Домострой

Каких сюрпризов ждать от рынка недвижимости в 2007 году?

2006 год приподнес немало сюрпризов на рынке недвижимости. Это и рекордный рост цен на жилье, и немыслимое еще год назад упрощение банками условий выдачи ипотечных кредитов. Остановится ли в УрФО рост цен на жилье и как поведет себя рынок в 2007 году? Своими ощущениями с “Домостроем” поделились те, кто не понаслышке знаком с особенностями национального рынка жилья.

Директор агентства недвижимости “Диал” Екатеринбурга Александр Дмитриев: “На мой взгляд, следующий год будет совсем другой, чем 2006. Если в этом году цены на некоторое жилье выросли на 100%, то в следующем году такого роста не будет. Возможно, он составит порядка 20% в год. 2007 год все-таки будет годом, когда тон на рынке будут задавать покупатели. В уходящем году тон на рынке задавали продавцы. От продавцов все зависело, потому что предложение было не таким большим, как спрос. Мне кажется, что в следующем году предложения будет больше, а спроса меньше, поэтому покупатель станет более важной фигурой на рынке. Сейчас спрос уже дошел до своего ценового предела, покупатель больше не хочет потреблять по такой стоимости так активно, как раньше.

Говоря об ипотеке, можно сказать, что банки в 2006 году году очень активно включились в конкурентную борьбу, постоянно изменяя условия. Они продемонстрировали, что следят за условиями кредитования друг друга и работают над тем, чтобы кредиты можно было получать более “гибкими” способами. Поэтому можно предположить, что ипотека будет дальше развиваться: банкам нравится такая деятельность. А конкуренция между банками приводит к повышению доступности ипотеки. Например, у банков, предлагающих взять ипотеку без первоначального взноса, в 10 раз увеличилось количество клиентов. Сегодня три четверти жилищных сделок совершаются с помощью наличных денег, а четверть – с помощью ипотеки. Год назад мы про такое даже не могли говорить.

На мой взгляд, рынок жилой недвижимости и рыночные механизмы в Екатеринбурге очень хорошо развиты: есть четкие понятия спроса и предложения, есть рыночная цена объекта, на рынке работает не менее 500 агентств недвижимости, покупателя никто не принуждает платить дороже. Под нестабильностью рынка я понимаю резкий рост или падение цен. На мой взгляд, чтобы не было резкого роста цен, государство может просто думать о том, как создавать лучшие условия для того, чтобы строительные компании конкурировали между собой, увеличивая объемы строительства. Государство может повлиять на приостановку роста цен цивилизованным способом: подумать, как создать условия для более массового строительства жилья. Если будет более массовое строительство жилья, то предложение на рынке вырастет. В остальном рынок сам все расставит на свои места”.

Исполнительный директор ООО "Адвекс-Т", член Объединения риэлтеров Тюмени Андрей Слотин: “Вопреки ожиданиям, 2006 год ознаменовался резким скачком роста цен на недвижимость. Прогнозируя дальнейшее положение на рынке недвижимости Тюмени, можно сказать, что осенью ситуация не изменится, цены будут расти в прежнем объеме. Это связано с резким увеличением себестоимости строительства.

В первой половине 2007 года рост цен будет сохраняться, но, возможно, уже в меньшей степени. Стабилизацию роста цен на недвижимость можно ожидать во второй половине будущего года. В городе Тюмени, возможно, возникнет избыток предложения, к тому времени начнет сдаваться большое количество готового “первичного” жилья. Тогда у покупателей появится возможность выбора.

Но нельзя сказать, что цены на недвижимость будут падать. Они просто будут расти меньшими темпами, что говорит о возможной стабилизации рынка недвижимости Тюмени. На мой взгляд, высокий спрос на недвижимость сохранится и в следующем году. Эта проблема останется актуальной, так как многие россияне ее еще не решили. От следующего года мы ждем того, что рынок недвижимости Тюмени станет более предсказуемым и что застройщики в полной степени ощутят свою ответственность перед дольщиками и будут следовать закону. Ну, и что и в государственных уреждениях будет больше порядка и организованности в работе с гражданами”.

Директор “Ханты-Мансийского агентства недвижимости” Владимир Василенко: “В следующем году мы ожидаем колоссальный рост цен на жилье - порядка 35-40%. Это обусловлено дефитом строительства. Сейчас строительство ведется, но дома пока не сданы в эксплуатацию.

В 2007 году дорожать будут прежде всего “вторичка”, потому что ее больше. Средняя стоимость “вторичного” жилья в городе сегодня составляет порядка 70 тыс. руб. за кв м, а “нового” – от 60 тыс. руб. за кв м. За год стоимость кв м “первички” выросла с 31 до 60 тыс. руб.

Сегодня очень высокий спрос на ипотеку и с ним вряд ли в ближайшее время можно что-то сделать. В ХМАО спрос на ипотеку подогревается тем, что у нас работает окружная программа компенсации процентных ставок. Кредит можно получить под 5% годовых. Не думаю, что ипотеку сделают вообще беспроцентной, ставка 5% не так обременительна для людей”.

Зам. начальника управления по торговле и услугам Челябинска Валентин Барановский: “У меня очень много знакомых, которые не могут взять землю для строительства в пригородной зоне, этот рынок недвижимости искусственно тормозит нацпроект президента “Доступное жилье”. При строительстве своего дома человек финансовый вопрос решал бы частично сам, не “лез” бы в государственный карман. Государство ему оказало бы существенную поддержку. В Центрально-черноземных регионах за чисто символические деньги дается земля, определяются сроки строитльства. Отсюда и приток рабочей силы, и инвестиции за счет частных капиталовложений, и в то же время это - рычаг для стабилизации общества. Если мы будем развивать нацпроект по жилью, если мы дадим возможность людям самим строить, то уменьшатся очереди, сократится число желающих купить новую квартиру. Новая квартира сегодня стоит порядка 25-27 тыс. руб. за кв. м, в то время как построить дом самому можно и за полмиллиона. 

Петр Сумин - за расширение жилья в пригородных зонах, за строительство пригородных поселков коттеджного типа. За “таун-хаусами” – будущее, кв. м в них стоит порядка 10-12 тыс. руб”.

Директор агентства недвижимости “Арбат” Челябинска Наталья Дубровина: “В следующем году мы ожидаем такой же, если не больший, рост цен на жилье. Дорожать стремительнее будет первичное жилье по причине его нехватки. Это объясняется ростом благосостояния населения: мы уже сейчас делаем "запасы" на январь, хотя обычно январь у нас тихий. Спрос будет по-прежнему превышать предложение, сокращение разрыва между ними возможно, но незначительное. Люди будут покупать квартиры не только для проживания, а для бизнеса - под офисы: сейчас очень хорошо продаются квартиры гна первых этажах. Вырастет и число инвестиционных покупок".  

 Директор Бюро независимых экспертиз Кургана Андрей Леонов: “В 2007 году рост цен на недвижимость и стройматериалы не остановится и, как минимум, будет в среднем в 1,5 раза выше декларируемых правительством темпов инфляции. При отсутствии других действенных инструментов сохранения сбережений, население по-прежнему будет рассматривать недвижимость как реальную альтернативу банковским вкладам. Сохранится тенденция к привлечению банковских кредитов и уменьшению количества “чистых” продаж без сопровождения агентствами - отсюда удлинение цепочек сделок и повышение рисков. При условии, что банки не пересмотрят условия ипотечного кредитования нового строительства, заметный всплеск покупок квартир по договорам долевого строительства маловероятен.

В случае проявления инициативы инвесторов при поддержке городских властей, на фоне постоянного интереса потенциальных потребителей вероятно увеличение строительства так называемого “социального жилья”, а также дальнейшее развитие коттеджного строительства. По-прежнему будет пользоваться спросом так называемое “элитное жилье”. Вместе с требованиями к нему будет расти и цена, которая стартует в 2007 году от 36 тыс. руб. за кв. м квартиры без отделки в центре города.

По-прежнему сохранится нестабильная ситуация со многими агентствами недвижимости, не захотевшими или не сумевшими запустить параллельные виды деятельности. Отсутствие государственного регулирования этого вида бизнеса, с одной стороны, и неспособность и нежелание большинства руководителей понять необходимость установления единых правил игры в рамках саморегулируемых организаций, попытки демпингования и наличие заведомо “лопнувших” мошеннических риэлтерских фирм, с другой стороны, будут лихорадить рынок недвижимости. Средний размер комиссионных риэлтеров, по моему мнению, останется в пределах 4-5% от суммы сделки.

Наступающий год свиньи не должен подложить свинью и не принесет ничего неожиданного. Самым неожиданным и маловероятным будет то, что правительство и местные власти вспомнят о том, что живут в стране с рыночной экономикой, где действуют свои законы. В новом году, надеемся, Департамент муниципального имущества, наконец, перестанет делать тайну из результатов аукционных продаж муниципального имущества, прокуратура для объяснения повышения цен на жилье перестанет искать сговор между риэлтерами и строителями вместо постоянного контроля за постановкой риэлтеров на учет в ФСФМ, займется мошенническими фирмами, государство обратит внимание на неудовлетворительную ситуацию в строительстве, а Зауральская гильдия риэлтеров получит дальнейший импульс для развития”.

Заместитель директора ГУП ЯНАО "Ямал-Риэлт" Ольга Галкина: “Думаю, что рост цен пока не предвидится, во всяком случае, в первом квартале 2007 года, так как появился хоть и небольшой, но рынок “первичного” жилья, долевки. Насколько я знаю, также готовятся к продаже несколько сот квартир в ранее простаивающем микрорайоне по ул.Арктической.

И еще одна причина: с 1 января Салехард будет "закрытым" городом. Это, конечно, не будет решающим фактором для снижения цен, но вкупе со всеми этими причинами, цены на “вторичном” рынке жилья, рост которых остановился около двух месяцев назад, я думаю, в ближайшие 3-6 месяцев расти не будут”.