Домострой

Покупатель жилья всегда не прав?

Для того, чтобы жилищный фонд Украины постоянно пополнялся, нужно ежегодно строить один кв. м на каждого жителя. В Китае в прошлом году построили 1 млрд 300 млн кв. м жилья. Общей верной статистики на Украине пока нет, но известно, что в трехмиллионном Киеве в прошлом году построили 1 млн 200 тыс. кв. м, что поспешили преподнести, как немалое достижение и прорыв на строительном рынке.

Свое жилье. Заветная мечта любого экс-советского гражданина. Когда-то мрачная, как темные коридоры общежитий, но бесплатная в конце длительного пути, теперь – практически не реальная, даже за деньги. Реалии жизни таковы, что раньше мало кто задумывался, где жить. Теперь же – месторасположение определяет и зарплаты, и уровень достатка, и благоустройство потомства.

Первое, куда попадает любой покупатель квартиры в борьбе за свои метры, - это "объятия" риэлтера. Причем, так уж сложилось в постсоветских странах, что покупатель всегда будет не прав, если вдруг что-то случится с его инвестициями в жилье. Кондовое утверждение, но попробуйте его опровергнуть! Тем более, что риэлтер по закону никакой ответственности не несет, "если вдруг что". И максимум наказания для него - потеря комиссионных от сделки.

У многих на слуху грандиозные аферы на жилищном рынке России и Украины, тысячи обманутых вкладчиков, и, по заверению киевского специалиста по недвижимости Влада Вотинцева, их нет смысла персонифицировать, и тем паче - бередить память тех, кто пострадал. "Назовем мы сейчас одну аферу, вторую - легче не станет. Это как вспоминать про сберкнижки советских граждан и их несбывшиеся мечты о дачах, машинах, накрывшиеся медным тазом. С другой стороны, как специалист по недвижимости, могу сказать, что любая афера - четко подготовленная операция, выверенная по шагам и месяцам, и естественно, ее результат - "достижение" аналитического склада ума организаторов",- сообщил она в разговоре с "Домостроем".

Впрочем, такие случаи единичны. Но они, по мнению Влада Вотинцева, должны научить простых граждан быть чрезвычайно скрупулезными в выборе объектов для инвестирования.

По его словам, работа на рынке недвижимости построена таким образом, что в треугольнике "инвестор-посредник-строитель" любое слабое звено может парализовать всю цепочку. "Несомненно, до тех пор, пока у людей будет желание зарабатывать на купле-продаже квартир, будут существовать и разного рода мошенничества. Я не говорю про тех, кто просто покупает жилье для себя. Таких, реально оценивая ситуацию на рынке недвижимости, не больше, чем тех, кто покупает жилье в новостройках, чтобы через полгода перепродать дороже. Как ни парадоксально звучит, но даже затягивание строительства, или не выполнение тех или иных обязательств со стороны посредника или строителя на этапе, пока дом не заселен, например, "забыли" провести коммуникации или дорогу к подъезду, никогда еще не вызывало праведного гнева инвесторов - обычных покупателей",- отмечает специалист.  

На вопрос "почему" он отвечает просто: "Да потому, что из-за одного "правдолюбца", подавшего в суд, строительство замораживается до решения суда. А люди хотят как можно быстрее заселиться в свое жилье, зная нестабильность сегодняшнего дня. Тем более, никто не хочет возвращать свои деньги вместо жилья. Кому надо, получить назад, например, 40 тысяч долларов, проинвестированные в однокомнатную квартиру полтора года назад, когда она теперь стоит все 70 тысяч долларов? Несмотря на то, что любой толковый брокер, по согласованию с честными строителями, всегда вносит графу в договор с клиентом о возможности возврата денег покупателю. Также и уважающая себя строительная компания в договоре с клиентом прописывает возможность возврата денег по требованию инвестора".

Получается, что инвестор-покупатель будет молчать до последнего, лишь бы подрядчик закончил свою стройку? Как отметил во время недавней интернет-конференции президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александр Бондаренко, от 25 до 50% строящегося жилья выкупают частные инвесторы, ожидая хороших прибылей. "И поэтому действительно жалко тех, кто принес свои кровные, собираемые десятками лет. И совершенно наплевать на тех, кто решил сыграть в рулетку, но поставил на красное, а попал на зеро. Риск есть. Кто рискует, тот должен быть готов ко всему",- говорит Владислав Вотинцев.

По его утверждению, ему не доводилось слышать, чтобы возвращали деньги именно пострадавшим. "Кто пришел с целью заработать - тот, по крайней мере, должен просчитывать все варианты и все связи. И в случае с одной всеукраинской аферой, я почти не сомневаюсь, что, скорее всего, получат компенсации в виде сертификатов на будущее жилье и квадратные метры не те, кто собирался жить в квартирах, а те, кто собирался их продать через время подороже".

По его словам, нет уцниверсального рецепта, как уберечься от аферистов. Когда речь идет о покупке квартиры, не всегда наличие лицензии и броская реклама подтверждают реальность обязательств перед покупателем со стороны продавца. Риэлтерские и брокерские агентства, по идее, должны помогать покупателю, но так получается не всегда.

Как отметил Александр Бондаренко, сейчас риэлтерский бизнес на Украине законодательно не урегулирован. Для того, чтобы клиент, который по определению всегда прав, мог предъявить претензии агентству недвижимости в случае профессиональной ошибки или профессиональной халатности, необходимо принять закон "О риэлтерской деятельности", который бы определял как права, так и обязанности риэлтеров.

Практики ранка недвижимости говорят, что покупателю нужно обращать внимание, скорее, не на вывески и документы посредника-брокера, а поехать к месту стройки, посмотреть, как строится дом, и узнать побольше непосредственно о строительной компании.

"Броское название - еще не показатель того, что компания сдаст объект вовремя или вообще сдаст. Необходимо узнать, что раньше было построено фирмой. Ведь среди монстров строительного рынка на Украине, есть и небольшие с капиталом в 2-10 миллионов долларов - порядочные частные компании. У них квартира может стоить на 10-30% дешевле, чем у именитых фирм, которым доверяют десятками лет и переплачивают именно за стабильность и раскрученный бренд",- говорит Владислав Вотинцев.

В тоже время сами застройщики периодически жалуются в прессе на непрозрачность отношений в сфере получения разрешений на отвод земли в районах столицы Украины или в сельских советах, если строительство ведется за городом. Есть сложности с подведением коммуникаций, утверждением планов в бюро технической инвентаризации. Но жалуются, в основном, от третьего лица.

"Да, вы знаете, чем занят 70% времени директор нормальной строительной фирмы? Тем, что ездит по разным организациям и решает вопросы. Но время изменилось, стало немного "легче". Если раньше в возводимом доме нужно было бесплатно отдавать квартиру, то теперь, как правило, ее "нужному человеку" продают за полцены",- рассказали "Домострою" в одной из фирм-застройщиков Киевской области.

Но ни одна из фирм, в которую обращался корреспондент издания с вопросом "как взятки отражаются на конечной стоимости квартиры для покупателя", не согласилась на него ответить.

Осторожность строителей легко объяснима. Им ведь нужно продлевать лицензии на проведение строительных работ, а рынок очень конкурентный - любой согласится "подставить ножку", чтобы занять твой сегмент.

В итоге получается, что вся тяжесть ответственности за нестабильность отношений на рынке жилья ложится на плечи покупателя. По мнению Александра Бондаренко, "две основные причины, которые загоняют рынок недвижимости в тень – неурегулированность земельных отношений и законодательная неурегулированность деятельности на рынке недвижимости". Хотелось бы добавить, что с трудом верится в соблюдение законности со стороны всех участников рынка даже при законодательном его насыщении.

Слабо верится, что чиновник с мифической зарплатой в 3 тысячи долларов, "решающий вопросы" на миллион, откажется от тысячи долларов в конверте за быстрое решение того или иного дела. Впрочем, у чиновников тоже есть понимание того, что происходит на украинском рынке недвижимости. "Сегодня деньги на строительство, как правило, дают одни, а строят другие. Все хотят получить прибыль и рентабельность. В Лондоне или в Париже квартиру можно купить дешевле, чем в Киеве", - сказал на днях вице-премьер-министр по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Владимир Рыбак. Он заявил, что "цены на жилье в столице Украины, действительно, зашкаливают, а проблему дороговизны жилья можно решить с помощью резкого увеличения предложения".

По оценкам аналитиков, для того, чтобы жилищный фонд страны постоянно пополнялся, нужно ежегодно строить один квадратный метр на каждого жителя страны. Например, в Китае в прошлом году построили 1 млрд 300 млн кв. метров жилья. Общей верной статистики по всей Украине пока нет, но известно, что в трехмиллионном Киеве в прошлом году построили 1 млн 200 тыс. кв. м, что поспешили преподнести, как немалое достижение и прорыв на строительном рынке.

Однако, если верить аналитикам, - сдвиг был бы возможен, если бы в украинской столице возвели в два с половиной раза больше жилья. В сложившейся ситуации с оптимизмом говорить про тенденцию падения цен на жилье очень сложно. Как и в том случае, если вдруг на рынке заработает в два раза больше фирм-строителей, которые вряд ли обойдутся без взяток.

А сие означает, что выводы аналитиков, прогнозирующих падение цен на жилье, лишены оснований. "Не вижу оснований говорить, что рынок жилья будет насыщен, например, через год или через два. Спрос рождает предложение. Покупка квартир все также является самым доходным на сегодня бизнесом. И покупателей на этом рынке меньше не стало",- резюмирует Владислав Вотинцев.  

Недавно позвонил знакомый. В 1996 году он с трудом забрал деньги в одной строительной фирме, которую признали банкротом: "Ты знаешь, а ведь дом на этом месте таки построили! И мне, как и многим другим нужно было повременить, – может год-два. В итоге я забрал свои несчастные тысячи долларов. А квартиру не купил". В случае со знакомым проблема решилась честно и справедливо. Но все равно что-то не то на душе. Деньги есть, квартиры нет. Квартира есть, но за пару тысяч долларов ее не купить. Заколдованный круг какой-то.