Домострой

Рынок недвижимости Екатеринбурга: итоги уходящего года и прогнозы на будущее

Рынок недвижимости Екатеринбурга в уходящем 2010 г. достиг стабильности. Об этом говорит существенный рост спроса практически во всех его сегментах, а также небольшое повышение арендных ставок и цен, считают эксперты. Однако, по их мнению, возможности полностью удовлетворить этот спрос на сегодняшний день нет, поскольку объем предложения достаточно низок. Эксперты рынка недвижимости полагают, что в следующем году в основных сегментах рынка может наступить дефицит предложения. Об итогах 2010 года и прогнозах на 2011 г. на рынке недвижимости Екатеринбурга читайте в материале "Домостроя".

Коммерческая недвижимость

Офисная недвижимость

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), по итогам III квартала 2010 г. действующий офисный фонд составил 3 млн 200 тыс. кв. м. При этом на долю качественной офисной недвижимости, то есть на классы А, В, В+, приходится 12%. На стадии активного строительства находится 56% от всего объема строительства офисных площадей. Оставшиеся 44% находятся в стадии заморозки. Уровень вакантных площадей в классе А составил 9%, В – 18%. Средняя арендная ставка на действующие офисы класса А колеблется в пределах 1,1 тыс. – 1,4 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц. На офисы класса В и С – 760 и 620 руб. за 1 кв. м соответственно.

По мнению полномочного представителя ГУД Андрея Бриля, в Екатеринбурге наблюдается снижение объема вакантных площадей в качественных бизнес-центрах. По его данным, в бизнес-центрах класса А, B, и B+ в IV квартале 2009 г. объем свободных площадей составлял 32, 21 и 7% соответственно, то в III квартале 2010 г. произошло снижение до 9, 18 и 15%. Кроме того, по предварительным оценкам, в IV квартале 2010 г. объем вакантных площадей упал до 3,17 и 4%.

Заместитель генерального директора УК "RED" Андрей Брауде утверждает, что в Екатеринбурге к концу года в бизнес-центрах класса А практически не останется свободных мест.

"Если мы начинали год в классе А с долей вакантных площадей 40-50%, на сегодняшний день в классе А практически не осталось свободных мест", - заявил он. "Если посмотреть на динамику ввода новых объектов, то из тех объектов, которые были на 50% заморожены, в ближайшие 6-9 месяцев выйдет один, или, может быть, два. Остальные будут выводиться постепенно на рынок на протяжении 2011, 2012 и 2013 гг.", - сделал прогноз Брауде.

Эксперты ГУД отмечают, что наибольшим спросом пользуются площади от 100 до 300 кв. м в офисных центрах А и B+, где формируются качественные пулы арендаторов. "Есть запросы на значительно большие площади, от 1 до 5 тыс. кв. м, но количество таких арендаторов ограничено", – отметил Андрей Бриль.

Торговая недвижимость

По данным УПН в III квартале 2010 г. объем торговых центров и других крупных объектов составил 698 тыс. кв. м. В то же время объем торговых площадей на стадии строительства составил 141 тыс. кв. м, из которых строительство 21% площадей заморожено. Уровень торговых площадей по данным торговых центров составляет 4%, фактический объем свободных площадей составляет 8%. Средняя арендная ставка – 2,33 тыс. руб. за кв. м в мес. Максимальная ставка – 3 тыс. 98 руб., минимальная – 988 руб. В текущем году в Екатеринбурге открылись такие торговые центры, как "КомсоМОЛЛ", галерея "Архитектор", "OBI" ("Карнавал").

В Екатеринбурге на рынке торговой недвижимости одной из тенденций в 2010 г. считается рост арендных ставок. "Если брать в целом по городу, то рост арендных ставок составил порядка 10%. То есть, сопоставим с компенсационным эффектом по инфляции", - отметил председатель правления НП "Уральский совет управляющих компаний и девелоперов" Алексей Караваев. Также по данным эксперта, доля вакантных площадей снизилась в два раза. Однако, несмотря на такие оптимистические данные, Караваев считает, что еще рано говорить о том, что, рынок Екатеринбурга готов поглощать дополнительные квадратные метры торговых площадей. "Опыт последних открывающихся ТРЦ показывает, что каждый из них заполняется труднее предыдущего", - сообщил он.

Также отличительной чертой уходящего года специалисты считают изменение формата отношений арендодателя с арендатором, который выражается в появлении новых услуг, таких как преброкеридж (предварительные переговоры с арендаторами по поводу будущего объекта, его концепции и т.п.).

В связи с огромной популярностью Интернета может возникнуть опасность, что покупатели перестанут посещать торговые центры, а будут приобретать товары через всемирную паутину. Но партнер, директор по развитию London Consulting & Management Company Константин Костин считает, что в Екатеринбурге электронная торговля не составит большую конкуренцию ТЦ. По его мнению, люди будут по-прежнему продолжать "брать руками с полки, смотреть, щупать и трогать". Тактильные ощущения при покупке одежды и обуви останутся для людей первостепенными.

Говоря о тенденциях развития торговой недвижимости, отметим, что в Екатеринбург собираются придти большое количество мировых розничных компаний. По данным министра торговли Свердловской области Дмитрия Ноженко, уже есть заявки от таких сетей как "Ашан", "Metro", "OBI". Министр отметил, что "McDonalds" рассматривает порядка четырех участков на территории города.

Гостиничная недвижимость

По данным администрации Екатеринбурга, в III квартале 2010 г. на территории города расположено 96 средств размещения на 7 тыс. 620 мест, в том числе 58 гостиниц на 6 тыс. 20 мест. Если проследить динамику ввода гостиниц с 2003 г., то можно наблюдать равномерный рост. В этом году был открыт четырехзвездочный отель "Новотель".

По словам экспертов ГУД, роста этого сегмента рынка стоит ожидать только в ближайшие несколько лет. По мнению старшего вице-президента компании Jones Lang LaSalle Hotels Марины Смирновой, на данный момент рынок Екатеринбурга насыщен. "Вторая пятизвездочная гостиница снизит заполняемость "Хаятта" в два раза минимум", - добавляет партнер, директор по развитию London Consulting & Management Company Константин Костин.

Однако если учесть тот факт, что наш город - быстроразвивающийся центр, и уже через влсемь лет Уральская столица будет принимать Чемпионат мира по футболу, не нужно ли заранее об этом подумать, и начать строить новые объекты? По оценкам генерального директора ИСК и Верх-Исетская Андрея Солдатова, в Екатеринбурге гостиниц хватает для того, чтобы проводить различные саммиты или принимать иностранные делегации. Эксперт считает, что ради пиковых нагрузок строить гостиницы было бы неправильно, тем более, что после таких мероприятий они будут простаивать.

Стоит добавить, что, несмотря на сложившуюся ситуацию, компания "Атомстройкомплекс" в 2013 г. планирует ввести гостиницу Redisson, которая расположится напротив "Большого Урала". По словам генерального директора компании Валерия Ананьева, это будет многофункциональный бизнес-центр, где будет находиться гостиница высокого уровня, апартаменты и площади для офисов. По его мнению, отель займет не меньше 10 тыс. кв. м, в пределах 5 тыс. кв. м – будут коммерческие площади, в пределах 20 тыс. кв. м – жилье, и около 10 тыс. кв. м – бизнес-центр. Что касается, площадей жилых помещений, то 1-спальные апартаменты – от 50 кв. м, двуспальные – от 100 кв. м. В среднем, стоимость жилья в новом доме будет колебаться в пределах 90 тыс. руб., отметил генеральный директор.

Что касается конгрессной недвижимости, по данным специалистов ГУД, в Екатеринбурге сегодня есть достаточно большое количество площадок для проведения конференций и других деловых мероприятий, однако ощущается недостаток выставочных площадей. Устранение его эксперты связывают со строительством в городе выставочного центра "Екатеринбург-Экспо", который станет одним из крупнейших в стране.

Добавим, что средняя цена суточного проживания в номере отеля по Екатеринбургу составила 3,5 тыс. руб., и в течение следующего года ожидается ее повышение. По данным председателя КОБОН администрации Екатеринбурга Максима Афанасьева, минимальная стоимость проживания со всеми удобствами – от 300 руб.

 

Жилая недвижимость

По данным УПН на декабрь 2010 г. стоимость квадратного метра жилья класса "Эконом" составила от 35 до 50 тыс. руб. за кв. м, класса "Комфорт" – от 50-75 тыс., класса "Бизнес" – 75 -110 тыс., и класса "Элит" – от 130 до 200 тыс. руб.

В Екатеринбурге в 2010 г., по данным экспертов ГУД, цены на жилье стабилизировались: существенного роста не произошло, но и падения также не наблюдалось. По мнению президента Уральской палаты недвижимости Михаила Дэви, в этом году эксперты наблюдали перелом долголетней тенденции. "На протяжении четырех лет цены снижались, в июле-августе этого года началось плавное повышение цен. Это сигнал к тому, что рынок живет, он востребован, это является отражением объективных тенденций", - сказал Дэви.

По данным специалистов Гильдии управляющих девелоперов, спрос на все виды жилья в регионе вырос на 30%. Президент УПН делает оптимистические прогнозы на следующий год. "Цены будут расти – это оптимизм для производителей, для строителей, для потребителей оптимизм заключается в том, что цены будут расти не выше, чем темпы инфляции", - заявил эксперт. Дэви считает, что тем людям, на чьих счетах есть средства, уже нет смысла накапливать больше. По его мнению, лучше сразу тратить, либо взять ипотечный кредит.

Что касается рынка первичного жилья, то, по мнению специалистов, объем строительства новых домов за год снизился до 1,9 млн кв. м, что может привести к возникновению дефицита жилья в ближайшие два года. Главной причиной низкого объема строительства эксперты называют недостаток в городе земельных участков, подготовленных для строительства, и считают, что решить эту проблему можно только при участии администрации Екатеринбурга.

Исполнительный директор НП "Гильдия строителей Урала" Вячеслав Трапезников считает, что главная проблема 2010 г. – проблема отсутствия земельных участков перейдет в наступающий 2011 г. По его мнению, эта проблема определит ввод объемов квадратных метров жилья. "Для нас очевидно, что по сравнению с 2010 г., в следующем 2011 г. ввод будет значительно ниже. Насколько ниже – покажет время. Я думаю, что не менее, чем на 20%, а может быть, больше", - считает специалист.

Стоит отметить, что уходящий год в Свердловской области ознаменовался ростом выданных ипотечных кредитов. "По итогам 10 месяцев, по сравнению с прошлым годом, наблюдался рост по деньгам в два раза. В Свердловской области за 10 месяцев этого года выдано ипотечных кредитов на сумму 8 млрд руб. Но по сравнению с 2008 г. эта цифра почти в три раза меньше – три года назад было выдано почти 22 млрд руб.", - рассказал заместитель председателя Уральского банковского союза Евгений Болотин.

Каждый год медленно, постепенно страна выбирается из кризиса. По мнению специалистов, в следующем году цены на недвижимость повысятся, что, несомненно, является важнейшим фактором для оживления рынка.