Домострой

Обзор рынка элитного жилья Екатеринбурга

В Екатеринбурге за три-четыре года было построено несколько объектов элитной жилой недвижимости. Наверное, сейчас трудно говорить о том, что данный сегмент рынка насыщен какими-то интересными объектами. По данным аналитиков, на текущий момент в уральской столице не так много предложений, которые могли бы удовлетворить самого взыскательного покупателя. Подробнее о том, каким рынок элитной недвижимости видится сегодня, читайте в материале нашего агентства.

Есть ли в Екатеринбурге элитное жилье?

В одном аналитическом материале, который датировался 2007 г. я прочитала, что на тот период в Екатеринбурге было очень мало домов, отвечающих требованиям элитного жилья. В связи с этим, у меня возник вопрос, за эти три года произошли какие-либо изменения в данном сегменте рынка?

По словам генерального директора компании "Уралстройинвест" Ильи Журавлева, ситуация на рынке элитной недвижимости с 2007 г. не изменилась. "За это время кризис расставил приоритеты, и сейчас спросом пользуются те проекты, которые находятся в сегменте эконом-класса. Элитная недвижимость пока еще не строится должным образом. Связано это с тем, что покупатели склонны приобретать недорогую недвижимость в сегменте "комфорт" и "комфорт +"", - отметил специалист, и добавил, что сейчас проекты элитной недвижимости находятся на стадии разработки. "Они ждут своего часа, когда рынок недвижимости стабилизируется", - добавил он.

Руководитель группы маркетинга компании "Нова-Строй" Евгений Полков считает, что с начала 2000-тысячных годов дома, расположенные в районе улиц Красноармейская-Энгельса и Хохрякова-Радищева были популярны среди самых обеспеченных людей. Однако, по его мнению, в последнее время все меняется. "Открылось несколько загородных коттеджных поселков, которые стали также неким центром притяжения состоятельных людей. Сейчас наиболее престижно жить не в центре города, а жить, как принято в Европе, - на окраине города в хорошем, комфортном загородном доме", - говорит он.

По мнению специалиста, рынок элитной недвижимости формируется таким образом, что если кто-то один из наиболее известных, наиболее авторитетных людей переехал в какой-то район, то остальные подтягиваются за ним. "Это всё очень не предсказуемо, и зависит от их личного предпочтения... При смене элит, вполне возможно, что новая элита выберет для себя другое место проживания. Вероятно, что сформируется новый район", - добавил Евгений Полков.

Классификация элитного жилья

Вся ситуация кажется расплывчатой, не хватает конкретики. Долгое время она осложнялась тем, что в Екатеринбурге не было создано подробной и четкой классификации, не было критериев, по которым и специалисты и покупатели могли бы понять, какое жилье можно считать элитным.

"Существует или не существует элитное жилье – это вопрос из разряда общих рассуждений", - делится своим мнением руководитель аналитического отдела УПН Михаил Хорьков. "У разных специалистов – разные подходы к оценке того, что называется элитным жильем. Буквально около месяца назад мы вместе с коллегами из "Гильдии управляющих девелоперов" разработали и приняли классификацию жилой недвижимости. Там есть все критерии оценки жилых проектов", - рассказал аналитик.

По словам Михаила Хорькова, те параметры, которые представлены в данной классификации, можно соотнести с московским пониманием "элитного жилья". "Однако это довольно широкое понимание жилья класса "элит". Вот, например, в Москве элитный сегмент делится на несколько подсегментов, и там выделяются классы "де-люкс", "премиум" и другие. Эти вещи абсолютно излишни для нашего рынка, потому что у нас он очень узкий и маленький", - отмечает он.

Классификационная таблица:
(источник: Уральская палата недвижимости)

Конструктив, строительные характеристики объекта
Этажность	Максимальная этажность	до 12 этажей
Архитектурные, планировочные решения
Архитектура	Тип проекта	индивидуальный авторский проект, учитывающий единый стиль внешних и внутренних помещений комплекса
Плотность жильцов	Количество квартир на этаже	до 4
	Количество квартир на подъезд	до 36
Планировочные решения квартир	Ограничения по площади (без учета летних помещений):
	1-комнатные	отсутствуют
	2-комнатные	от 80
	3-комнатные	от 120
	4-комнатные	от 250
	5-комнатные	от 350
Высота потолка	Высота потолка, между полом (стяжка) и потолком	от 3,0 м
Паркинг, парковки
	Тип паркинга	закрытый, наземный/подземный, отапливаемый
Инженерные системы
Электричество	Допустимая потребляемая мощность	не менее 20 КВт на квартиру (250 Вт/кв.м)
Лифт	Характеристика лифтов	импортные, скоростные лифты, индивидуальная отделка в соответствии с авторским дизайн проектом всего комплекса
Отопление	Тип отопления/автономность	автономное (газовая котельная)/смешанное, воздушно-конвекторное
Безопасность
Характеристика системы безопасности дома	безопасность жителей и гостей дома	служба контроля доступа на территорию, доступ в комплекс только по индивидуальным картам доступа, видеонаблюдение МОП, двора, придомовой территории, паркинга

Поскольку данная классификация появилась совсем недавно, то не трудно догадаться, что раньше многие застройщики использовали свои критерии по определению элитности строящегося дома. По мнению руководителя аналитического отдела УПН Михаила Хорькова, в Екатеринбурге достаточно много строительных организаций, которые позиционируют себя как фирмы, строящие элитное жилье.

"Продавая квартиры, они продвигают свою недвижимость как некое элитное жилье. Большинство их объектов, исходя из нашей классификации, попадут в сегмент бизнес-класса. Но иногда доходит и до абсурда! То жилье, которое у нас классифицируется, как "комфорт", отдельные застройщики могут называть элитным. В этом случае, мне кажется, застройщики не совсем адекватно оценивают свой проект и пытаются продвигать его совершенно не в том сегменте, не оценивая реалии сегодняшнего рынка, не оценивая уровень информированности покупателей", - заявил аналитик.

Однако, по его словам, обмануть таким образом покупателей не получится. "Не может элитное жилье быть с потолком 2,5 – 2,7 м. Это явное конструктивное ограничение, отступить от которого покупатель уже не сможет. Если человек каким-то образом сможет поменять в квартире планировку, то он никогда не сможет сделать потолок выше. Есть такие вещи, которые, как мне кажется, понятны уже практически всем покупателям, способным совершить покупку в данном сегменте. И не надо здесь пытаться лукавить. Застройщикам нужно быть более честными в этом направлении", - отметил Михаил Хорьков.

Всегда ли "элитка" будет в цене?

Генеральный директор компании "Уралстройинвест" Илья Журавлев считает, что элитное жилье всегда будет в цене. "Те объекты, которые попадают под критерии элитной недвижимости, всегда будут пользоваться спросом. Таких домов мало: раз-два-три, и обчелся. Она всегда пользуется спросом и люди готовы покупать ее за любую цену", - говорит эксперт. Главный вопрос, по его мнению, в том, что покупателей такой недвижимости мало.

Однако руководитель группы маркетинга компании "Нова-Строй" Евгений Полков не совсем согласен с данным утверждением. "Цена на эксклюзивную недвижимость все равно подвержена влиянию рыночных факторов, пусть и в меньшей степени, чем цена на массовое жилье", - говорит эксперт.

По его словам, на сегодняшний момент на рынке таких объектов, которые можно было бы назвать индивидуальными, не много. Евгений Полков считает, что если элитных домов будет больше, это приведет к тому, что на них снизится стоимость. "Цена на объект формируется не на основе рыночного спроса, а на основе того, что ничего подобного ты не найдешь в городе", - утверждает он.

Что будет происходить с ценами на элитное жилье?

По словам руководителя аналитического отдела УПН Михаила Хорькова, средняя цена на конец сентября по 20 самым дорогим домам Екатеринбурга составляла 138,5 тыс. руб. за кв. м. Но при этом далеко не все из этих домов будут классифицированы как элитное жилье, отметил эксперт.

"По моему мнению, цены на объекты элитной недвижимости будут достаточно стабильны, поскольку стабильны количество и доходы самой элиты, навряд ли в ближайшее время что-то резко поменяется", - считает руководитель группы маркетинга компании "Нова-Строй" Евгений Полков.

Генеральный директор компании "Уралстройинвест" Илья Журавлев также предполагает, что в ближайшее время никакого скачка и ажиотажа в данном сегменте не будет. "Предложение будет соответствовать спросу. Но через год-два может наступить такой момент, когда будет очень много людей, желающих приобрести элитную недвижимость, но жилья такого не будет. Поэтому цены могут пойти вверх. Но это будет не раньше, чем через год", - подчеркнул Илья Журавлев.

Теперь все потенциальные покупатели, обладая новой информацией, могут решить для себя, покупать элитное жилье или нет. Тем более, учитывая советы наших экспертов, и появившуюся совсем недавно классификацию объектов, сделать это будет гораздо проще.