Домострой

Риэлтор: вчера, сегодня, через год

Рынок недвижимости России за последние 15-20 лет прошел огромный путь, который многие страны проходили более века. Вместе с рынком менялось и законодательство. Но как показывает практика, в наших законах ещё есть "лазейки", которыми могут воспользоваться недобросовестные компании. Кстати, а ведь наша правовая грамотность тоже оставляет желать лучшего. Вот вы знаете, кто такой риэлтор? Я предполагаю, что многие граждане, начитавшись криминальных новостей, с опаской относятся к риэлторским услугам. Но теперь-то пришло время повернуть ситуацию в другое русло, сделать так, чтобы клиенты знали, с кем имеют дело. Этим вопросом задались эксперты из Российской гильдии риэлторов на XIII национальном конгрессе по недвижимости в Екатеринбурге. Что из этого получилось, читайте в материале "Домостроя".

Продолжая тему правовой безграмотности, можно также отметить, что наш российский клиент даже не знает, что в России, например, очень сильно искажена аналитика и статистика. Специалисты полагают, что из-за этого большая часть сделок происходит по ценам, не соответствующим тем, что указаны в договоре. Это, в свою очередь, может создать основу для криминальной деятельности на рынке недвижимости. Специалисты Российской гильдии риэлторов отмечают также уклонение от налогов. Все эти факторы привели экспертов к простому выводу – перед обществом стоит серьезная задача по модернизации законодательства в сфере недвижимости по многим позициям.

Президент Российской гильдии риэлторов Григорий Полторак перечислил основные проблемные точки, над которым нужно поработать. В пример он привел такие проблемы, как отделение права пользования от права собственности, социализация наемного муниципального жилья, проблема ограничения оборота долей в жилых помещениях. Так же президент РГР обратил внимание на изменение объекта налогообложения в сделках с недвижимостью, разграничение ответственности между участниками рынка недвижимости, введение государственной пошлины за регистрацию права в связи с принятием государственной гарантией перед покупателями, и регулирование доступа к профессиональной деятельности.

По его мнению, прежде всего, в законодательстве необходимо зафиксировать отделение права пользования от права собственности. "Сегодня мы имеем такую правовую картину: большинство объектов недвижимости получено гражданами в результате приватизации, то есть, первичной сделки с государством. Эта первичная сделка, по сути, договор дарения между государством и физическим лицом, произошла на основе регистрации в этой квартире. Получается, что сегодня право собственности завязано на предыдущее право пользования. Поскольку право пользования не зафиксировано так четко, как право собственности, которое регистрируется в федеральном реестре, то возникает достаточно много проблем", - подчеркнул Григорий Полторак.

Говоря о положительных и отрицательных сторонах приватизации, президент РГР отметил, что огромный "плюс" заключается в том, что государство подарило жилую недвижимость в руки граждан. Однако не все так просто, у приватизации, как оказалось, есть ещё и "минусы". "В целом, население оказалось не готово к такому драгоценному дару. Недвижимость нужно содержать в достойном виде: это и уплата налогов, и ответственность за её капительный ремонт", - отметил Полторак. По его словам, передав жилье в руки граждан, государство сняло с себя ответственность за содержание.

Следующий вопрос, который должен быть обговорен в новом законе – это вопрос муниципального жилья. Договор, который заключается сейчас, называется договором социального найма. Но по мнению профессионалов, назвать этот найм социальным очень сложно, потому что не учитывается социальный статус нанимателей. Жилье очередникам дается просто по очереди без учета социального статуса. Как только жилье переходит по договору социального найма к нанимателю, он имеет право приватизировать это жилье, а государство теряет возможность предоставлять его тем, кто действительно в нем нуждается в силу своего социального статуса.

Во всех развитых странах существует социальный найм, и социальное жилье предоставляется не просто тем, кому необходимо, а на тот срок, пока граждане, нанимающие социальное жилье, действительно, соответствуют статусу, являются малоимущими. Как только у них появляется соответствующий доход, они теряют статус, который дает им право пользования таким жильем. Дальше они должны быть уже обычными нанимателями на рынке недвижимости за реальную рыночную цену.

Следующим шагом в модернизации законодательства, о котором заявил президент Российской гильдии риэлторов Григорий Полторак, это ограничение оборота долей. "Это уже даже не криминал, а гораздо хуже – это легальное рейдерство", - заявил он. Полторак рассказал, что в Москве за последнее время недобросовестные люди с серьезным юридическим образованием захватывают жилые помещения, выкупая доли в объектах жилой недвижимости. "Они создают такие условия, когда соседи или содольщики вынуждены продавать свои доли, потому что условия проживания становятся невыносимыми в этих квартирах. Проблема отягощается тем, что все это происходит в рамках действующего закона. Здесь необходимо принимать срочные меры, потому как в таких ситуациях даже правоохранительные органы оказываются бессильны", - отметил Григорий Полторак.

Депутат Госдумы РФ Галина Хованская предложила обратиться за решением этой проблемы к Роспотребнадзору. "Да, ограничить право распоряжения мы не можем. У нас есть закон "О санитарном благополучии населения", - отметила она. По мнению Хованской, продавать доли можно, но вселение должно быть ограничено. "Давайте поговорим с Роспотребнадзором, потому что это их закон. Я готова тоже вносить инициативу. Но если не будет их поддержки, то это будет просто игра в одни ворота, то есть, в корзину. А в корзину работать не хочется", - подытожила депутат Госдумы РФ.

Следующая ступень усовершенствования законодательства, как отметил Григорий Полторак, это изменение налогообложения. Он напомнил всем присутствующим на Конгрессе, что граждане освобождались от уплаты подоходного налога при владении недвижимостью более пяти лет. Но специалисты РГР снизили этот временной срок до трех лет, что, по словам президента РГР, позволило вывести значительную часть сделок в "белый" оборот.

Как отметил Григорий Полторак, существующий закон несправедлив в плане взимания подоходного налога с собственников недвижимости. "Когда вы за рубли покупаете доллары или евро, такие сделки не облагаются подоходным налогом. На наш взгляд, и продажа недвижимости также не должна облагаться подоходным налогом", - заявил Полторак. Продолжая свою мысль, он отметил, что временной срок можно было бы сократить и до одного года, и тогда практически все сделки можно было бы вывести в "белую" плоскость, то есть по реальной стоимости в договоре. "Что даст такое изменение? Для покупателей – это гарантия собственности, для продавцов - это нормальный доход, который облагается разумным налогом, для государства – это "беление" рынка, реальная аналитика и возможность сбора налога на недвижимость, который уже внедряется во многих регионах", - пояснил президент РГР.

Одной из важных тем, которую затронул на Конгрессе Григорий Полторак – вопрос об ответственности участников рынка недвижимости. Он заострил свое внимание на ответственности государства, в лице органов исполнительной власти и органов регистрации, и ответственности риэлтора. "На наш взгляд, риэлторы не должны отвечать за юридическую "чистоту" квартиры. Дело в том, что всю информацию для анализа, которую получают риэлторы, предоставляют органы исполнительной власти и система регистрации прав", - рассказал Полторак, и подчеркнул, что всю ответственность за право собственности покупателя должно нести государство. "Естественно, возникает вопрос финансового обеспечения. На наш взгляд можно предусмотреть следующую меру - это государственная пошлина. Если ввести госпошлину в размере 0,3% от стоимости недвижимости, то такой сбор может вполне покрыть средства, которые необходимы для компенсации", - отметил президент РГР.

Он заверил всех участников Конгресса, что при этом не должна снижаться ответственность риэлтора, и добавил, что необходим закон об их профессиональной деятельности. По его словам, рынок недвижимости прошел период лицензирования, и это показало, что работать в регулируемом рынке можно, но государственное регулирование не является эффективным инструментом. Опыт других стран показывает, что оптимальное регулирование осуществляется самими профессиональными организациями. "На сегодняшний день даже из 1 тыс. 303 членов РГР, сертифицировано всего 611 компаний, то есть, менее половины. Это говорит о том, что рынку недвижимости необходимо обязательное регулирование, и оно может быть введено только федеральным законом", - заявил Григорий Полторак.

Стоит отметить, что прошедший кризис привнес свои нюансы. На рынок недвижимости пришло достаточно много неквалифицированных кадров и предпринимателей, которые действуют вообще вне закона. В данной ситуации происходит дискредитация профессиональных риэлторов, в связи с чем эксперты РГР считают необходимым определить, кто такой риэлтор, и какую меру ответственности он понесет перед клиентами и государством.

"Добросовестные участники рынка хотят создать такой инструмент, чтобы те лица, которые работают недобросовестно, совершив какое-то деяние, получили запрет на профессиональную деятельность. Тогда сотрудник, меняющий компании, не сможет переходить с места на место и продолжать свое "черное дело" – дискредитацию риэлторов", - подчеркнул президент РГР Григорий Полторак.

"Я считаю, что уже сейчас добросовестные риэлторы несут полную ответственность по своим сделкам и преследуют интересы клиентов, прежде всего. Другое дело, что сейчас очень трудно конкурировать с халатным риэлтором", - отметил президент Уральской палаты недвижимости Михаил Дэви. По его словам, люди очень редко обращаются к услугам риэлторов. "Клиент не может определить на ощупь качество услуги. У некоторых потребителей возникает непонимание, к кому обращаться, какие критерии. Это мешает, прежде всего, хорошо работающим риэлторам", - рассказал он.

По словам вице-президента РГР Константина Апрелева, в рамках законодательного регулирования будет создана дисциплинарная комиссия. "Рассматривать вину специалиста будет независимая комиссия, а не компания. Этот инструмент регулирования уже есть в нашем проекте", - подчеркнул он.

Стоит отметить, что на Конгрессе поднималась тема международного сотрудничества. По мнению депутата Мосгордумы Ивана Новицкого, нужно обратиться к опыту зарубежных стран. Возможна организация структуры, по обучению и стажировке. Депутат добавил, что нужно инициировать создание таких программ, и устраивать семинары. Представитель президента Национальной ассоциации риэлторов США Михаил Романовский посоветовал специалистам российского рынка недвижимости систематизировать профессиональную работу риэлторов, сделать её подконтрольной, чтобы каждый риэлтор чувствовал ответственность перед своим клиентом. "Я понимаю, что все мы работаем для того, чтобы заработать деньги, но не надо забывать, что в первую очередь мы несем ответственность пред нашим клиентом. Правовая защита наших клиентов – один из важных двигателей нашего бизнеса", - заявил он. Михаил Романовский рекомендовал делать бизнес в России более прозрачным, более открытым. "Как мне показалось, ваши клиенты не очень доверяют риэлторам. Каждый раз, когда я разговариваю с клиентом из России, чувствую какое-то недоверие. Когда работаешь с американским клиентом, он уверен, что сервис, который будет ему предоставлен – в рамках закона", - отметил он.

Говоря о сроках, Григорий Полторак отметил, что закон реально принять в течение года. "Ближайшая наша задача – сформулировать его концепцию. Кроме самого закона нужно ещё и понять, какие вспомогательные, дополнительные нормативные документы нам необходимы – это стандарты деятельности, и определения, которые лягут в основу закона", - заявил президент РГР. "Самое главное – это подспудная и подготовительная работа", - добавил депутат Мосгордумы Иван Новицкий. "Закон можно принять очень быстро, но иногда сроки могут затянуться. Это зависит от предварительного согласования и с депутатами, и с фракциями, и с правительственными структурами, которым впоследствии исполнять этот закон", - сообщил он.

Думаю, перспективы вполне радужные. Мы должны знать, кто такой риэлтор, и что входит в его профессиональные обязанности. В таком случае, и контакт между участниками рынка наладится быстро, и по уверениям специалистов, недобросовестных работников станет гораздо меньше. Но смогут ли реализовать задуманное специалисты, мы сможем узнать только через год, а то и больше, когда уже на себе сможем почувствовать работу нового закона.