Домострой

Сергей Немчинов: В России нет причин для кризиса, проблемы вызваны паникой

По прогнозам экспертов, самый сложный период для строительной отрасли в связи с кризисом наступит в первом квартале 2009 года. Спрос на стройматериалы резко снизится, почти на 50%. Соответственно, и объем строительства может уменьшиться по сравнению с прошлым годом примерно в два раза. Что происходит с рынком недвижимости сегодня, как выйти из кризисной ситуации и что делать в условиях кризиса населению, в интервью "Домострою" рассказал директор ОАО "Сургутская ипотечная компания" Сергей Немчинов.

Вопрос: Сергей Александрович, какова общая ситуация на рынке недвижимости на данный момент?

Сергей Немчинов: Ситуация на рынке недвижимости неоднозначная. Есть компании, которые строят на бюджетные деньги, имеют стабильное финансирование. Они могут уверенно смотреть в будущее, при условии, что бюджет будет аккуратно платить. А есть девелоперы, которые вынуждены сами искать средства, сами нести все риски. Особую тревогу вызывают компании последней группы, так как им трудно получить кредиты на строительство. Сейчас ни у кого нет уверенности в том, как будет пройден кризисный период. Нельзя сказать, что ситуация плохая или хорошая. С одной стороны, выживут сильные – хорошо, значит, у них есть внутренние резервы. Обанкротятся слабые и неэффективные – туда им и дорога. Главное, чтобы на этом пути не пострадали дольщики.

Вопрос: Что на данный момент необходимо предпринять участникам рынка для выхода из кризиса?

Сергей Немчинов: Серьезных причин для кризиса в России сегодня нет. Многие проблемы связаны с паническими настроениями. Да, фондовый рынок просел. Ну и что? Банковская система потеряла деньги не из-за этого. Все сразу перестали доверять друг другу - и банки, и население. Люди боятся потерять деньги, забирают их со своих вкладов. Западные банки перестали кредитовать наши банки. Банки, лишившись ресурсов, не кредитуют строителей, друг друга, других заемщиков. Разорваны все связи, деньги просто перестают двигаться в этой системе. Какой выход?
Во-первых, надо постараться успокоить людей. Население привыкло, что его обманывают. Да, когда-то были проблемы - Сбербанк не выплатил по своим обязательствам. Людей, конечно, понять можно. На мой взгляд, должна проводиться серьезная разъяснительная работа со стороны всех органов власти. Необходимо внушить людям уверенность в завтрашнем дне. Объяснить, что фондовый рынок играет по своим правилам, что есть реальная экономика, которая продолжает работать, что государство поддержит банковскую систему, а банки продолжат кредитовать предприятия, в том числе и строителей.

Во-вторых, есть рецепт, который поможет строительному комплексу как в условиях кризиса, так и в обычной ситуации: губернатор должен гарантировать, что выкупит у строителей всё, что построят. Другое дело, по какой цене? Стройте, сколько хотите, продавайте по любой цене, не сможете – я выкуплю по себестоимости и направлю на социальные программы. Тогда у застройщиков исчезнет страх не продать построенное. На рынок придут новые, более консервативные игроки со своими средствами. Цена реализации неизбежно сначала стабилизируется, затем обязательно понизится. Кроме того, результатом такого шага станет то, что коммерческое жилье будут покупать те, у кого есть на это деньги. А все излишки выкупит округ по себестоимости и решит социальные вопросы по честной цене. Девелоперы в этом случае рискуют только прибылью, в худшем случае сработать в ноль, продав по себестоимости.

Нужно использовать те возможности, которые предоставляются правительством. Каждый субъект федерации должен владеть полной информацией по каждому застройщику. Должен работать механизм кредитования. Причем, процедура должна быть быстрой, чтобы в условиях кризиса не остановились производственные процессы. Как только они останавливаются, начинается цепная реакция: девелопер не платит генподрядчику, тот субподрядчикам, те не платят заработную плату вовремя. Это все подогревает панические настроения. Сейчас мы тратим на получение кредита месяцы, а в условиях кризиса должен работать упрощенный и ускоренный порядок.

Вопрос: Какие из необходимых мер уже предпринимаются?

Сергей Немчинов: Наверное, что-то делается, но конкретных данных о том, что какая-то строительная компания получила стабилизационный кредит, у меня нет. Беспокоит то, что для успокоения населения практически ничего не делается, мало информации. Причем, в округе должна быть разработана система мер. Союз строителей Югры собирал информацию, проводил совещание, значит наверху понимают ситуацию. Будем надеяться, что и результаты будут.

Вопрос: Что дальше будет происходить с ценами на жилье?

Сергей Немчинов: Этот вопрос неоднозначный и очень интересный. Давайте представим: вы – строительная компания, денег вам найти не удалось. Тогда к вам приходит чиновник и говорит: "Я готов у тебя купить, но купить "по дешевке". А вам некуда деваться. И вы продаете это жилье. Значительно дешевле, чем планировали. Правительство выполнило план, сэкономило деньги. Но на рынке завтра выживших компаний осталось столько, что можно по пальцам одной руки пересчитать. Теперь угадайте, как эти застройщики поступят, когда ситуация стабилизируется. Конечно, цены на жилье взлетят. Хотя я сам предлагал эту меру для поддержки строителей. Но цена покупки должна быть такой, чтобы не отбить желание строить.

Вопрос: Вы рассказали про "первичку", а что будет происходить с ценами на "вторичку"?

Сергей Немчинов: А это как сообщающиеся сосуды. Если первичное жилье становится дефицитом, соответственно рынок быстро восполняется за счет вторичного жилья. Лично мое мнение, что как старый автомобиль, старые ботинки, старая квартира должна стоить дешевле. Если квартире 30 лет, срок жизни ее гораздо меньше новой, ни при каких обстоятельствах она не должна стоить ровно столько, сколько стоит
"первичка". Я считаю, что очень правильным было решение компенсировать часть процентной ставки банкам только на "первичке".

В целом, я считаю, что сегодня очень важно сохранить темпы строительства, а не гнаться за тем, чтобы удешевить жилье. Стоимость квартир и так снизится. Тогда, когда строители почувствуют поддержку, они не будут бояться начинать новые проекты. Они будут понимать, что работают в стабильной системе. Необходимо сохранить сам строительный комплекс. Ни москвичи, ни марсиане к нам не придут.

Вопрос: А что делать населению в сегодняшних условиях – переждать и не приобретать жилье или, наоборот, быстрее скупать, пока хуже не стало?

Сергей Немчинов: Допустим, у вас есть деньги, нужно их сохранить. Я за то, что нужно дать человеку уверенность. В банке хранишь? Не бойся, у тебя они не пропадут. 700 тыс. руб. тебе вернут (правительство гарантировало, что по вкладам до 700 тыс. руб. в случае банкротства банка 100% вклада будут возвращены – прим.). Раздели по трем-пяти банкам по 700 тыс. и живи спокойно. Есть и другой вариант. Нет причин бояться покупать квартиры. Наведи справки о компании: если она всегда исполняла свои обязательства, то и в этот раз она их выполнит. А если компании будут лишены всех источников: банки не дают, потому что кризис. Население не дает, потому что боится. Правительство - потому что средств нет. Представьте, что будет с теми, кто уже успел вложить деньги в строительство. Они автоматически становятся кандидатами в обманутые вкладчики, хотя их никто и не думал обманывать. Чтобы избежать этих процессов, как раз и нужна поддержка всего строительного комплекса. Тогда будут нормально работать механизмы долевого участия, кредитования. Тогда будут строить, и население ничего не потеряет. Я считаю, пускай люди идут и покупают квартиры.

Вопрос: Но есть же еще и фактор цены. Ведь есть риск, что после кризиса цены взлетят, если правительство будет скупать квартиры "по дешевке".

Сергей Немчинов: А я еще не уверен, что правительство будет скупать по "дешевке". Это было бы совсем неумно. Цена должна быть реальной. У нас там все-таки, надеюсь, ответственные люди находятся и просчитывают такие последствия. Но если я сижу, зажав в потной руке эти деньги, кровно заработанные, и думаю, как их спасти, то недвижимость – хороший способ сохранения накоплений. Может, я и не заработаю на этом больших денег. Сегодня нет причин прогнозировать большой рост рынка. Но то, что я сохраню деньги, – это точно.