Домострой

Богатые тоже платят. Кому и за что?

Накануне стало известно о том, что будут рассмотрены предложения Торгово-промышленной палаты России (ТПП РФ) по введению повышенных налоговых ставок для элитной недвижимости. Так считают в Министерстве финансов РФ. За какое жилье придется доплачивать? Какова ситуация на рынке элитного жилья в УрФО сегодня? Скажется ли на нем такое нововведение? Об этом в материале "Домостроя".

Новый законопроект предусматривает введение в Налоговом Кодексе новой главы "Местный налог на недвижимость". Он призван заменить два существующих для граждан налога (земельный и имущественный) одним - на недвижимость. При этом объект (например, дом или квартира) должен учитываться как единый имущественный комплекс с земельным участком под ним.

В настоящее время в целях исчисления налога на имущество физических лиц применяется инвентаризационная стоимость, определяемая при технической инвентаризации жилья по восстановительной стоимости, уменьшенной на величину стоимостного выражения физического износа на момент оценки. При периодических переоценках также учитывается инфляционный процесс. Реальные цены сделок, совершаемых с жилыми помещениями, на порядок выше инвентаризационной стоимости объектов. Поэтому уже давно вынашивалась идея применения в целях налогообложения рыночной стоимости.

Официальная позиция ее сторонников такова: применение рыночной стоимости позволит взимать с граждан, владеющих большим количеством элитного метража и зачастую использующих его в коммерческих целях, действительно, справедливую величину налога. В этих целях был разработан проект закона "О дополнении части второй Налогового кодекса Российской Федерации главой 31.1 "Местный налог на недвижимость", рассмотренный Госдумой в первом чтении в июне 2004 г.

В том виде, в котором данный проект существует сейчас, он признает налогоплательщиками физические лица и организации, обладающие: недвижимым имуществом, входящим в состав жилищного фонда; гаражами, принадлежащими физическим лицам, а также гаражно-строительным кооперативам, жилищно-строительным кооперативам и ТСЖ; дачными и садовыми земельными участками; земельными участками, на которых находятся вышеуказанные объекты недвижимости; земельными участками, выделенными под строительство вышеуказанных объектов. Базой налога признавалась оценочная стоимость недвижимости. Не облагаемая налогом норма должна определяться нормативными актами органов местного самоуправления на основе средней в данном муниципальном образовании стоимости пяти кв.м общей площади жилья.

Оценку объектов предполагалось осуществлять в порядке, определяемом актами органов местного самоуправления, исходя из оценки их рыночной стоимости с применением понижающего коэффициента в размере 0,8. Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости недвижимости утверждаются Правительством РФ. Оценка объектов жилищного фонда, отнесенных к ветхим, аварийным и не отвечающим санитарным требованиям, должна признаваться равной нулю. Налоговая ставка должна определяться представительными органами местного самоуправления в пределах от 0,1% до 1% налоговой базы. Предполагалось, что органы Росрегистрации будут представлять в соответствующие органы данные о ценах сделок с жильем для определения рыночной стоимости квадратного метра общей площади жилья.

Второе чтение было запланировано на декабрь того же года. Однако оно так и не состоялось. Это было связано с тем, что новый закон вызвал много вопросов у депутатов и экспертов. Население пока относится к налогу на недвижимость в целом не очень положительно, боясь огромных выплат за жилье. Поэтому закон решили усовершенствовать, чтобы не пострадали небогатые владельцы стандартного жилья, в котором проживает обычная семья.

В бюджетном послании Президента РФ Федеральному собранию "О бюджетной политике в 2007 г." Президент Российской Федерации Владимир Путин заявил о необходимости введения местного налога на недвижимость с 2009 г.

"Необходимо завершить разработку и принятие нормативных правовых актов, устанавливающих основы и процедуры массовой оценки недвижимости в целях обеспечения введения единого местного налога на недвижимость взамен существующих ныне земельного и имущественного налогов с 2009 г.", — заявил Владимир Путин.

Так началась доработка местного налога. Сейчас продумываются различные его аспекты, вносятся предложения. Так, на днях чиновники начали рассматривать возможность увеличения нормы не облагаемой налогом жилой площади до 20 кв.м, а для инвалидов - до 50 кв.м на каждого жильца. Торгово-промышленная палата (ТПП) РФ, в свою очередь, выступила с предложением при проработке вопросов введения местного налога на недвижимость с физических лиц предусмотреть льготное налогообложение жилья, занимаемого по социальным стандартам, земельных участков для ведения гражданами личного подсобного хозяйства, дач, гаражей и иной недвижимости, не являющейся предметом роскоши, а также ввести повышенные ставки для налогообложения элитной недвижимости.

Как рассказал "Домострою" заместитель директора департамента по законодательству ТПП РФ Сергей Васильев, целью данного предложения было усовершенствование закона: дифференциация подхода к определению размера выплат для различных слоев населения.

"Это необходимо потому, что у некоторых граждан есть только недвижимость "первой необходимости" (например, однокомнатная квартира для семьи из пяти человек), а у некоторых – целые "дворцы" (например, огромная вилла на берегу моря, где проживает один человек). Однако, как мне кажется, при определении сумм налога надо учитывать не метраж, а тот факт, единственное это жилье у гражданина или нет, а также стоимость жилья, определенную независимым оценщиком, и такая стоимость, превышающая определенное количество минимальных размеров оплаты труда будет облагаться повышенным налогом", – объясняет он.

По словам Сергея Васильева, детально все аспекты предложения ТПП РФ не просчитывали. Это станет предметом обсуждения, когда будет рассматриваться единый налог на недвижимость в думе во  втором чтении. Дорабатывать его будет уже новый состав думы.  Конкретные ставки будут устанавливать муниципальные органы. А на федеральном уровне продумают основные параметры, по которым будут определять "элитность" жилья.

Стоит отметить, что сейчас специалисты рынка отмечают достаточно большое количество признаков элитного жилья. Такая квартира должна располагаться в современном доме с просторным подъездом, желательно в центре города. У нее обязательно должна быть современная, свободная планировка.

Помимо месторасположения, необходим грамотный маркетинг проекта. При позиционировании элитного жилья нужно подавать не набор инженерных систем, а концепцию. Все системы должны быть в комплексе, приветствуется наличие не только единой системы кондиционирования, но и вентиляционных каналов, например, для камина.

По словам Евгения Новосёлова, директора АН "Новосёл" (Екатеринбург), необходима полная автономность этих систем для дома – тепло, вода, электрика не должны зависеть от общего снабжения района. "Кроме того, обязательное условия для признания дома элитным является клубность – ограниченное количество жильцов, невысокая этажность. Обязателен определенный социум – дом должен стоять в окружении себе подобных, соседи должны быть одного социального уровня", – считает он.

Элитный комплекс обладает своей территорией. "На ней должны располагаться салоны, бассейн, возможно, спортивная площадка, магазины соответствующего уровня", – рассказывает "Домострою" генеральный директор АН "Этажи" (Тюмень) Елена Хусаинова. Необходима также грамотная концепция прилегающей территории: приветствуется наличие поблизости воды, причалов для маломерных судов, в пригороде, может быть, — даже вертолетные площадки.

Аналитик КБ "Ярмарка" (Екатернбург) Вероника Князева отмечает, что в доме должна работать квалифицированная система охраны, подземная охраняемая парковка с числом мест, обеспечивающим размещение как минимум двух машин на квартиру, высота потолков в минимальном варианте не должна быть меньше трех метров. Конструкция самого элитного здания, как правило - монолитно-каркасная или кирпичная.

Вследствие такого обилия признаков "элитности" жилья, границы между ним и бизнес-классом становятся расплывчатыми, у каждого застройщика свои критерии, а некоторые вообще не имеют классификации объектов. Как сообщил "Домострою" Евгений Новосёлов, понятие "элитное жилье" довольно размыто в наших условиях, потому что екатеринбургское элитное жилье с общемировыми трендами не имеет ничего общего.

Евгений НовосёловТо, что строят в Екатеринбурге, можно назвать жильем повышенной комфортности, максимум – жильем бизнесс-класса. Только недавно на рынке стали появляться первые попытки выйти на уровень элитного жилья. Первый – клубный дом "Тихвин", но и он пока не соответствует всем мировым тенденциям. Кроме того, в запуске сегодня несколько проектов, которые пытаются себя позиционировать как "элитные", хотя на самом деле это не всегда так и есть.

Иногда застройщики называют свой дом элитным, для того чтобы повысить его рейтинг среди других объектов.

Стоит отметить, что практически во всех регионах УрФО сегодня отмечается дефицит подобных объектов.

Так, в Тюмени элитное жилье строится в основном в центре города, причем, как отмечает Татьяна Осипенко, директор АН "Ювента", таких домов в МО около десятка. Елена Хусаинова считает, что предложений элитного жилья в Тюмени и того меньше: "В городе всего один - два дома соответствуют всем требованиям как элитные. Правда, сейчас начинаются застройка еще нескольких домов".

В Челябинске, как рассказал  "Домострою" Александр Романов, директор "Компании "Аргумент", каждый застройщик по-своему понимает формат элитного жилья, поэтому в городе, по мнению специалиста, всего один - два бесспорно элитных дома, однако, по расчетам строителей, их около семи.

В Екатеринбурге, как отмечает Вероника Князева, доля рынка вторичного элитного жилья – 1,4%, строящегося – 4%. Как видно, здесь его несколько больше, чем в других представленных городах, однако разница все равно невелика. 

По мнению экспертов,  в отличие от спроса на квартиры "эконом-класса", занимающие львиную долю рынка недвижимости, спрос на элитное жилье только начинает формироваться, а срок экспозиции предложений довольно высок.

Наибольшей популярностью элитное жилье пользуется в Екатеринбурге. Да и то, по словам Евгения Новосёлова, спрос есть только в том случае, если на начальном этапе строительства была основательно продумана концепция здания.

"Сегодня далеко не всех покупателей интересуют многокомнатные квартиры. Должен быть хороший разброс по разным сегментам – лучше, чтобы были представлены и двухкомнатные, и трехкомнатные квартиры, и пентхаусы. Несколько лет назад такие дома не строили, поэтому в них сегодня стоят пустые квартиры по 250 кв.м и по 300 кв.м. К тому же, срок экспозиции увеличивает факт, что те дома, которые строились, например, пять лет назад зачастую не соответствуют сегодняшним требованиям, выдвигаемым для элитного жилья. Эти дома не устраивают потребителя высшего ценового сегмента", – говорит он. Тем не менее, как заявила Вероника Князева, об увеличении спроса на такое жилье в Екатеринбурге свидетельствует факт снижения сроков экспозиции квартир по сравнению с предыдущим годом. Сейчас они составляют 72 дня (в мае 2006 г. – 92 дня).

Невысокий спрос также является одной из причин медленного удорожания элитной недвижимости. Вторая причина – небольшая величина самого сегмента. Ее стоимость в Тюмени и Челябинске варьируется от 50 до 100 тыс. руб. за кв.м и выше. В Екатеринбурге квартиры элит-класса уже значительно дороже – от 90 до 150 тыс. руб. за кв.м и выше.

Как было отмечено выше, именно стоимость – один из возможных факторов, который будет учитываться властями при определении класса жилья для начисления налогового вычета. То есть гражданам, и так отдающим, как видно, отнюдь немаленькие суммы на покупку элитных квартир, придется платить также и повышенный налог. Однако, как считают участники рынка, больших изменений на рынке элитной недвижимости после введения налога не будет. Владельцы дорогого жилья – состоятельные люди, имеющие стабильно высокие доходы. Поэтому налог на недвижимость не должен стать причиной, по которой они вдруг перестанут покупать дорогие квадратные метры.