Домострой

Для тех, кому не светит ипотека

"Альтернатива ипотеке", "панацея для рынка недвижимости", "антикризисная мера", как только не называют строительные сберегательные кассы авторы законопроекта, но он до сих пор не реализован. Законопроект был подготовлен еще в 2000 году и с тех пор прошел множество редакций. В октябре 2002 года его вносили на рассмотрение в Госдуму, но было получено отрицательное заключение правового управления аппарата думы. Во второй раз закон предстал перед депутатами в конце 2007 года. В то же время Владимир Путин, тогда еще Президент страны, выразил желание, чтобы соответствующий законопроект был принят в кратчайшие сроки. На дворе январь 2009-го. Закон о стройсберкассах так и не принят. На этот раз его заблокировало Министерство финансов. Продолжение истории будет летом этого года. До 1 июня 2009 года комитет Думы по финансовому рынку разрешил доработать этот законопроект.

Стройсберкасса представляет собой банк, который аккумулирует жилищные накопления граждан. Последние отдают свои деньги под фиксированный процент, который, как правило, ниже рыночной депозитной ставки. И после накопления определенной суммы они имеют право получить кредит, который может быть равен накопленной сумме плюс депозитные проценты. Кредит также дают под низкую процентную ставку (в проекте закона зафиксировано, что разница между кредитной и депозитной ставкой не может превышать 3%). Таким образом, граждане получают возможность накопления под низкий процент и кредитов под низкий процент, и эта схема не зависит от инфляции.

Сумма, которая складывается из накопленных средств и кредита, может быть использована также в качестве первоначального взноса в другие ипотечные схемы, где банковский кредит будет уже выдаваться под рыночную процентную ставку. При этом требования к ипотечному обеспечению могут быть снижены – ведь здесь у каждого вкладчика есть собственная кредитная история, поскольку он определенное количество лет накапливает средства. К тому же для стройсберкассы неважно, в отличии от ипотеки, какая у вас зарплата - белая или серая.

Перспектива довольно неплохая, однако, думский комитет считает, что в законопроекте отсутствует какое-либо серьезное экономическое обоснование достаточности получаемых ССК доходов для того, чтобы они могли осуществлять долгосрочное жилищное кредитование и выплачивать вкладчикам проценты по вкладам, сохраняя при этом финансовую устойчивость. Не понравилось комитету и то, что не совсем ясна природа договора между вкладчиком и ССК. В связи с этим у вкладчика нет четкого представления об объеме его прав, возможностях и сроках их реализации и в целом порождает правовую неопределенность и высокие риски для вкладчиков.

Кроме того, в законопроекте говорится, что правила деятельности ССК в обязательном порядке должны содержать условия страхования имущества, приобретаемого за счет кредитов, предоставленных ССК для улучшения жилищных условий, и личного страхования вкладчиков. Здесь комитет указывает на нарушение Гражданского кодекса РФ. Согласно ему на гражданина законом не может быть возложена обязанность страховать свою жизнь или здоровье, а обязанность по страхованию имущества может быть возложена только на юридические лица, имеющие в хозяйственном ведении или оперативном управлении имущество, являющееся государственной или муниципальной собственностью. Возможно, если к лету данные моменты будут учтены авторами закона, то в России, наконец-то, появится новый механизм покупки жилья, который поможет купить жилье населению со средним достатком, тем, у которого нет средств даже на первоначальный взнос по ипотеке. Таковы прогнозы депутатов.

"Стройсберкассы как масштабная государственная программа может оказать на рынок жилья существенное влияние. Такая программа может поддержать строительную отрасль и послужить реальной возможностью для населения покупки доступного жилья. Но я бы акцентировал внимание на том, что это произойдет лишь в том случае, если это будет на самом деле надежный механизм, построенный на государственных гарантиях", - считает Дмитрий Гусев, генеральный директор КБ "Ярмарка".

По его мнению, региональные коммерческие организации, предлагающие стройсберкассы, не смогут перестроить рынок приобретения недвижимости и заменить такие механизмы, как ипотека. "В этом случае это будет один из альтернативных способов покупки жилья", - говорит эксперт. При этом, по мнению одного из инициаторов законопроекта, спикера Совета Федерации Сергея Миронова, такая схема поможет в решении жилищного вопроса 25% россиян против 5-7%, способных взять ипотеку. "Любому гражданину РФ получение кредита через структуру строительно-сберегательной кассы обойдется в 2,5 раза дешевле, чем сегодня по ипотеке, - говорит Миронов.

Другое дело, что ипотека в России существует уже больше 10 лет, а вот "с чем едят" строительные сберегательные кассы, россияне еще не знают. А потому ССК для начала нужно заслужить доверие населения.

"Строительные сберегательные кассы предназначены не для ипотечного кредитования, а для накопления первоначального взноса на покупку жилья. Человек, накопив первоначальный взнос, идет в банк за ипотечный кредитом. Только в наших условиях такие кассы еще должны заслужить доверие. Потому что не каждый человек пойдет откладывать в течение 3-10 лет на первоначальный взнос, который может быть просто "съеден" инфляцией. И какую процентную ставку сберегающее товарищество будет ему давать? Никто не знает", - уверен Александр Комаров, генеральный директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования.

Однако планируется, что инфляция как раз будет компенсироваться за счет государственных гарантий. Но с этим вопросом тоже не все гладко вышло. Согласно закону "О банках и банковской деятельности" и закону "О страховании вкладов физических лиц в банках РФ", возврат банковских вкладов физических лиц обеспечивается не обязательствами государства по возврату вклада, а обязательным страхованием, осуществляемым государственной корпорацией "Агентство по страхованию вкладов". При этом ССК для участия в системе страхования вкладов должны соответствовать требованиям, предусмотренным законом "О страховании вкладов физических лиц в банках РФ". Данные замечания также были внесены на доработку авторам законопроекта со стороны думского комитета.

Весомым аргументом для принятия законопроекта как можно скорее его сторонники называют реальную возможность повышения с помощью ССК эффективности господдержки. "Введение системы строительных сбережений может существенно повысить эффективность различных форм господдержки. Например, молодой семье перечисляется на строительный вклад субсидия федерального бюджета, субсидия субъекта РФ, и на эквивалентную сумму может быть предоставлен кредит под низкий процент в строительной сберегательной кассе", - считают специалисты Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности.

В Фонде предположили, что в системе стройсбережений может быть задействован и материнский капитал. "Понятно, что на 300 тысяч рублей - жилье не купишь. Однако если 300 тысяч рублей будут внесены в строительный вклад, где могут накапливаться и личные сбережения, и к этой сумме будет добавлен кредит, который по стоимости может быть равен накоплениям, то тогда полученная сумма уже может быть достаточна для приобретения жилья", - уверены специалисты. Только вот с заявлением о стройсберкассах, как об антикризисной мере все-таки вышел перебор. В России на покупку жилья с помощью ипотечных схем приходится около 10% сделок в год. А потому проблемы с продажей жилья по ипотеке на фоне кризиса существенным образом сказаться на рынке недвижимости и строительства (получение оборотных средств) не могут.

"Я бы не стал рассматривать стройсберкассы как антикризисную меру. Это, на мой взгляд, необходимый добавочный инструмент к существующим федеральным законам (О долевом строительстве, Об ипотеке и т.д.). Неправильно будет утверждать о том, что кризис в строительной отрасли сегодня произошел из-за того, что возникли проблемы с приобретением жилья по схемам ипотечного кредитования. Ипотека если и работала, то она, например, в Челябинске не имела львиной доли на рынке продаж. Сегодня существует кризис доверия к государству. Народ думает и гадает, куда мы придем по выходу из кризиса. Люди с тревогой смотрят в завтрашний день. Но не в плане покупки недвижимости. С недвижимостью как раз все ясно и прозрачно. Она была и остается самым надежным механизмом сохранения капитала. Просто люди, а некоторые из них потерявшие по той или иной причине работу, не могут реально рассчитать свою потребительскую корзину на какой-либо даже незначительный перспективный период", - высказал свое мнение Леонид Беркович, президент Союза строителей (работодателей) Челябинской области, президент Холдинговой компании "Массив".

В свою очередь, авторы законопроекта подсчитали, кто и когда сможет ощутить положительный результат от ССК. По их прогнозам, уже к 2012 году в очередь в ССК выстроятся до 500 тысяч человек. При этом в целом только 40% россиян (15% по ипотеке + 25% через строительно-кредитные кассы) смогут по разным схемам приобрести себе жилье в собственность. Остальные 60% россиян никогда не купят себе квартиру, даже если сделать нулевую ставку по кредиту - у них нет денег, даже просто выкупить кредит без процентной ставки, уверен спикер Сергей Миронов.