Домострой

За что платит "ЗАГОРОДный" покупатель?

Квадратный метр коттеджа в Екатеринбурге в среднем стоит 25-45 тысяч рублей. Откуда берется разброс цен в 20 тысяч? И что это за коттедж за такие деньги? Любой цене есть свое объяснение. Так, в понятие "загородная недвижимость" входит не только сам дом, но и земельный участок, и вся социальная и инженерная инфраструктура поселка, и даже дорога, по которой вы будете добираться до своего дома. О том, в каком направлении выгоднее покупать дом, из чего он должен быть построен и что должно находиться на территории самого участка обсуждали накануне участники семинара "Загородная недвижимость: особенности приобретения и обслуживания", который состоялся в рамках Градостроительного форума в Екатеринбурге.

В отличие от объектов первичной и вторичной недвижимости, которые расположены в городах, цена на загородную недвижимость формируется из двух категорий  - стоимости самого земельного участка и стоимости объекта, который строится на нем. В перспективе, когда в регионе появится вторичной рынок загородной недвижимости, появится и третья составляющая - это стоимость благоустройства территории, прилегающей и находящейся в собственности под  данным объектом недвижимости. Сюда, в частности, входят малые архитектурные формы, беседки, дорожки, патио и бани. По сути, из совокупности всех этих сумм и получается на сегодняшний день цена загородного объекта.

Директор агентства недвижимости "Титул" Максим Федотов Если в перестроечные годы основным являлся объект недвижимости, а земля была придатком, то на сегодняшний день ситуация резко изменилась. Сегодня при определении стоимости загородной недвижимости главная роль отдается земельному участку. Очень часто стоимость земли сильно превышает стоимость самого объекта. И это, наверное, правильно, потому что земля - вечная ценность. Строение же имеет моду, износ, который со временем уменьшает его стоимость. Поэтому сегодня на рынке Екатеринбурга основным при определении цены загородного объекта является стоимость земельного участка

Давайте разберемся, из чего же складывается стоимость земельного участка. Во-первых, из статуса самой земли. На сегодняшний день существует два статуса земельных участков, на которых можно строить индивидуальные жилые дома. Это земли сельскохозяйственного назначения и земли в населенных пунктах в категории использования для индивидуальной жилой застройки.

Во-вторых, на стоимость загородного дома может повлиять его расположение относительно Екатеринбурга. При этом приоритетным для любого города является юго-западное направление , что напрямую связано с ветрами. Дело в том, что все "неприятное", что происходит в городе, сдувается на восток, что делает юго-западное направление наиболее экологически чистым. В-третьих, на стоимость "загородки" влияет транспортная доступность к коттеджному поселку. И последнее, это наличие или отсутствие линейных объектов, то есть дороги, электричества и газа.

Фото: www.alebedev.ru

"Но здесь достаточно плохая ситуация по земельным участкам под коттеджную застройку. Это связно с тем, что на Тагильском тракте поздно введено в действие положение о застройке лесов, поэтому тракт имеет немного территорий, которые можно застраивать индивидуальными жилыми домами. Неплохая ситуация складывается по Московскому и Челябинскому трактам - это связано со стародачным направлением в сторону Сысерти и хорошей дорожной составляющей", - отметил Федотов. К тому же это юго-западное направление от уральской столицы, которое как мы уже говорили, является приоритетным. Стоимость сотки земельного участка по направлению Московского тракта составляет 160 тыс. руб. и выше. Чуть меньше - 120 – 140 тыс. руб. за сотку -  платят на направлении Реж - Серов, но здесь есть дефицит земель, связанный с отсутствием сельскохозяйственных массивов.

"Цена, которая, в моем понимании, отражает реалии сегодняшнего рынка - это 80-120 тыс. руб. за сотку. Такую стоимость дают Тюменский, Полевской и Челябинский тракты. Здесь наиболее активно ведется строительство коттеджей. К тому же стоимость сотки здесь зависит от степени готовности самой площадки, а также наличия линейных объектов, которые в свою очередь могут поднять стоимость "загородки" на 40-60%", - сказал директор АН "Титул".

Кроме того, цена на землю меняется в зависимости от удаленности от границ города. Так, сотка земли, расположенной на окраине города и в радиусе 10 км, стоит свыше 160 тыс. руб. На расстоянии 10-20 км стоимость опускается до 100-140 тыс. руб. за сотку. И самые недорогие участки находятся в 20-35 км от города – 80 тыс. руб. за сотку. Отметим, что эта цена средняя, ведь там, где хорошо развиты транспортная составляющая и социальная и инженерная инфраструктуры, а также если сам дом почти готов для проживания, рост цен достигает 150-200%.

Мы уже выяснили, что земля является главной составляющей в формировании стоимости загородного объекта недвижимости, но это нисколько не умаляет роли самого жилого дома. Здесь одним из определяющих факторов является материал, из которого дом построен. Сегодня на рынке представлена масса различных технологий, которые позволяют построить объект быстро, качественно и в соответствии со строительными нормами и правилами.

 "Лидирующие позиции по ценовому диапазону в Екатеринбурге занимают каменное и деревянное домостроение. При этом каменное намного популярнее. Люди считают, что дом должен строиться на века и достаться их внукам. А деревянный, по их мнению, не может быть прочным и прослужить долго. Однако надо учитывать, что граждане всегда хотят что-то в доме поменять, перестроить, что-то добавить, а сделать это проще все-таки с деревянным домом", - рассказал Федотов. По его данным, сегодня стоимость квадратного метра каменного дома на минимальной стадии готовности составляет 23-25 тыс. руб. Что касается деревянного строения, то его квадратный метр на такой же стадии готовности уходит за 17,5-21 тыс. руб.

Возможно, специалисты и правы в том, что предпочтение нужно отдавать деревянным домам, но давайте посмотрим на это с другой стороны.  "Банки дают ипотеку под залог именно капитального коттеджа. То есть дом должен быть построен либо из камня, либо из кирпича. Потому что мы с вами будем заключать договор залога либо закладную, и нам важно, чтобы ваш дом достоял до конца срока кредитования. То есть как минимум 20-30 лет", - рассказал Вадим Кулиев, главный аналитик компании "Союз".

И это еще не все. Страховщики в свою очередь тоже "недолюбливают" деревянные дома. Как рассказала Галина Руднова, специалист "Росгосстрах", на такие дома страховщики всегда поднимают тариф в связи с риском, который может понести компания при страховании деревянного строения. "Если сравнивать тарифные ставки деревянного и каменного дома, то у последнего она будет на порядок ниже. Так, ставка страхования для деревянного дома составит 0,6 %, а для каменного 0,4%. Например, если вы застраховали дом на 300 тыс. руб., то разовая выплата по деревянному дому составит 1,7 руб., у каменного, при такой же сумме, - 1,2 тыс. руб.", - отметила она.

Но вернемся к самому дому. Помимо строительного материла, на его стоимость повлияет территория, на которой он построен. Если это происходило в рамках стихийной застройки, что было распространено с начала 90-х годов, когда участки выделялись без соблюдения градостроительных норм и правил и единого генплана, то стоимость такого объекта будет на порядок ниже, чем в организованном поселке. Кроме того, существуют и слабоорганизованные коттеджные поселки, которые строились в конце 90-х - в начале 2000-х годов. Там жители со временем понимают необходимость своей самоорганизации, в результате которой, и расходы по содержанию общей территории будут ниже, и тем самым, вырастет стоимость участка за счет наведения порядка на прилегающей территории. Ярким примером такой самоорганизации является коттеджный поселок "Росток", где в свое время была стихийная застройка, потом группа людей своими силами навела порядок. В результате в поселке появилась хорошо работающая общая инфраструктура и стоимость каждого участка значительно возросла. И, конечно, идеальным вариантом являются организованные поселки, где значительно проще решается вопрос бытового обслуживания.

Но и это еще не все. Немаловажным фактором при формировании цены на объект загородной недвижимости является срок его сдачи, то есть срок ввода объекта в эксплуатацию. Отметим, что большая часть строящихся сегодня в Свердловской области объектов будет введена в 2012 году, то есть через четыре года. А чем ближе срок сдачи, тем выше ценовой порог на один участок.

Осталось узнать последнее - что же обыватель хочет получить, покупая себе земельный участок? В Екатеринбурге основной сегмент покупателей приходится на коттеджи эконом - и бизнес- классов. Покупатели эконом-класса используют следующую схему приобретения "загородки": продает объект недвижимости в городе и покупает чуть больший объект в пригороде, но уже с земельным участком. То есть они хотят просто увеличить площадь объекта жилой недвижимости. Кстати, купить коттедж эконом-класса на Среднем Урале можно, продав квартиру площадью 120 кв. м., расположенную в третьем и четвертом поясе Екатеринбурга. При этом эконом-класс оценивает то, что на земельном участке есть территория, которая позволит расширить жилой объект, то есть в случае необходимости что-то пристроить. Требований к социальной составляющей самого поселка эта группа потребителей практически не предъявляет.

Фото

Другое дело бизнес-класс. Эти потребители при покупке загородного объекта руководствуются не только сменой места жительства, но и обращают внимание на социальную инфраструктуру самого поселка. Бизнес – класс требует от застройщиков формирования основной социальной инфраструктуры, к которым относится минимаркет, здания бытовых услуг, банк или банкомат. Кроме того, им необходима охрана поселка, а также систематическая уборка прилегающей общей территории. Бизнес-класс также не прочь, чтобы на территории поселка находились спортивные сооружения и места для повседневного досуга - бары, клубы, рестораны. Отметим, что коттеджи бизнес-класса составляют основной сегмент, который представлен на рынке загородной недвижимости в Екатеринбурге.

Прокомментируйте сами:

Представьтесь, пожалуйста:

Ваш e-mail:

Введите код, который вы видите на картинке: