенное для инвестиционных целей.