Домострой

Кошмар для собственника жилья: как не стать жертвой арендатора?

Раньше я всегда думала, что человек, снимающий квартиру – бедная овечка, а собственник жилья мне представлялся злым монстром. Но как показывает практика, и та и другая сторона боится за свою "шкуру". Если арендатор может переживать, что его вдруг неожиданно выселят, или повысят плату, то хозяин квартиры тоже несет определенный риск. О том, чем же рискует собственник, какие неприятности его ожидают, и как от этого защититься, читайте в материале "Домостроя".

Самое первое, что может перепугать собственника – неуплата. Жилец может проживать в квартире, но вот оплачивать свое проживание будет несвоевременно. Для хозяина он может придумать самые различные отговорки – от банального "ой, а я и забыл" до неожиданной "командировки", и вообще просто-напросто может отключить телефон или не отвечать на звонки.

Следующим кошмарным сном собственника может стать порча имущества. Человек, который временно проживает в съемном жилье, часто не задумывается о том, что все вещи в квартире, как правило, хозяйские. Бывают разные ситуации, когда ломается кресло или разбивается окно, отнюдь не по вине жильца, но все равно это наносит определенный финансовый ущерб хозяину.

Также довольно популярной проблемой бывают плохие отношения с соседями. Вот моя подруга, например, обладает громким голосом и холерическим темпераментом. Она просто не может слушать музыку тихо и не подпевать любимым исполнителям. Дело-то в том, что я к этому привыкла, и уже отношусь с пониманием, а вот для соседей это будет поводом поругаться с хозяевами.

Если обратиться с данным вопросом к специалистам, то они могут подтвердить мои гипотезы. Ведущий специалист отдела аренды центра недвижимости "МАН" Антон Варовин согласен со мной. "Проблемы, с которыми сталкиваются собственники, сдающие жилье в аренду, можно разделить на три категории", - рассказывает он. – " Это проблема неуплаты. Еще одна проблема состоит в том, что люди не всегда бережно относятся к находящемуся в квартире имуществу. Также собственник должен знать, что, сдавая квартиру ненадежным жильцам, могут возникнуть неприятности с соседями", - подчеркнул Варовин.

Однако помимо обозначенных, самых популярных проблем, есть ещё целая куча мелких. Специалист по недвижимости агентства "Новосел" Валенитна Шишулина считает, что хозяин квартиры сам создает себе проблемы и остается без гарантий. "К примеру, заселяется не тот арендатор, который хотел, или платят не столько, сколько нужно. Часто бывает так, что арендатор съезжает, не заплатив за квартиру и за "коммуналку", - рассказала она.

"Бывает так, что собиралась заселяться одна девушка, а заселилась на самом деле молодая пара да еще и с животными. А кошки и собаки часто обрывают обои или портят мебель. Съезжая из квартиры некоторые жильцы специально заносят тараканов, клопов или блох. Портят мебель, сантехнику, всё что угодно!" – поделилась своим опытом риэлтор по аренде и найму агентства "33 квадратных метра" Наталья Виленская.

 

Как правило, все перечисленные проблемы являются последствием одной, на первый взгляд, незначительной вещи, под названием "отсутствие договора". Вернее, все эти проблемы идут только от того, что собственник, по ряду непонятных причин, решил не заключать с жильцами контракт. Специалист по недвижимости агентства "Новосел" Валентина Шишулина считает, что аренда – понятие не совсем законное. "Человек, который сдает квартиру, должен все операции производить по договору. Он должен все это делать со специалистами, которые будут заниматься поиском. Он должен обязательно заключить договор, предусмотреть оплату, должен сказать, какого арендатора искать. Кому-то нужна семья, кому-то одинокий человек - у каждого есть свои условия. Стоит отметить, что их обычно немало: начиная от суммы, заканчивая мебелью. Это очень серьезное дело", - подчеркнула она.

Наталья Виленская рассказала, что при сдаче квартиры в договоре должны быть четко прописаны все условия. "Наученные горьким опытом собственники вносят в договор конкретные пункты, чтобы просто подстраховаться. Например, можно заселяться без животных", - отмечает риэлтор. Специалист добавила, что даже заключив с арендаторами договор хозяева квартиры могут столкнуться с проблемой неоплаты. "Договор не фиксируется в регистрационной палате или налоговой, и практически не имеет значения. Представьте, что мы с вами встретились и просто договорились. Но вы же не знаете, можно мне верить или нет. Арендатор тоже может обещать вносить оплату без задержек ежемесячно, однако, надо понимать, что у людей тоже бывают проблемы. Например, на предприятии задержали зарплату", - дополнила Виленская.

"Собственник пытается уйти от налогообложения, и прямого заключения договора, пока не столкнется с последствиями", - заявила Валентина Шишулина. "Клиенты практически никогда не заключают договора с риэлтором, но если нет договора – то нет ответственности у сторон", - считает она.

Валентина Шишулина рассказала, что часто получается так, что собственник звонит одному специалисту и не на договорных условиях дает заявку на сдачу квартиры. Риэлтор, в свою очередь, отправляет заявку в рекламу. Собственник ждет день-два, и не получая ответа, начинает звонить следующему специалисту, предполагая, что предыдущий не занимался этим делом. Новый риэлтор поступает точно таким же образом, и размещает рекламу в Интернете. Если зайти на сайты, то можно увидеть, как одну и ту же квартиру сдают сотни раз. Когда человек начинает искать нужный ему вариант, то сталкивается с тем, что одну и ту же квартиру сдают абсолютно разные агентства с абсолютно разными условиями.

Ну а что же в таком случае остается делать собственнику? Как же ему свое имущество сохранить? По мнению риэлторов, есть несколько вариантов решения проблемы. Антон Воровин считает, что в такой ситуации собственнику лучше продумать, как сохранить свое имущество, и предусмотреть своевременную оплату. "Я бы посоветовал брать страховой депозит и страховать свое имущество в компании. Это может дать хоть какие-то гарантии на сохранение своего жилья. Вообще страховой депозит дисциплинирует людей, поскольку они хотят свои денежки обратно получить. Причем предпочтение я бы отдал страховому депозиту, чем страховой компании. То, что у тебя в руках – надежнее, чем то, что ты можешь получить в страховой компании, тем более там тоже случаются казусы", - заявил ведущий специалист отдела аренды центра недвижимости "МАН".

Наталья Виленская уверена, что собственник сдает квартиру на свой страх и риск. "Но ему же оплачивается аренда, которая может покрывать какие-то расходы. Тем не менее, все лучше сразу прописывать в договорах, а не устно договариваться. Хотя такой договор часто не имеет юридической силы. Если собственник хочет подстраховаться, то ему нужно отнести договор в регистрационную палату. Но в этом случае хозяин квартиры должен знать, что ему придется платить налоги. А так собственники обычно просто сдают жилье, и не сообщают в налоговую инспекцию, что у них есть доход. Получается, если в этом случае собственник не будет платить налоги, то столкнется с огромным количеством рисков", - считает Виленская.

По мнению Валентины Шишулиной, чтобы избежать подобных печальных ситуаций, нужно обязательно заключать договор: "Если нет договора, то может произойти все, что угодно! Например, из квартиры могут просто-напросто все вынести. Увы, мы живем не при социализме, когда было бесконечное доверие ко всем. Сейчас нужно все проверять".

Вот и получается, что при всех бедах собственник может обезопасить себя либо взяв с арендаторов страховой депозит, либо заключив договор, который будет иметь юридическую силу. Хотя некоторая группа людей не согласится со специалистами: страховка не всегда может покрыть ущерб, а в случае с контрактом придется выплачивать налоги государству. Но в любом случае выбор остается за собственником, и как защитить себя и свое имущество решать только ему.