Домострой

Торг уместен!

Девелоперы один за другим сворачивают реализацию уже начатых жилищных проектов. Эксперты уверены, если ситуация не изменится в ближайшие месяцы, через пару лет качественное предложение нового жилья существенно сократится. Соответственно, цены на него вырастут. О доступности такого жилья говорить не приходится. Но это будет через пару лет. Сейчас ситуация прямо противоположная. Специалисты рынка утверждают, что в России наступает эра покупателя. А это значить, что можно будет торговаться и с риэлторами, и с застройщиками. Последние будут идти на встречу покупателям и снижать цены, пока те не сочтут их доступными.

Вообще, мнения о том, что будет с объемами жилья в России, разные. "Мировой финансовый кризис не повлияет на планы Правительства по развитию жилищного строительства и темпов его роста", - заявляет глава Минэкономразвития РФ Эльвира Набиуллина, выступая в Совете Федерации в рамках правительственного часа. В то же время заместитель министра регионального развития Сергей Круглик рассказывает, что с начала года до 1 октября в России введено в эксплуатацию 33 млн кв. метров жилья. До конца года будет введено 61-62 млн кв. метров. Причем эта цифра не окончательная. "Сейчас остаются недостроенными около 78 млн кв. метров, из которых только 21 млн кв. метр гарантированно будет введен в строй", - говорит замминистра. Ранее планировалось, что в этом году будет сдано 72 млн кв. метра жилья, потом план был скорректирован до 68 млн кв. метров.

На фоне "замораживания" девелоперских проектов трудно представить, что "докризисные" планы будут воплощены в полном объемы. Из-за неопределенности на мировом финансовом рынке ставки на межбанковском рынке существенно выросли, а объемы кредитования упали. А так как девелоперам в силу длинного производственного цикла нужны именно "длинные" деньги, то с точки зрения потребности в кредитных ресурсах они наиболее уязвимы, и финансовый кризис больно ударит по девелоперскому бизнесу. Мало того, что жилья станет меньше, есть вероятность, что и качество его пострадает.

Но и здесь, как и в других прогнозах относительно ситуации вокруг финансового кризиса, мнения экспертов расходятся. Так, по словам Владислава Луцкова, генерального директора "Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ", именно сегодняшние трудности, связанные с дефицитом денег, будут способствовать тому, что в дальнейшем девелоперские компании более тщательно станут разрабатывать проекты. Это в свою очередь приведет к росту качества предложения. Однако качество тех объектов, которые находятся в стадии строительства сейчас, также может пострадать. Ведь речь идет о недостаточном финансировании проектов, а отсутствие денег может заставить застройщиков экономить. По мнению руководителя отдела новостроек Бюро Недвижимости "Агент 002" Дмитрия Иванова, качество новых объектов не пострадает, а вот находящиеся в реализации объекты эта проблема может затронуть. "Нехватка денежных средств у застройщиков может заставить их экономить на строительных материалах и квалифицированных трудовых ресурсах", - говорит эксперт.

С другой стороны, спрос на жилье в России есть, по крайней мере, пока. Так не проще ли бросить все силы на достройку жилого объекта, пока покупательская способность сохраняется, избежав тем самым "заморозки" и не потеряв денег? "Если спрос на строящийся объект сохраняется, а основной объем финансирования уже осуществлен, то для девелопера есть смысл завершать проект даже с определенными потерями за счет скидок и других преференций покупателям, а также за счет продажи других активов. В частности, это может быть справедливо для жилья, строительство которого находится на завершающих стадиях. Если же спрос на строящийся объект может в ближайшее время существенно упасть, а основная часть инвестиций в проект еще только предстоит, то есть смысл "заморозить" проект. Все потому, что даже при наличии необходимого финансирования спрогнозировать экономический результат такого проекта в настоящих условиях все равно будет практически невозможно. Например, это касается крупных объектов коммерческой недвижимости, для которых необходимы серьезные якорные арендаторы. При этом последние сейчас сами находятся в зависимости от финансового кризиса", - рассказал "Домострою" Станислав Бродский, управляющий директор УК "Велес Менеджмент".

Кроме того, Анжела Чернобаева, директор по продажам Rosinka international group, утверждает, что компании в первую очередь обязаны достроить то, что уже продано. Кинуть на это все средства, чтобы не обмануть покупателя, который заплатил за объект. Что касается проектов, которые в данный момент находятся только на бумаге, то эксперт уверена, что начало их реализации лучше отложить.

"Неизвестно, как кризис себя проявит. Но сейчас очень рискованно вкладывать деньги и начинать строительство. Думаю, нужно подождать до следующего года, там уже будет видно, стоит ли "бумажные проекты" воплощать в жизнь", - уточнила она. К тому же, по словам Станислава Бродского, значительная часть проектов, находящихся сейчас в начальной стадии, может быть либо продана (если девелопер остро нуждается в средствах для завершения других проектов), либо – "заморожена" до лучших времен. "Хотя, при очень большом запасе "прочности" проекта к возможному падению цен на недвижимость и наличии у девелопера свободных средств (что сейчас скорее будет исключением, чем правилом) какие-то проекты могут и развиваться", - говорит эксперт.

Несмотря на уменьшение количества новостроек, эксперты не прогнозируют увеличения покупательского спроса, а точнее покупательской платежеспособности. Конечно, в большинстве своем мы склонны винить ипотеку. "Недоступность ипотеки, без сомнения, сокращает покупательскую способность. Однако даже с учётом доступности ипотеки приобрести собственное жильё не представляется возможным всем желающим из-за существующего уровня цен. Необоснованно завышенные цены, а, следовательно, и отсутствие платёжеспособного спроса сводят количество сделок купли продажи жилья к минимуму. Недоступность ипотеки лишь вычёркивает из списка тот небольшой процент покупателей, способных ранее приобрести жильё с её помощью, но не кардинально меняет ситуацию", - пояснил ситуацию Дмитрий Иванов.

По словам эксперта, на рост покупательской способности может оказать существенное влияние такой решающий фактор, как снижение цен на жильё. Иные факторы, в том числе и сокращение ипотечного кредитования, в большей части являются второстепенными. При этом регионы находятся в более невыгодном положении, чем, например, Москва. Региональный рынок недвижимости выглядит гораздо скуднее на фоне московского, да и получение кредита в регионе на фоне нынешней ситуации в банковском секторе станет еще проблематичнее. Отсутствие широкого выбора жилья у населения регионов (в первую очередь в сегменте эконом-класса) влечёт за собой определенное сокращение ипотечного кредитования за ненадобностью.

По мнению Дмитрия Иванова, в ближайшее время стоит ожидать дальнейшего снижения цен на недвижимость на вторичном и первичном рынке. Однако если цены на вторичное жилье могут "сползать" из-за низкого уровня спроса и значительного увеличения предложения, то новостройкам грозит лишь непродолжительный отрицательный тренд. В ближайшие 1-2 года цены на квартиры в новых домах продолжат рост при условии снижения объемов строительства.

Сейчас покупать квартиры в новостройках довольно опасно, так как существует риск "замораживания" строительства. Поэтому, если есть возможность, покупку жилья лучше отложить. Если же вопрос с приобретением квартиры в новостройке стоит остро, то следует делать ставку на объекты, построенные на 80-90 %. Как правило, если строительство объекта находится на итоговых стадиях, оно доходит до своего завершения в установленные сроки.

"С покупкой недвижимости лучше всего подождать до весны 2009 года. Именно к началу этого периода на рынке недвижимости произойдёт естественный отбор компаний-застройщиков, устоявших после финансовых трудностей", - говорит руководитель отдела новостроек БН "Агент 002".

По словам экспертов, на сегодняшний день на рынке недвижимости главная роль отдана покупателю. Компаниями будут предоставляться различные скидки и бонусные программы, что уже делают некоторые из них. Не исключено, что и расхожая фраза "торг здесь не уместен" потеряет свою актуальность. Напротив, торговаться с компаниями в нынешней ситуации будет вполне резонно. При этом аналитики уверены, если большая часть покупателей настроится на ожидание серьезного падения цен, то застройщикам и риелторам придется постепенно снижать их, пока покупатели не сочтут это снижение достаточным.