Домострой

Будут ли расти арендные ставки на складские помещения в Екатеринбурге?

Екатеринбургу не хватает современных складских помещений. Такая мысль была озвучена на недавней пресс-конференции вице-мэром Екатеринбурга Виктором Контеевым. Аналитики согласны с властями – в городе, действительно, дефицит складов класса А и В. Чтобы как-то изменить ситуацию, администрация при помощи инвесторов пытается инициировать развитие этого сегмента. Катастрофическая нехватка качественных складов наводит на мысль – арендные ставки обязательно возрастут. Но не все наши эксперты согласились с этим тезисом. Подробнее о рынке складских помещений в Екатеринбурге читайте в материале "Домостроя".

Проблема нехватки качественных площадей

"Опт: сразу оговорюсь, это слабое место города. И хотя количество оптовиков возросло, и оборот вырос, но катастрофически не хватает современных складских площадей. И мы сейчас при помощи инвесторов и девелоперских компаний пытаемся инициировать интерес к застройке новых складских комплексов", - такое заявление сделал на пресс-конференции вице-мэр Екатеринбурга Виктор Контеев.

Аналитик Уральской палаты недвижимости (УПН) Гурам Тухашвили согласен. Он считает, что сейчас все площади в качественных объектах заняты, во многих формируются списки ожидания. "Поэтому можно говорить, что в ближайшей перспективе на рынке будет существовать дефицит именно в качественном сегменте. Вероятнее всего, такая ситуация продлится достаточно долго, то есть до тех пор, пока рынок не начнет активно насыщаться новыми объектами, либо пока в результате каких-либо неблагоприятных экономических условий не снизится уровень спроса на склады", - отметил аналитик.

О том, что подразумевается под словом "современный", рассказала пресс-секретарь вице-мэра Илона Стародубцева. "Подразумевается, что это современные складские терминалы класса А и класса В. Площадей класса С, и того, что вообще не классифицировано, у нас достаточно много", - отметила она.

Справка. По словам главного специалиста комитета по товарному рынку администрации Екатеринбурга Натальи Райской, к классу А относятся современные помещения, строившиеся с учетом будущей складской деятельности. Это помещения с высокой скоростью грузооборота, возможностью адаптации под любые виды грузов, также обязательна близость основных транспортных артерий.

Класс В – это склады, построенные в 90-е годы. Для них необходима небольшая реконструкция: в основном это установка современных охранных систем, и смена полового покрытия.

Класс С, D – это старые склады, которые были построены еще в 60-70-е годы. Это ангары. Можно даже сказать, что это приспособленные склады. Райская отметила, что примером подобных складов может служить объект в районе улиц Завокзальная – Ангарская – Армавирская. "Это старые производственные цеха каких-то заводов, которые теперь используются под склад", - отметила специалист.

Дефицит современных площадей привел к тому, что с декабря прошлого года в Екатеринбурге начали создавать так называемый лист ожидания. "На данный момент на класс А существует лист ожидания. То есть, представители хотели бы разместить свои товары в этих складах, но складов просто не хватает", - пояснила Илона Стародубцева.

Наталья Райская подтвердила, что действительно такие списки существуют. "В этом списке очень много федеральных, региональных и местных игроков рынка оптовой торговли, которые хотят зайти на эти площади. Какие компании, сколько их там, я вам рассказать не смогу", - сказала специалист.

Текущее состояние рынка

"Сегодня мы обсуждали застройку 2012-2013 года, и мы видим, что активизировалось получение землеотводов именно под логистику. А логистика – это "Ашан", это "Пятерочка". Логистика – это новые федеральные и международные сети, которые к нам с вами придут", - рассказал Виктор Контеев на пресс-конференции.

Отрадно осознавать, что в Екатеринбурге активизировалось получение землеотводов, но это лишь планы на будущее. В данный момент все не так хорошо. Есть много проблем и с землей и с финансированием.

В нынешних условиях, когда существует дефицит складов, застройщики сами понимают, что необходимо строить. При этом существуют две основных проблемы, считает Гурам Тухашвили. "Первая – сложности с финансированием. Сегодня этот вопрос хоть и не стоит уже столь остро как в 2008-2010 гг., когда заемные средства стали очень дорогими, тем не менее остается первостепенным. Вторая - дефицит подходящих площадок для строительства складов. У девелоперов достаточно жесткие требования к земельным участкам по инженерной инфраструктуре, подъездным путям и т.д. Ни один крупный застройщик не будет строить комплексы с дальнейшими планами на сдачу их в аренду, если площадка не будет отвечать этим требованиям", - считает он.

По данным Натальи Райской, в Екатеринбурге всего 839 тыс. кв. м складских площадей. В том числе, порядка 250 тыс. – класса А и В. От общей массы это примерно 28%, и для Екатеринбурга этого мало. Арендные ставки класса А сегодня варьируется от 85 до 120$ за кв. м.

"Класс С и D у нас стоит пустой, потому что чем выше классность объекта, тем выше оборачиваемость склада, тем больше эффект от снижения себестоимости, тех, кто арендует этот склад. Поэтому ясно, что все стараются зайти на склады высокой классности", - отметила она.

Чтобы прикинуть, сколько стоит арендовать склад, корреспондент "Домостроя" поинтересовался, какова средняя площадь объектов? "Площадь складов абсолютно разная, поэтому сложно говорить о "средней" площади. Есть и 8,5 тыс. кв. м, есть 1 тыс., есть и 700 кв. м. Все зависит от того, какой товар", - пояснила Райская.

 

Что будет дальше

Дефицит качественных площадей навевает мысли о том, что либо уже сейчас, либо в недалеком будущем возможно увеличение арендных ставок. Действительно ли это так?

Как рассказал "Домострою" аналитик УПН Гурам Тухашвили, специалисты говорить о конкретных цифрах пока не могут. Но по его словам, с сентября 2010 г. ставки, безусловно, выросли.

"Я думаю, что цены не поползут вверх, - говорит Наталья Райская, - Хотя, по мнению московского аналитика складской недвижимости Александра Перфильева, возможен рост цен до конца 2011 г., на сколько именно – он не озвучил".

В заключении добавим, что сейчас в Екатеринбурге замороженных объектов нет. В этом году планируется ввести пять крупных складских комплексов. "Летом две очереди порядка 70 тыс. кв. м введет терминал "Чкаловский". В этом году точно откроется логистическо-офисный центр "Малахит" на улице Суходольской, площадью 24 тыс. кв. м. Данные по остальным объектам появятся позже. Все перечисленные объекты будут относиться к классу А", - добавила Райская.

Ну что ж, поскольку мнения специалистов разделились, нам остается только подождать до лета. Вот тогда мы и увидим, отразится ли ввод новых объектов на арендных ставках.