Домострой

"Русское направление" зарубежной недвижимости

Деньги можно хранить под подушкой, держать в банке или пустить в оборот. Но поскольку они имеют свойство обесцениваться, лучше вложить их в недвижимость. Еще лучше, если эта недвижимость будет находиться далеко от России. Недвижимость за рубежом с каждым годом все сильнее привлекает наших соотечественников. Главная тому причина - хороший способ вложения средств, так как зарубежная недвижимость постоянно растет в цене и резких падений, в отличие от отечественной, почти никогда не испытывает. Как получить выгоду от покупки недвижимости за границей? Какие континенты предпочитают россияне? На что обращают внимание при выборе зарубежного жилья? Об этом и не только в интервью "Домострою" рассказала Александра Круппа, специалист по зарубежным инвестициям Бест Актив – Серебряный Мир.

Вопрос: Насколько выгодны сегодня инвестиции в зарубежную недвижимость?

Александра Круппа: Инвестирование в недвижимость всегда оставалось одним из приоритетных способов сохранения и преумножения капитала. У данного способа капиталовложения есть свои показатели, ориентируясь на которые инвестор принимает решение о целесообразности или нецелесообразности инвестирования. Естественно, первый показатель – это прибыльность проекта. Она может варьироваться от 5% до 150%, в зависимости от региона, тенденций развития рынка, экономических и геополитических показателей. Второй, и не менее важный для опытных инвесторов показатель, - это надежность. По этому показателю российская недвижимость значительно уступает зарубежной, ведь в Европе и других странах уже давно существуют проработанные схемы контроля сделки. К примеру, в Германии все сделки проходят через нотариуса и его расчетный счет, что сводит на нет мошенничество на этапе оплаты и выполнения договора. К тому же инвестор может быть уверен, что его недвижимость не будет национализирована, приватизирована или иным образом отчуждена от своего владельца.

 

Вопрос: Приобретение недвижимости в зарубежных странах дает дополнительное преимущество при оформлении вида на жительство?

Александра Круппа: В большинстве стран на основании документа о собственности на недвижимость предоставляется 90-дневная виза – для пользования объектом. Правда, стоит отметить, что в Европе приобретение недвижимости не дает дополнительных оснований для получения ВНЖ, ПМЖ, гражданства. По-другому складывается ситуация при инвестировании в экономику, бизнес страны. На основании определенных показателей бизнеса, декларируемых в иммиграционном законодательстве соответствующей страны, возможно получить ВНЖ на основании бизнеса. Положительные аспекты получения ВНЖ очевидны для любого, кто когда-либо ездил за границу, отстаивал очереди в посольствах и срывал важные поездки из-за задержек в выдаче виз. Ведь статус ВНЖ какой-либо страны Евросоюза или временный вид на жительство дает право на безвизовое перемещение по всей территории ЕС. Помимо этого, инвестирование зарубеж может помочь найти новых деловых партнеров, расширить бизнес, и, в конце концов, просто повидать другие страны.

Фото: Станислав Рослов www.itogi.ru

Вопрос: Какие страны пользуются популярностью у российских инвесторов?

Александра Круппа: Рынок зарубежной недвижимости очень динамичен. Чтобы инвестиции были действительно выгодными, нужно быть внимательным как при выборе региона, так и при выборе способа инвестирования. Я приведу небольшой пример. Два года назад рынок недвижимости Черногории был в самом начале цикла своего развития. Те, кто принимал решение об инвестировании в этот рынок, получили за год прибыль 80-120%. Причем это касалось как крупных инвесторов, приобретавших земельные участки под строительство, так и частных, приобретавших квартиры и дома в городах на побережье. Сейчас рынок недвижимости прибрежной зоны уже не дает того прироста капитала, что раньше. Инвестирование смещается в другие районы страны, и даже другие регионы. Большой популярностью среди крупных российских инвесторов пользуется недвижимость в Дубае. Здесь, правда, тоже есть свои особенности – другой менталитет, слишком дорогие проекты, которые не находят своих покупателей, "дутый интерес" в регионе.

Большинство "дальновидных" российских инвесторов ограничивают свои интересы Атлантическим океаном. Среди европейских стран большой популярностью пользуются страны теплого климата – Испания, Португалия, Болгария, Черногория, Кипр. Как правило, прибыльность по проектам составляет 10-20% годовых. Многие живут в своих домах в течение летнего периода, или сдают недвижимость в аренду. Правда, этот бизнес носит сезонный характер. Поэтому еще один тип инвесторов – приобретатели квартир в крупных европейских городах развитых стран – Брюссель, Антверпен, Берлин, Прага, Амстердам. Данный тип инвестирования удобней при круглогодичной сдаче недвижимости в аренду.

Вопрос: То есть покупку недвижимости, скажем, в США, россияне вообще не рассматривают?

Александра Круппа: Для инвесторов, хорошо осведомленных о мировых тенденциях международного рынка недвижимости, последнее время интерес приобретает регион Латинской Америки, в частности, Панама. Это развивающийся регион, и многие мировые застройщики, раньше работавшие в Европе, начинают проекты в Панаме. Эксперты прогнозируют большой рост цен на недвижимость в данном регионе в связи с реконструкцией Панамского канала и растущего интереса к рынку со стороны крупных финансовых компаний. Впрочем, большинство россиян не любят инвестировать в отдаленные регионы, отдавая предпочтение Европе. Причины этого просты - билеты в ЕС намного дешевле авиаперелетов в Южную Америку, играет роль и низкая осведомленность среднестатистического россиянина о ситуации в мире.

Вопрос: Россияне, покупающие недвижимость за рубежом, рассматривают ее только, как выгодное вложение средств или все-таки как будущее место проживания?

Александра Круппа: Нельзя однозначно выделить основную тенденцию в поведении инвесторов. Стоит только сказать, что профессиональные, опытные инвесторы довольно быстро покупают и перепродают свои объекты. Это напоминает игру на акциях. Как и в обычном бизнесе, чем быстрее оборот капитала, чем больше деньги "работают", тем лучше результат. Конечно, это всегда сопряжено с рисками, большой работой по анализу перспективности проектов, но зато это приносит результат. Как пример, муж с женой вышли на международный рынок недвижимости с суммой $200 тыс. Через два года у них была крупная инвестиционная управляющая компания с активом в размере $4 млн. Инвестируя в недвижимость с целью дальнейшей перепродажи, человек всегда должен иметь в виду, что продать свой дом или квартиру – это не так просто, как кажется. Так что игра на быстрорастущих рынках недвижимости рискованней, чем приобретение высоколиквидной недвижимости, такой как квартира в центре города. Может, прибыль будет ниже, но зато можно быть уверенным, что объект в дальнейшем удастся реализовать.

Вопрос: Насколько придирчивы граждане России при выборе недвижимости в другой стране?

Александра Круппа: Большинству российских клиентов важен сервис и надежность компании, с которой они работают. Это естественная остаточная психологическая реакция на ситуацию 90-х, когда практически весь бизнес строился на мошенничестве и авантюрах. Существует понятие "профессиональный клиент" - это тот клиент, который относится к приобретению недвижимости как к бизнес-сделке. К сожалению, таких в России пока немного. Зачастую клиенты требуют от компаний-агентов выполнения функций, которые они выполнять не обязаны. Чем больше российский клиент получит дополнительных услуг, чем выше уровень сервиса, тем надежней ему кажется компания и тем выгодней сделка. К сожалению, большинство российских инвесторов не в состоянии адекватно оценить выгодность того или иного инвестиционного предложения, и выбор по сути совершается на основе личностных, эмоциональных впечатлений, а не на основе анализа.

Вопрос: По-Вашему мнению, россияне готовы к покупке земельных участков за рубежом, для последующего строительства на них индивидуальных домов?

Александра Круппа: Да, интерес к участкам есть, но среди тех инвесторов, которые обладают той или иной степенью профессионализма в сфере строительства. Ведь это энергоемкий и долгий процесс, тем более, в другой стране. Тем не менее, можно встретить российских застройщиков в Чехии, Испании, Черногории, Болгарии. Часто такие инвесторы работают в партнерстве с местной компанией, которая помогает проводить все согласования, ищет подрядчиков.

Вопрос: Многие россияне уже обожглись на долевом строительстве в своей стране. Как обстоят дела с "долевкой" у наших соотечественников за рубежом? Доверяют ли они местным застройщикам?

Александра Круппа: На самом деле российский покупатель с удовольствием приобретает недвижимость на начальных этапах строительства. Как правило, застройщик предоставляет информацию о плановых повышениях цен соразмерно продвижению проекта. Порой можно получить прибыль до 20-25% просто за счет роста цены. По сути, это тоже инвестирование, но оно имеет смысл при дальнейших планах на данный объект – сдача в аренду, проживание.