Домострой

Коммерческая недвижимость: переходим на антикризисный режим работы

Коммерческая недвижимость одной из первых попала под удар экономического кризиса. Сегодня застройщики пытаются любой ценой достроить жилье, в то время как коммерческие объекты "замораживают" без особых угрызений совести, ведь в этом случае страдают интересы далеко не бедных людей. Так, в 2010 году, по данным администрации Екатеринбурга, будет введено на 30% меньше коммерческих "квадратов", чем планировалось.В существующих торговых и бизнес-центрах дела также оставляют желать лучшего. Из-за нехватки средств арендаторы отказываются от занимаемых площадей, да и у самих девелоперов финансовых проблем прибавилось. Как торговым центрам выжить в условиях кризиса и не потерять арендаторов – об этом в материале "Домостроя".

Власти уральской столицы заявили, что в этом году планы по строительству коммерческой недвижимости будут реализованы на 100%. А вот уже в 2010 году, по данным вице-мэра города Виктора Контеева, планы могут быть скорректированы в пределах 20-30%.

В 2009 году в Екатеринбурге планируется ввести 13 новых деловых центров общей площадью 382,7 тыс. кв. метров. Семь из них общей площадью 246,7 тыс. кв. метров – помещения класса "А", остальные получат класс "В". Среди запланированных к сдаче в этом году – "Европа" (ул. Вайнера-Урицкого),"AVS Group" (ул. Шарташская – Мамина Сибиряка) "Нахимов Плаза" (ул. Вайнера, 9), а также бизнес-центр "Саммит" (ул. 8 марта, 51а). Между тем, уже известно, что под вопросом стоит ввод бизнес - центра "Демидов", второй очереди "Антея" и логистического терминала "Чкаловский". Таким образом, ситуация с дефицитом качественных торговых и офисных площадей в городе по-прежнему остается напряженной.

В последнем квартале 2008 года дефицит офисных площадей в Екатеринбурге составлял 1,2 млн кв. метров. Дефицит помещений власти планируют устранить к 2010-2011 годам. Однако экономический кризис может серьезно скорректировать планы администрации.

В то же время такое положение дел отсрочило насыщение рынка коммерческой недвижимости. По словам Дениса Колокольникова, гендиректора московской консалтинговой компании RRG, дефицит предложения в той или иной степени ощущался повсеместно, как в Москве, так и в регионах. "Хотя, конечно, при том росте экономики, который наблюдался в последние годы, мы ожидали довольно скорого насыщения рынка. Сначала в торговом, а потом и в офисном сегменте. Хотя, в части некоторых городов эти сегменты уже достигли насыщения. С этой точки зрения замораживание ряда проектов, естественно, снизит объем нового предложения и отодвинет срок насыщения", - говорит эксперт.

При этом, по мнению Колокольникова, из-за кризиса рынок ожидает некоторое снижение спроса. "Это снижение, скорее всего, в большей степени будет ощущаться в торговом и офисном сегменте. Поэтому дефицита как такового, когда спросом будут пользоваться любые площади, я не предполагаю. Скорее всего, тенденция недавнего времени, когда эффективными были только качественные объекты, сохранится. Что касается объектов с неудачной концепцией, неудачным местоположением, то они уже до кризиса испытывали определенные проблемы с привлечением арендаторов или с ликвидностью. Кризис лишь усилит эти проблемы", - подчеркнул он.

В сложившейся ситуации девелоперы вынуждены снижать арендные ставки и предоставлять различные преференции арендаторам, дабы не потерять их. "На сегодняшний день сокращается спрос на офисные помещения. Большинство руководителей отказались от планов по приобретению недвижимости или переезду в офис более высокого класса. Многие компании ищут дешевые арендные площади. В результате снижения спроса стоимость продажи квадратного метра снизилась на 15-20%", - рассказал "Домострою" Алексей Гущин, заместитель директора УК "AVS Девелопмент".

Что касается арендных ставок, то снижения их стоимости на 40%, что прогнозировали некоторые аналитики, похоже, так и не произойдет. По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, сегодня возможны различные уступки арендаторам, арендные каникулы, создание комфортных условий для отделки офиса. "Однако девелоперы вряд ли пойдут на существенное снижение арендных ставок", - говорят аналитики. "На мой взгляд, арендные ставки не будут кардинально меняться в течение года", - считает Алексей Гущин.

Однако эксперты допускают, что в долгосрочной перспективе арендные ставки могут уменьшиться на 10-20%. По прогнозам аналитиков КБ "Ярмарка", цены на коммерческую недвижимость уже к середине мая могут снизиться на 15-20%.

Спасти девелоперов от разорения может внедрение альтернативных схем оплаты помещений и прочие уступки в сторону арендаторов. "На мой взгляд, сейчас необходимо проявлять гибкость и индивидуальный подход, - говорит Алексей Гущин. - Например, при реализации бизнес-центра "AVS" класса "В" мы активно применяем индивидуальный подход и используем зачетные схемы. Пока прайсовая цена квадратного метра, установленная осенью прошлого года (90 тыс. рублей за кв.метр), не изменилась, но предусмотрен дисконт за "живые деньги". Конечная стоимость офиса оговаривается с каждым клиентом индивидуально. Поскольку спрос с внешнего рынка уменьшился, мы сами работаем над привлечением интересных нам партнеров, клиентов и соинвесторов. Активно начали использовать зачетные схемы (принимаем товары и услуги в качестве оплаты за недвижимость). Таким образом, на данный момент реализовано порядка 45% площадей данного бизнес-центра".

Как бы то ни было, девелоперы не теряют оптимизма. “Даже во время кризиса офисные центры с правильным размещением и концепцией останутся заполненными, в то время как проекты, где девелоперы допустили ошибки, могут потерять значительную часть арендаторов”, — заверяет Павел Веретенников, вице-президент столичной девелоперской компании VLD Group.

По прогнозам аналитиков, в ближайшее время количество компаний-арендаторов класса "А" будет сокращаться. "Этот класс станет дорогим удовольствием для большинства компаний. Желающих платить имиджевую премию в кризисное время будет немного, — прогнозируют эксперты Knight Frank. – В связи с этим качественные объекты класса "В" станут более востребованными". Кроме того, эксперты полагают, что пустующих площадей станет больше именно в верхнем ценовом сегменте.