Домострой

Аналитик: В Екатеринбурге с вводом новых бизнес-центров могут увеличиться арендные ставки

В Екатеринбурге ситуация на рынке офисной недвижимости в прошедшем 2010 г. оставалась достаточно стабильной. Аналитики отмечали небольшой подъем арендных ставок, но никаких "скачков" не фиксировали. По словам экспертов, процесс проходил достаточно плавно. В этом году ситуация кардинальным образом меняться не будет. Однако стоит отметить, что в 2011 г. на рынок введут восемь деловых центров. Что будет со ставками, долей вакантных площадей, и вообще, примет ли рынок новые объекты? Об этом в беседе с корреспондентом "Домостроя" рассказал аналитик Уральской палаты недвижимости (УПН) Константин Октаев.

Вопрос: Константин, расскажите, с какими результатами на рынке офисной недвижимости закончился 2010 г.?

Константин Октаев: В прошлом, 2010 г., наметилась тенденция к снижению уровня вакантных площадей по всем классам. Например, в 2009 г. процент вакантных площадей в классе А составлял 25%, а уже в 2010 г. – около 10%. Причина в том, что объекты этого класса выводились на рынок уже во время кризиса, и их первичное заполнение происходило как раз в 2008-2010 гг. Если рассматривать объекты класса В, то здесь уровень вакантных площадей снизился с 20% (в 2009 г.) до 14-15% (к концу 2010 г.). Качественные площади заполняются без ажиотажа, достаточно умеренными темпами.

Мы считаем, что в целом, качественные площади более востребованы на рынке, но их процент не так велик: их менее 20% от всего рынка.

Вопрос: Расскажите, как обстоит ситуация с классификацией объектов. Охотно ли бизнес-центры соглашаются на проведение этой процедуры?

Константин Октаев: Наиболее охотно на эту процедуру идут объекты более высокого качественного уровня, где есть серьезная управляющая компания, где понимают, что прозрачность рынка – одна из составляющих правильного позиционирования объектов. Например, объекты класса А классифицированы Гильдией управляющих и девелоперов (ГУД) практически на 90% и получили сертификаты.

Если говорить об экспертной классификации, которая не подтверждена сертификатами, но произведена для целей аналитики, то Уральская палата недвижимости (УПН) классифицировала порядка 260 объектов. На класс D приходится около 90 объектов, на класс С – 80-90 объектов. Классу А соответствует четыре объекта, в классе В+ - семь объектов, в класс В – порядка 70 объектов.

Вопрос: На днях вице-мэр Екатеринбурга Виктор Контеев заявил, что в Уральской столице в этом году планируют построить восемь деловых центров. Как этот факт отразится на рынке коммерческой недвижимости?

Константин Октаев: Наверное, на рынок не будут "выбрасываться" площади, которые он не способен "переварить". Думаю, что общая площадь всех объектов будет в рамках 100 тыс. кв. м, не более. Предполагаю, что новые площади вполне естественным образом будут поглощаться рынком. Уровень вакантных площадей, по крайней мере, существенным образом увеличиваться не будет.

Вопрос: Хорошо. А что же тогда произойдет с арендными ставками?

Константин Октаев: Мы предполагаем, что произойдет рост ставок в пределах 10%. Эта цифра получилась из предполагаемого ввода объектов в эксплуатацию, анализа факторов социально-экономического развития города, определяющих спрос.

Скорее всего, на протяжении всего года рост арендных ставок будет размеренный. Возможно, что на вторую половину 2011 г. придется основная его часть, но он не будет ажиотажным или скачкообразным.

Вопрос: Константин, расскажите, возможно ли в Екатеринбурге так называемое "расслоение" объектов?

Константин Октаев: Такие примеры встречаются достаточно часто. Объект с низким уровнем управления, где существует конфликт между собственниками, где нет единства оказания услуг арендаторам, зачастую демонстрируют низкий уровень заполненности, и репутация у этих объектов может быть соответствующая... Объекты с качественным управлением даже в период кризиса заполнялись практически на 100%. Сейчас такие бизнес-центры запросто могут соседствовать в одном ценовом поясе.

Вопрос: В таком случае, охотно ли сейчас собственники отдают свою недвижимость в управление?

Константин Октаев: Ситуация ничем не отличается от той, что была на рынке 10 лет назад. Объекты, которые изначально построены "в нарезку", управляются службами эксплуатации. У объектов с качественным управлением, эта "функция" заложена изначально. Мы не наблюдали такой тенденции, когда, к примеру, объект был построен как менее качественный бизнес-центр, но потом там кардинально изменили систему управления и решили вопрос собственности.

Вопрос: Могут ли на рынке коммерческой недвижимости Екатеринбурга появиться явные лидеры и аутсайдеры?

Константин Октаев: Говорить о лидерах и аутсайдерах, наверное, нужно без привязки класса. В рамках каждого сегмента есть объекты, которые соответствуют своему классу, и те, которые не обеспечивают для него достаточный уровень управления. Здесь главный вопрос, по моему мнению, в правильном позиционировании: соответствие того, что предлагается в бизнес-центре и уровень цен за аренду.

Вопрос: К вопросу о лидерстве. Виктор Контеев на пресс-конференции заявил, что на месте строящегося "Венского дома" было бы лучше построить парковку. Как вы считаете, действительно такое решение было бы лучше, или все-таки городу нужен этот деловой центр?

Константин Октаев: Центр города достаточно загружен офисными площадями. Для Екатеринбурга было бы позитивной тенденцией, если бы рынок офисов подвергался территориальному расширению. Постепенно нужно выдвигаться в сторону периферийных районов. Но здесь существует проблема инфраструктурной подготовки этих районов. На сегодняшний день девелоперы не готовы шагнуть из центра сразу на окраину. Учитывая тот факт, что в центре города уже сосредоточены некие деловые потоки, то этот процесс может стать достаточно длительным. Этот процесс должен поддерживаться властью, и крупными девелоперами. Проще говоря, должны формироваться некие точки притяжения в этих территориальных зонах, для того, чтобы туда притягивался рынок.

Вопрос: Насколько рынок Екатеринбурга сейчас привлекателен для инвесторов?

Константин Октаев: Темпы развития Екатеринбурга в последние годы достаточно высоки. Даже такие показатели как оборот розничной торговли: если за 10 лет в Москве он вырос где-то в шесть раз, то в Екатеринбурге – в 13. Также стоит учесть возросший уровень по оказанию платных услуг населению, оборот оптовой торговли. Все эти показатели оцениваются инвесторами.

Иностранные инвесторы, насколько я знаю, и сейчас присутствуют на рынке. Сложно сказать, будет ли "наплыв". Потребительский рынок развивается, и в любом случае и среди девелоперов и среди инвесторов появляются и иностранные компании.

Вопрос: То есть, задача мэрии, сделать бренд "Екатеринбург" вновь известным, в принципе, правильная.

Константин Октаев: Этот процесс идет постоянно. Важно сохранить тенденции, так называемого маркетинга территории. На волне экономического подъема нужно формировать о городе благоприятную известность. Это все скажется на потоках инвестиций, обязательно. Это – один из факторов.