Домострой

Рустем Галеев: В этом году значительного оживления на рынке недвижимости не ожидается

Рынок жилья Екатеринбурга в конце 2009 года стабилизировался. Снижение цен остановилось, активизировался спрос. А вот коммерческая недвижимость по-прежнему в полной мере ощущает на себе влияние экономического кризиса. Во многих сегментах продолжается снижение цен, уровень свободных площадей остается высоким, новые проекты практически не строятся. О ситуации на рынке недвижимости в минувшем году и о его перспективах в нынешнем году в интервью "Домострою" рассказал исполнительный директор Уральской палаты недвижимости Рустем Галеев.

Вопрос: Прошлый год стал как годом провала на рынке жилой недвижимости, так и годом постепенного восстановления. Рустем Дамирович, подведите общие итоги года: какие изменения произошли по числу проданных квартир, по количеству выданных ипотечных кредитов, по структуре продаваемой жилой недвижимости?

Рустем Галеев: Не смотря на то, что спрос на рынке жилья в 2009 г. был низким, рынок продолжал функционировать. Сделок с квартирами за год было проведено только на 7 % меньше, чем в 2008 г. Если сравнивать с 2007 г. то показатель этот снизился на 11%.

 

Безусловно, заметно снизилась роль ипотеки. Сделок с заемными средствами было проведено в 2009 г. на 30% меньше, чем в предыдущем. В 2006 г. среднее количество зарегистрированных ипотечных сделок было 640 в месяц, в 2007 г. – 674, в 2008 г. – 910 среднемесячно, в 2009 г. – 632 и в 2010 г. по показателям января и февраля – 495.

Вопрос: Насколько серьезно кризис коснулся рынка коммерческой недвижимости? Строительство ряда объектов было приостановлено, но из-за проблем с финансированием у застройщиков. Как те же проблемы отразились на спросе – и у арендаторов, и у покупателей коммерческой недвижимости?

Рустем Галеев: В условиях кризиса спрос на коммерческую недвижимость был самым низким за несколько предыдущих лет. До недавнего времени динамичное развитие сегментов офисной, торговой и складской недвижимости определялось общим ростом экономической активности в городе и области. Для многих ритейлеров, оптовых торговых компаний, производителей, предприятий сферы услуг и проч. залогом быстрого роста стала политика активной территориальной экспансии. Чаще всего это требовало "расширения", то есть приобретения в собственность или в аренду новых площадей – офисов, магазинов, складов. Спрос на коммерческую недвижимость, в особенности на вновь построенные современные качественные объекты, постоянно рос, что, не только отражалось на высокой динамике ценовых показателей, но и способствовало развитию рынка в целом.

 

Однако под влиянием экономического кризиса тенденции изменились. Большинство компаний, придерживавшихся до этого политики активной территориальной экспансии, вынуждены были пересмотреть свои планы, а многие из них полностью отказались на ближайшие годы от расширения бизнеса. В результате спрос на коммерческую недвижимость упал, что коренным образом изменило поведение игроков. Если до 2008 г. наш рынок можно было назвать "рынком продавца", где владелец площадей диктовал цену сделки, то сегодня ситуация оказалась "зеркальной". Покупатели, понимая, что их постараются удержать "любой ценой", выторговывают себе максимально комфортные условия, а продавцы оказались вынуждены идти на уступки. В итоге низкий уровень спроса повлек за собой снижение цен и арендных ставок.

Вопрос: В последнее время власти активно продвигают идею малоэтажного строительства. Насколько успешно в прошлом году продавалась такая недвижимость, или земли под подобную застройку на Урале?

Рустем Галеев: В прошлом году спрос на землю, как и на другие объекты, заметно снизился. Землю, ранее купленную в большом количестве, продавали с большим дисконтом, в том числе и без подряда.

Пришлось ли агентствам недвижимости и в целом УПН менять свою работу в кризис, подстраиваться под экономические условия? Может быть, каким-то игрокам рынка пришлось объединить свои усилия или, напротив, оставить этот бизнес?

Вопрос:

Большинству агентств недвижимости пришлось, как и представителям других сфер, перестраивать свою работу. Многие занялись внедрением новых видов услуг: начали заниматься арендой, прямыми обменами и т.п. Уральская палата недвижимости, в свою очередь, в помощь агентствам недвижимости, проводила обучающие мероприятия, на которых своим опытом делились столичные риэлторы. Что касается ухода из бизнеса, то в 2009 г. приостановили свою деятельность около 10 фирм, причем заявления были на временную приостановку. Стандартное количество приостановлений за последние 3-4 года – 5-6. Большинство приостановивших деятельность возобновили ее снова. Исключено из УПН по причине ухода с рынка пять агентств недвижимости.

Насчет нынешнего года большинство экспертов по рынку недвижимости испытывают "осторожный оптимизм". Ваш прогноз? Восстановится ли спрос на жилую и коммерческую недвижимость на докризисном уровне? Что ждет ипотечное кредитование?

Вопрос:

Рустем Галеев: В нынешнем году значительного оживления рынка, по нашим прогнозам, не ожидается. Восстановление спроса в прежнем объеме на рынке жилья и особенно на рынке коммерческой недвижимости займет долгое время. И хотя сегодня ценовые показатели уже не падают так стремительно, как в прошлом году, роста рынка в ближайшей перспективе ждать не стоит. Безусловно, все будет зависеть в основном от того, насколько быстро экономика города, региона и страны восстановится от последствий кризиса.

 

Что касается ипотеки, то количество банков, декларирующих выдачу ипотечных кредитов, снова выросло, но займов выдается по-прежнему не много - слишком жесткие условия для клиентов.