Домострой

Обзор рынка офисной недвижимости Челябинска

Улучшение инвестиционного климата Южного Урала "примагнитило" в регион российских и иностранных девелоперов. Три месяца назад агентство Moody’s пересмотрело и повысило рейтинг финансовой привлекательности области по национальной шкале - с Аа2.ru до Аа1.ru. Бум деловой активности, в свою очередь, обозначил серьёзную проблему: в главном городе региона не хватает офисных площадей определённых классов. Уже к концу года рынок офисной недвижимости Челябинска, уверены эксперты, ждет нижний порог дефицита по классам "A" и "B".

Состояние предложения на рынке

По последним данным, наполняемость офисных помещений Челябинска достигла 98%, что говорит о дефиците предложения площадей на местном рынке – он на текущий момент составляет 37,9 % от общего объема спроса.

Естественно, что координация спроса и предложения происходит постепенно. Но специалисты уже сейчас начинают бить тревогу: даже если учитывать только внутренний спрос, то к концу 2007 года рынок офисной недвижимости южноуральской столицы ждет нижний порог дефицита в классе "А" и классе "В" (при учете того, что все анонсированные на сегодняшний день проекты войдут в жизнь). В классе "С" реализованных проектов не так много, поэтому объекты, которые в последнее время вышли на рынок, не способны покрыть спроса на данный вид площадей, - пояснил "Домострою" Антон Ромза, зам.директора по маркетингу и анализу группы компаний "Чистые Активы".

"Да, сейчас очень сложно найти офисные элитные помещения, - соглашается с коллегой коммерческий директор ООО "Синтез-Газ" Оксана Горшкова, - хотя часто бывает такое: арендаторы рассуждают, что их помещение класса "А" – такие бизнес-дома, как "Мизар", "Петровский", "Брянский" – но на самом деле, это не так".

Отметим, полного единения по классовому делению офисных помещений ни у застройщиков, ни у риэлторов не найти. Как, впрочем, не найти самой единой классификации. Так, одна из распространенных систем в России официально разработана ведущими консалтинговыми компаниями в области коммерческой недвижимости в октябре 2002 года - она устарела, но некоторые компании продолжают ею пользоваться.

Новая классификация офисных зданий была принята в конце 2006 года участниками Московского исследовательского форума (МИФ). В разработке этого документа приняли участие специалисты аналитических отделов компаний так называемой "большой четверки" (CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, Jones Lang LaSalle) и представители различных технических служб, профессиональных УК и девелоперских компаний. В результате пересмотра классности объектов более половины офисов отныне, по идее, должны позиционироваться иначе – на одну-две ступени ниже, - пояснили "Домострою" в пресс-службе Ассоциации строителей России.

Новая классификация, считают строители и риэлторы, более продуманна. Ведь здесь появились четкие параметры, соблюдение которых необходимо для соответствия высококлассному зданию. Например, если раньше офисное здание класса "А" должно было отвечать минимум 16 из 22 установленных критериев, то теперь ему предъявляются требования по 26 пунктам, из которых 20 - обязательных и 6 - факультативных. Критерии разделены на семь разделов: инженерные системы, конструктивные особенности, местоположение, парковка, собственность, управление зданием и услуги для арендаторов. Отныне для попадания в класс "А" объект должен соответствовать почти всем критериям, за исключением выборочно одного основного и четырех факультативных. Сами по себе почти все параметры стали более жесткими и детализированными.

Теперь абстрагируемся от качества помещений и перейдём к количеству. Здесь тоже есть к чему стремиться. В Челябинске на 1 тыс. человек приходится 258 офисных "квадратов", в то время как столичный показатель составляет 432, рынок офисной недвижимости Восточной Европы и вовсе перешагнул за 1 тыс. кв. м на 1 тыс. человек (!).

"При коммерческой реализации проекта, - продолжает сотрудник ГК "Чистые Активы", - важно определить наиболее адекватную цену. При этом надо констатировать, что в столице Южного Урала пока еще нет цивилизованного рынка, который бы мог объяснять ту или иную ценовую границу на заданный класс".

Антон Ромза: "Специалисты нашей компании при разработке стратегии ценообразования особое внимание уделяют профициту/дефициту ликвидности цены, которая соотносит удельную среднерыночную цену спроса на класс офисной недвижимости к удельной среднерыночной цене предложения. При использовании собственной базы данных, которая постоянно обновляется (ежедневно появляется до 20 новых объектов), нам удалось рассчитать соотношения спроса и предложения на рынке офисной недвижимости:

дефицит/профицит ликвидности цены = 1 – (среднестатистическая желаемая цена за 1 кв. м во входящей заявке по классу объекта)/(среднерыночная цена в данном классе за 1 кв. м презентованных объектов на рынке)". 

Данный показатель тесно связан с наполняемостью бизнес-центров: наиболее заметным дефицитом ликвидности офисных площадей обладают офисы класса "А" (18,85%) – цены, которые пока не смог "переварить" челябинский бизнес (кстати, до этих офисов пока не добрались иногородние и иностранные арендаторы). Максимальный профицит ликвидности у класса "С" - на уровне 12,03 %. Отметим, что этот показатель отражает запас прочности по цене в девелоперском проекте при выводе его на рынок.

Из качественно реализованных или почти реализованных проектов можно отметить "Челябинск Сити", который разместился на 20 тыс. 740 кв.м, "Аркаим Плаза", его площадь составляет 19 тыс. 100 кв. м, и "Мизар" (5 тыс. 100 кв.м) - все три объекта специалисты ГК"Чистые активы" относят к классу "А"; БД "Петровский" (9 тыс. 600 кв. м) и БД "Славянский" (5 тыс. 600 кв. м) – классу "В" и "Стройком" (11 тыс. кв. м) – классу "С".

На проектной стадии находятся следующие объекты: "Монолит – Девелопмент", для него отведено 47 тыс. 9 кв. м, ИСК "Рекком" (9 тыс. кв.м) и БД "Павловский" (5 тыс. 100 кв. м) – они входят в рамки "А" класса. Кроме того, на Энтузиастов, 28 запланирован довольно крупный объект класса "С" на 16 тыс. кв. м – "ДБМ". Также анонсируется сейчас здание на Троицком тракте, 11 - компания "Бизнес-Дом Спиридонов", его площадь 6 тыс. 700 кв. м.

Состояние спроса на рынке

На сегодняшний день одним из самых востребованных классов офисной недвижимости на рынке Челябинска, повторимся, являются площади класса "С", которые характеризуется умеренными ценами и приемлемым качеством помещений. Увы, объем предложения на рынке и по этому классу крайне мал, что создает дефицит, а, следовательно, и перспективу роста цен. По ликвидности класс "С" располагается на первой позиции в рейтинге потребительских предпочтений, второе место делят класс "В" и "D".

Хотя риэлторы отмечают, при таком голоде на "столе" офисной недвижимости на раздачу идёт всё, что попадает под руку. "В связи с огромным дефицитом на этом рынке бизнесмены скупают первые этажи жилых зданий и уже из них делают офисы", - рассказывает коммерческий директор ООО "Синтез-Газ". - Естественно, что такие переделанные квартиры не попадают ни в один класс. Но что делать, если у риэлтора есть, например, "классовый" заказ, а помещения нет… Вот и подыскивают другое: начиная от первых этажей – бывших квартир, а то и вовсе приобретаются магазины, которые потом перерождаются в офисы.

Кстати, специалисты по недвижимости уверяют, что такая "родословная" заказчиков не смущает. И те же самые бизнес-дома не так ликвидны, если находятся в "ненужном" месте. "Так, если мы нашли для заказчика помещение класса "А", но оно рядом с трамвайными путями - ведь в этом случае к нему не очень удобно подъехать – то вполне вероятно, что от него откажутся, если как альтернатива будет предложено помещение, которое находится в жилом доме", - говорит Оксана Горшкова.

"Сейчас, как, впрочем, и раньше, наиболее востребованы те помещения, которые находятся на первой линии и ближе к проходным местам, а также те, возле которых много парковок. И при этом далеко не обязательно, что ближе к центру – сейчас у нас и Северо-Запад хорошо разрастается, и проспект Комарова в районе ЧТЗ", - продолжает представитель "Синтез-Газа".

По входящим запросам компании "Чистые Активы", 38% спроса составляют офисные помещения до 150 кв. м с диапазоном цен 55 тыс. руб. до 74 тыс. руб. за 1 кв. м на покупку и 21 % спроса - помещения до 150 кв. м с диапазоном цен от 600 до 800 руб./за кв. м в аренду.

 

Таблица 1. Ликвидность цены аренды по классам офисной недвижимости

Ликвидная цена аренды
Класс	Показатель	Цена, руб.	Дефицит/профицит
"А"	ликвидная цена	1201	18,85%
	текущая среднерыночная	1480
"B"	ликвидная цена	897	8,19%
	текущая среднерыночная	977
"С"	ликвидная цена	810	-12,03%
	текущая среднерыночная	723
"D"	ликвидная цена	700	-4,32%

Ликвидность цены продажи по классам офисной недвижимости получить практически невозможно, уверяют эксперты: выборка ограниченна, а в большинстве бизнес-центров предложений на продажу просто нет.

Тенденции на рынке офисной недвижимости

Рынок офисной недвижимости определил направление на качественные объекты классов "А" и "B", отмечают специалисты. При этом, рост предложения на них идет почти параллельно со спросом - участники рынка воспринимают данные классы зданий как неоптимальные с точки зрения соотношения цены и полезности. "Челябинский потребитель еще не воспринимает качественные офисные помещения как рациональный выбор, что породило дефицит ликвидности по классу "А"", - считает Антон Ромза.

Спрос и предложение по всему рынку офисной недвижимости (принимая во внимание все классы) характеризуется дефицитом предложения на уровне 32-35% - такая тенденция будет отслеживаться до 2008 года, уверены в ГК "Чистые активы". Это, в свою очередь, дает перспективы росту цены продажи и арендных ставок.

Итак, уверяют эксперты, перспектива на ближайшие два года такова: тенденции соотношения спроса и предложения приведут к повышению объема сдаваемых качественных офисных площадей. Цены на аренду помещений будут подниматься на 15 – 20 % в год, на продажу - около 20% в год.