Домострой

Ипотека и "долевка": из двух зол меньшее

Купить квартиру и сразу отдать всю сумму – мечта любого покупателя и продавца. Брать на себя бремя ипотеки на десятки лет или вступать в долевое строительство – не хочется никому. Вот только купить жилье за наличные под силу далеко не каждому. А потому эти два абсолютно разных механизма приобретения жилья останутся востребованными у населения. Не помешает этому и финансовый кризис, из-за которого и ипотека, и "долевка" становятся все более недоступными и рискованными. Вопрос в том, каким из этих способов лучше воспользоваться? Да так, чтобы в итоге получить заветную квартиру, не оставшись при этом банкротом.

Единого совета, кому идти брать ипотеку, а кому вступать в долевое строительство, конечно же, нет. Выбор складывается из множества факторов, большинство из которых каждый определяет для себя сам. Одни из важных - это цели и состоятельность покупателя. "Надо понимать, что, покупая квартиру на вторичном рынке, вы можете сразу в нее переехать. В строящемся доме, напротив, появится необходимость, где-то жить на время строительства. Здесь вопрос в том, что удобнее ли это покупателю и может ли он себе позволить, например, снимать жилье до времени ввода нового объекта", - говорит Гурам Тухашвили, аналитик Уральской палаты недвижимости.

Что касается долевого строительства, то ситуация здесь получается довольно неоднозначная. С одной стороны, крайне привлекательная цена на квадратные метры и возможность выплаты стоимости квартиры по частям в течение срока строительства. С другой - повышенные риски и в некоторых случаях практически полное отсутствие гарантий для покупателя. Тем более сейчас, когда существует риск "замораживания" строительства объекта.

"Застройщики, у которых финансирование строительства идет за счет продажи квартир, будут вынуждены останавливать некоторые не начатые проекты. Естественно, скорректируются сроки ввода других проектов, по которым продажи будут ниже запланированных. Как результат, застройщики пойдут на снижение цен. В перспективе, к 2011 году на рынке может возникнуть дефицит нового жилья, потому что сегодня новых объектов будет появляться на рынке значительно меньше. То есть того объема ввода жилья, к которому мы привыкли, через два года не будет ", - говорит аналитик Уральской палаты недвижимости.

Конечно, дольщиков в России обманывали и до кризиса. Но теперь борцы за права обманутых заговорили о новой волне дольщиков. "В условиях кризиса происходит падение спроса на жилье и существует острый дефицит заемных средств - банки просто не выдают кредиты. Поэтому девелоперские и строительные компании оказываются не в состоянии финансировать свои проекты и приостанавливают их. В итоге деньги простых граждан, вложенные в строительство жилья, оказываются "замороженными", - утверждает Антон Беляков, председатель Комитета помощи дольщикам: "Жилье, Земля, Люди". По его словам, Россию ждут новые массовые акции протеста со стороны обманутых дольщиков и "жертв ипотеки". "Общее число вовлеченных в них граждан предсказать сложно, - говорит Беляков, - Но учитывая масштабы кризиса, их количество может измеряться сотнями тысяч".

Ситуацию мог бы исправить закон №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости". Однако его довольно жесткие условия для многих застройщиков просто не выполнимы и финансово затратны. Чего стоит только согласование проекта, которое, по словам самих же строителей, может затянуться не на один год. А потому и пренебрегают они этим законом, что в свою очередь ставит под угрозу соинвесторов. Тем временем, именно договор по 214 закону смог бы обезопасить или свести к минимуму риски дольщика. "Если граждане хотят выступать соинвесторами, они должны четко следовать этому закону. В частности, подписывать договор только по установленной законом форме. Такие договоры на начальном этапе фиксируются в регистрационной службе. В этом случае, по крайней мере, можно избежать проблем с перепродажей квартиры (когда выясняется, что кроме вас у нее еще три "хозяина"). Отмечу, что этот закон больше не нравится тем, кто строит, а для подстраховки граждан он все-таки хорошо работает", - говорит Анатолий Васильев, заместитель генерального директора Союза строителей Свердловской области.

Тем не менее, законодатели пытаются сделать так, чтобы закон устраивал обе стороны. Планируется, что в декабре этого года на рассмотрение в первом чтении в Государственную Думу будут внесены поправки в 214 ФЗ. Авторы поправок предлагают законодательно закрепить норму о принуждении застройщиков заключать договоры в рамках 214 закона, которой до сих пор нет, чтобы все сделки с привлечением средств граждан, включая предварительные договоры, попадали под него. Если же договор не будет заключен в рамках закона, предлагается ввести штрафы и для дольщиков (до 50 тысяч рублей) и для самих застройщиков (может доходить до 1 миллиона рублей). Поправки учитывают и интересы строителей.

Так, предполагается освобождение их от обложения НДС услуги застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с 214 ФЗ. Самое главное, что законопроект поможет не допустить продажи в процессе банкротства активов компаний, в которые вложены средства граждан, третьим лицам. Для этого в документе предлагается прописать норму, предоставляющую право преимущественного выкупа недостроенных домов муниципалитету с целью дальнейшей достройки жилья. Но это только в планах. Пока же все по-старому. Заключают договоры по закону единицы компаний, а тысячи дольщиков по всей стране идут на вынужденные голодовки (которые, кстати говоря, мало, чем помогают). Если вы все-таки решили покупать квартиру в строящемся доме, то делайте ставку на объекты, построенные на 80-90 %. Как правило, если строительство объекта находится на итоговых стадиях, оно доходит до своего завершения в установленные сроки. Соответственно, чем дальше сроки ввода объекта, тем больше риска.

Еще одна головная боль будущего дольщика - выбор застройщика. Единого совета, как именно это делать - нет. Тут уж как повезет. В целом, конечно, существуют так называемые "черные списки", куда вносятся компании, которые не единожды "кидали" население. Например, на сайтах "Ассоциации строителей России" или Комитета помощи дольщикам: "Жилье, Земля, Люди". Но представлены там далеко не все города, да и не все компании. В идеале, подобную информацию должны предоставлять и местные администрации. Однако такие списки составляются редко и не всегда объективно. "Конечно, при вступлении в долевое строительство имеет значение репутация компании. Одно время администрация Екатеринбурга опубликовала "черный список" застройщиков. Но я считаю, что этот список составлен предвзято. То есть надо было показать, что есть фирмы "нехорошие", потому что не слушаются, вот они и вошли туда. Тем временем, компании из этого списка доказали, что зря попали в него", - рассказывает Анатолий Васильев. Единственное, что остается в такой ситуации это доверять советам бывалых знакомых и разве что своей интуиции.

Тем не менее, это вовсе не означает, что с долевым строительством сейчас лучше не связываться. "С одной стороны, есть застройщики, которые испытывают определенные финансовые трудности. У них нет за спиной крупных инвесторов, они несут большую кредитную нагрузку. С другой стороны, я знаю, что на рынке есть довольно крупные финансовые структуры, которые аккумулируют большие объемы средств для инвестиций в недвижимость. Ведь кризис – это еще и возможность для передела определенных ресурсов и сфер влияния, и сейчас есть компании, которые готовы покупать какие-то недостроенные объекты, проблемные строительные компании. Во время кризиса их можно купить подешевле", - комментирует Дмитрий Гусев, генеральный директор Квартирного Бюро "Ярмарка".

Не хотите отдавать свои деньги, чтобы купить себе жилье, тогда возьмите их сами – взаймы у банка. Ипотека. Сейчас она переживает такие времена, когда даже самые последние оптимисты признали ее недоступной. Первоначальный взнос в 30% и ставки в 18%, потянет не каждый. К тому же существует риск потерять выкупаемую в течение нескольких лет квартиру в случае, если доход семьи не позволит и дальше совершать регулярные выплаты по кредиту. Стоит ли становиться заемщиком сейчас или ждать лучших времен? Здесь ситуация двоякая. Как отмечает Гурам Тухашвили, на сегодняшний день в Екатеринбурге половина сделок происходит с использованием заемных средств. "Ипотека составляет порядка 45% от всех сделок. Кроме того, часть сделок составляют другие заемные средства. В ближайшее время банки станут снижать количество выдаваемых кредитов. Это связано и с тем, что сейчас у банков нет достаточного количества средств, которые они могли бы предоставить в качестве займов. В ближайшие несколько месяцев их ресурсы в этом отношении, скорее всего, будут только снижаться", - сказал аналитик.

Есть и другая сторона вопроса. Сегодняшняя ситуация на ипотечном рынке может привести и к полному дефолту заемщика. Такое мнение высказал Станислав Дехтулинский, руководитель кредитно-кассового офиса "Городской ипотечный банк" в Екатеринбурге. По его словам, если брать ипотечный кредит под 20% годовых, то существует огромный риск того, что человек не выдержит такую финансовую нагрузку и в конечном итоге столкнется с дефолтом. Кроме того, по словам гендиректора КБ "Ярмарка", многие из тех, кто полгода назад еще могли себе позволить ипотеку, уже не попадают в число потенциальных заемщиков в связи с ужесточением требований банков. Таким образом, сейчас формируется отложенный спрос – гвардия тех, кто ранее не приобрел квартиру в ипотеку, а сейчас ожидает ослабления требований к заемщикам.