Домострой

Ипотека "в десятку"

Рынок ипотечного кредитования России ожидает серьезных перемен. На днях руководство Сбербанка объявило о запуске нового продукта под названием "В десятку", который может всерьез заинтересовать тех, кто давно мечтает о покупке собственной квартиры. На первый взгляд, условия весьма привлекательные: 10% стартовый взнос, 10% - ставка по кредиту, срок погашения кредита также 10 лет. Но есть один недостаток - купить квартиру можно будет только у тех застройщиков, которые до сих пор работают со Сбербанком и брали у него кредиты на строительство жилых домов. А на днях премьер-министр РФ Владимир Путин подписал стратегию развития ипотечного кредитования, которая призвана сделать ипотеку более доступной. Но - через 20 лет.

Путин подписал стратегию

По оценкам экспертов, инициатором создания подобной ипотечной программы, условия которой, кстати, гораздо мягче ныне существующих, выступает российское правительство. На днях премьер-министр РФ Владимир Путин уже подписал стратегию развития ипотечного кредитования сроком до 2030 г., которая призвана сделать ипотеку более доступной. Документ предусматривает привлечение долгосрочных финансовых ресурсов, в том числе пенсионных накоплений и резервов страховых организаций, а также других средств институциональных инвесторов.

Так, если все пойдет по плану, к 2015 г. участвовать в ипотеке смогут до 30% граждан России, к 2020 г. - до 50%, а к 2030 г. ипотека и вовсе станет доступной для 60% российских граждан. Одновременно ожидают и увеличение доли сделок с использованием ипотеки на рынке жилья с 12% до 50%, а средний уровень кредитной ставки снизится до размера инфляции плюс 2-3%. В правительстве рассчитывают, что средний срок ипотечного кредита вырастет с 16,5 до 30 лет к 2020 г.

Как рассказал корреспонденту "Домострою" начальник аналитического отдела ИК "Брокеркредитсервис" Максим Шеин, за столь яркой инициативой сделать жилье доступным для большего числа населения России стоит стремление Сбербанка нарастить свой портфель по кредитам, выданным физическим лицам. "Кредитный портфель Сбербанка за последнее время снизился. Ипотека в целом "подросла", но вот потребительские кредиты сильно "подкосили" этот портфель. Ежегодно, в среднем, ипотека Сбербанка увеличивается на 200 млрд руб. Исключением стал лишь 2009 год, когда прирост был незначительным", - комментирует Максим Шеин.

По данным Discovery Research Group, за 2009 г. кредитный портфель Сбербанка вырос на 3,1%. Однако, кредиты физическим лицам сократились на 6,6% за счет сокращения спроса на потребительские кредиты со стороны физических лиц. Всего за 2009 г. суммарный портфель кредитов физлицам составил 1,178 трлн руб. За первый квартал 2010 г. кредитный портфель Сбербанка снизился на 1,3% за счет низкого спроса на кредиты со стороны физических лиц и предприятий.

Стоит сказать, что Сбербанк, наряду с Росбанком и ВТБ-24 уже давно закрепили за собой статус так называемых законодателей мод в сфере кредитования. Они первыми предпринимают шаги по понижению ипотечных ставок, по созданию и внедрению новых привлекательных программ в сфере розничного кредитования. И в этот раз, по словам аналитика ФК "Уралсиб" Леонида Слипченко, Сбербанк тоже применил достаточно агрессивную политику. "Сейчас, как мы видим, он расширил продуктовую линейку по ипотечным кредитам. На мой взгляд, внедрение новой программы может принести положительный эффект. Во-первых, они "прощупают" спрос на этот продукт. Ведь кредит достаточно лояльный и подъемный для многих заемщиков. В первую очередь, он, конечно, рассчитан на регионы, где цены на недвижимость ниже и возможностей купить квартиру больше", - констатировал в беседе с "Домостроем" Леонид Слипченко.

Вместе с тем, в регионах еще не готовы к реализации этой программы. Более того, ничего неизвестно и о застройщиках, которые могут работать с банком по ней.

Так, в пресс-службе Уральского филиала Сбербанка России рассказала "Домострою", пока официальной  информации о новой программе ипотечного кредитования "В десятку" в региональный офис не поступало. "Как только что-то прояснится, мы обязательно сообщим", - заявили в пресс-службе.

Каковы тенденции на рынке ипотеки? 

Между тем, Максим Шеин заметил, что ипотечные программы действительно привлекают заемщиков, в первую очередь, процентными ставками, но есть один существенный фактор – бюджетное ограничение. "Люди, которые не уверены относительно своих доходов в ближайшее время, не будут "влазить" в ипотечные программы, потому что это достаточно рискованно. К сожалению, или к счастью, но не все зависит от Сбербанка, от того, какую политику он исповедует", - рассказал "Домострою" Максим Шеин.

По словам аналитика Уральской палаты недвижимости Гурама Тухашвили, условия, которые сейчас предлагает Сбербанк по новой программе, однозначно более мягкие, чем в докризисное время. "Процент первоначального взноса более низкий, процентная ставка ниже, но сейчас это происходит у большинства тех банков, которые выходят на рынок ипотеки", - констатировал аналитик.

Сегодня на рынке ипотечного кредитования представлено несколько программ. Минимальная процентная ставка по ипотечным кредитам составляет 10,5%. В среднем по стране ставка по ипотеке находится в диапазоне 10-20% годовых. Постепенно появляются новые ипотечные продукты, понятные потребителям. Однако, угадать какие из них точно придутся по вкусу заемщикам, всегда сложно.

"Выбор программы заемщиками зависит не только от условий банка, но и от условий сделки, конкретной бытовой ситуации. Если помните, в 90-ые годы ипотечные кредиты предлагались под 25% и спрос на них, хоть и не высокий, но, все же, был. Поэтому целесообразность той или иной программы определяет сам заемщик, исходя из своей житейской ситуации", - рассказал корреспонденту "Домостроя" Гурам Тухашвили. Правда, Михаил Шеин замечает, что любые такие продукты должны базироваться на четком понимании, кто является их основной целевой аудиторией.

Очевидным плюсом программы Сбербанка является то, что он контролирует не только заемщика на стадии выдачи кредита, но и застройщика на всех этапах строительства объекта недвижимости. "Эта программа в целом может быть достаточно позитивно воспринята населением в регионах. В Москве на сегодняшний день нет такого количества объектов, которые можно было бы массово продавать с использованием ипотеки", - констатировал Леонид Слипченко.

Некоторые эксперты сходятся во мнении, что выведение на рынок ипотечного кредитования нового продукта Сбербанка в ближайшее время поможет его "раскачать". Как заметил аналитик ФК "Уралсиб" Леонид Слипченко, сейчас на рынке ипотечного кредитования усилилась конкуренция среди банков. Они активно расширяют свою продуктовую линейку.

С ним соглашается и начальник аналитического отдела ИК "Брокеркредитсервис" Михаил Шеин. "Все банки в ближайшее время пойдут по пути смягчения ипотечных программ. Отмечу, что после кризиса Сбербанк – это первый банк, который внедрил подобный продукт. Они выступают локомотивом рынка в данном случае. Вообще, это действительно новый продукт для рынка. Интересно, как он будет развиваться. Первые выводы можно будет сделать уже через год-два", - констатировал Михаил Шеин.

В разговоре с корреспондентом "Домостроя" аналитик Уральской палаты недвижимости Гурам Тухашвили заметил, что рынок жилья сегодня достаточно "живой", процент сделок увеличивается. Кроме этого, ценовая ситуация стабилизировалась, снизились риски у банков, поэтому они стали предлагать новые, более мягкие ипотечные продукты для широких масс.

"Появление в ближайшее время новых ипотечных программ с еще более мягкими условиями кредитования, чем те, которые сегодня предлагаются банками, зависит в первую очередь от дальнейшего развития экономической ситуации в стране. Могу отметить, что в ближайшее время серьезных потрясений на рынке жилья не ожидается. Но прогнозировать на длительную перспективу сегодня сложно – ситуация на рынке по-прежнему остается неопределенной и во многом зависит от макроэкономических факторов", - рассказал Гурам Тухашвили.

Что будет с ценами на квартиры? 

Аналитики отмечают, что данная ипотечная программа вряд ли сможет оказать какое-то существенное влияние на цены на недвижимость в краткосрочной перспективе. "Скорее, цены будут расти только после того, как риэлторы и девелоперы увидят стабильный спрос на недвижимость и заинтересованность в этой программе", - отметил Максим Шеин.

Ситуация на рынке недвижимости, по оценкам некоторых экспертов, сегодня стала более понятной, более прогнозируемой. Снижение цен на жилье прекратилось и в ближайшей перспективе глобального падения не ожидается, кроме каких-то незначительных корректировок. Рынок ипотечного кредитования тоже чувствует себя достаточно стабильно. И банки активно идут на то, чтобы увеличивать свою доходность за счет предложений ипотечных кредитов.

Недавно вице-премьер Александр Жуков заявил, за пять месяцев 2010 г. в стране было выдано 85 тыс. ипотечных кредитов на сумму более 105 млрд руб. Таким образом, объемы ипотечных кредитов увеличились в 2,36 раза по сравнению с тем же периодом 2009 г. Во второй половине 2010 г. правительство РФ ожидает снижения ставок по ипотечным кредитам. Рынки замерли в ожидании серьезных перемен.