Домострой

Риэлторский вклад в недоступность жилья

Жилье в России продолжает дорожать. В Екатеринбурге в мае-июне темпы роста цен на квартиры переплюнули первоквартальские. Эксперты советуют екатеринбуржцам покупать жилье до осени, так как в сентябре оно еще подорожает. В Тюмени с начала года стоимость кв метра увеличилась почти на 40% - такой рост прогнозировался по итогам года. Застройщики говорят, что рынок даже с его нынешним рекордным вводом жилья не справляется с увеличивающимся спросом. Между тем, как выяснилось, свою лепту в удорожание жилья вносят и риэлтерские конторы. Они же в крупных городах искусственно создают еще больший дефицит квартир на рынке.

О том, что крупные города недостатка в риэлтерах не испытывают, свидетельствуют многочисленные объявления о продаже-покупке недвижимости в газетах и на столбах. Позвонив по любому из них, обязательно наткнешься на девушку с приятным голосом, которая предложит подыскать жилье за скромный гонорар. Скромный, по меркам агентства. Уральские риэлтеры берут за свои услуги от 3 до 6% от стоимости сделки. Поэтому кому-кому, а им рост цен на надвижимость, только на руку.

Однако реальные обороты риэлтерского бизнеса сложно оценить, так как он абсолютно не контролируется государством.

Четыре года назад государство перестало выдавать риэлтерам лицензии, которые, к слову, мог получить любой, внесший небольшой денежный вклад в общее дело. Сейчас и вовсе просто: чтобы работать на рынке недвижимости, достаточно зарегистрировать ИП. Это еще один аргумент в пользу привлекательности риэлтерского ремесла. Во многом именно поэтому среди риэлтеров так много мошенников. Если еще до отмены лицензирования эксперты оценивали долю "черного" риэлтерского рынка в 40%, то можно представить, какова она сейчас.

"Деятельность риэлтерских агентств государство никак не регулирует. Никто их не проверяет. Даже налоговики. Заработали что-то - покажем, не заработали - не покажем", - признается директор тюменского агентства недвижимости "Белый парус" Андрей Кармальский.

В роли единственного регулятора деятельности риэлтерских фирм сегодня выступают объединения риэлтеров, которые созданы практически в каждом регионе. В каждом из них есть так называемые комиссия или совет по этике, в задачи которых входит выслушивать жалобы граждан и объяснять участникам рынка, как делать нельзя.

В Тюмени этим занимается НП "Объединение риэлтеров Тюмени" (ОРТ), куда входят порядка 55 агентств недвижимости. Всего же в городе действуют больше 300 риэлтерских фирм.

Однако в агентстве "Белый парус" считают, что объединение ни на что не влияет. "Первую скрипку играет одно агентство - самое большое в городе. Оно же само и нарушает все правила. Внутри союза происходят распри, каждый готов перейти коллеге дорогу, обмануть, обдурить. Толку от такого союза нет", - считает Андрей Кармальский.

Он сообщил, что в городе была попытка создать еще одно объединение риэлтеров, однако сейчас о нем нет ни слуху, ни духу.

В ОРТ, естественно, не считают членство в объединении и его деятельность бесполезными. "Мы стремимся установить общие правила игры и сделать рынок риэлтерских услуг более цивилизованным и удобоваримым. Члены ОРТ получают юридическую помощь, до них оперативно доводятся все изменения в законодательстве. Плюс ко всему - сертификат, который выдается члену ОРТ, является весомым аргументом в глазах клиентов", - заявила Накануне.RU председатель совета НП "Объединение риэлтеров Тюмени" Ольга Базаева.

По ее словам, у ОРТ не так много рычагов воздействия на недобросовестные агентства недвижимости. Четыре года назад тюменские риэлтеры подписали так называемый Кодекс стандартов этики и практики. Для членов ОРТ эта процедура обязательная, для тех, кто не входит в объединение, - добровольная.

Как утверждает Ольга Базаева, почти все, кто подписался под правилами, выполняют их безукоризненно. Все спорные моменты выносятся на комиссию по этике, которая имеет общегородской статус. "Авторитет у комиссии очень большой. Когда идет какой-то спор в суде, то даже суд просит дать комиссию предварительное заключение ", - утверждает она.

Похожая ситуация сложилась на рынке риэлтерских услуг Екатеринбурга. Местные риэлтеры разделились на два лагеря: сторонников и несторонников Уральской палаты недвижимости (УПН) - крупной ассоциации риэлтеров, которая объединяет около 200 агентств. Второй лагерь представлен, в основном, членами Свердловской областной ассоциации риэлтеров (СОАР),куда входят порядка 20 фирм. Костяк составляют те фирмы, которых УПН некогда исключила из своих рядов за "невыполнение обязательств".

В СОАРе считают, что УПН, которая также, как и СОАР, является негосударственной, монополизировала риэлтерский рынок. Как сообщил Накануне.RU председатель СОАРа Андрей Фальковский , ей не выгодно, чтобы существовало альтернативное объединение риэлтеров. Он утверждает, что в УПН все завязано на деньгах и членских взносах. Для того, чтобы стать членом УПН, надо заплатить 80 тысяч рублей плюс ежегодные взносы.

"А знаете, что такое в УПН комиссия по этике? Конкуренты судят конкурентов. Наказанием зачастую является отлучение от общей базы, которую УПН тоже продает агентствам", - рассказал Андрей Фальковский. По его словам, УПН не только избавляется от неугодных ей агентств, но и осуществляет давление на риэлтеров, принуждая их под угрозой исключения заключать сделки с дружественными УПН агентствами.

В Уральской палате недвижимости обвинения в монополизме отвергают. "СОАР также, как и УПН, существует порядка 10 лет. Если бы мы хотели вытеснить ее с рынка, неужели бы мы не взяли хотя бы количеством членов? Если такая организация полезна для риэлтеров, то почему она не должна существовать? В УПН больше членов, потому что мы услуги риэлтерам предоставляем: рекламу в газете по низким ценам, базу по недвижимости", - поясняет pr-менеджер УПН Татьяна Ковтуновская.

По ее мнению, работа комиссии по этике довольно эффективна, так как человеку некуда больше пожаловаться не недобросовестного риэлтера. Члены же комиссии выбираются на общем собрании палаты. "То есть риэлтеры сами выбирают тех, кто будет разбираться с ними в случае чего. Любой риэлтер может выдвинуть свою кандидатуру, но никто ведь не хочет работать в комиссии, так как деньги за такую работу не платятся, а тратить свое время приходится", - отметила Татьяна Ковтуновская.

* * *

Все эти споры и противостояния лишний раз доказывают, что риэлтерский бизнес весьма привлекателен для уральцев.

Борьба за квартиры, наверняка, еще больше обострится по мере увеличения объемов строительства. Особенно в Екатеринбурге - местные риэлтеры очень активно участвуют в процессе реализации нового жилья.

Как сообщили Накануне.RU в одной из строительных организаций города, большая часть застройщиков реализуют новостройки через агентства недвижимости. Гонорар риэлтеру платит застройщик.

В крупнейшем екатеринбургском агентстве недвижимости "МАН" Накануне.RU отказались назвать конкретный процент, заверив лишь, что суммы небольшие и что стоимость квартиры остается неизменной независимо от способа ее реализации. И все же понятно, что застройщик не будет платить риэлтеру из своего кармана. Расходы на риэлтерские услуги уже изначально заложены в цене жилья.

Однако гораздо более сильное влияние на цены на рынке жилья оказывает увеличение количества так называемых инвестиционных покупок. Речь идет не только о простых гражданах, для которых недвижимость является выгодным вложением средств (хотя таких тоже немало), а о риэлтерах, оптом скупающих квартиры для их последующей более выгодной продажи. Сегодня он купил квартиру по одной цене, а через полгода продаст уже в 1,5 раза дороже.

В Москве, по оценкам аналитиков, не менее половины новостроек придерживаются риэлтерами или самими застройщиками. Гражданам же предлагаются самые неликвидные квартиры по изначально завышенным, "заградительным" ценам.

В риэлтерских фирмах Екатеринбурга утверждают, что на Среднем Урале не так много компаний, способных выкупить новое жилье. Однако такие примеры есть. Как стало известно Накануне.RU, в районе ЖБИ квартиры в одном из новых домов не продавали в течение двух лет. Не потому что на них не было спроса, а потому, что агентство недвижимости решило "набить" цену.

Нередко риэлтеры покупают квартиры на стадии строительства дома или даже проектирования практически по себестоимости. 214 ФЗ, запретивший строителям брать деньги с дольщиков до получения всех разрешений (а этот процесс, как известно, не быстрый), вынудил их заключать подобные договоры с риэлтерами.

По информации председателя СОАРа Андрея Фальковского, риэлтеры скупают целые этажи, а потом, когда квартиры выросли в цене, потихоньку их распродают, тем самым нагнетая дефицит на жилищном рынке.

Возможно, часть прибыли от продажи изрядно подорожавших квартир застройщику и достается, но вот куда уходит остальная прибыль и главное - какова прибавка к себестоимости, судя по тому, что деятельность риэлтеров никем не контролируется, остается коммерческой тайной даже для государственных органов.

Не поэтому ли многие строительные фирмы в последние годы активно начали создавать аффилированные риэлтерские конторы? Такие конторы могут быть очень удобны не только с точки зрения эффективного ведения бизнеса, но и с точки зрения ухода от всякого контроля.

В Союзе строителей Свердловской области с Накануне.RU поделились и другой любопытной информацией: застройщики на предложение разместить в каком-нибудь общедоступном прайсе информацию о новом доме зачастую отвечают, что все квартиры проданы инвестору. Что это за инвестор и как он намерен распорядиться жильем - строители об этом обычно предпочитают не распространяться.

Кстати, некоторые местные застройщики, подобно москвичам, тоже сами спекулируют квартирами. Одна из известных екатеринбургских компаний, выполнив за полмесяца месячный план продаж, решила подождать с продажами до сентября, когда цены еще вырастут. Вот вам, граждане, и доступное жилье, и нацпроект.

В Тюмени, что касается взаимоотношений застройщиков с риэлтерами, ситуация обратная. Застройщики предпочитают продавать квартиры исключительно через свои отделы продаж, не доверяя агентствам недвижимости.

"Тюменские строители с агентствами недвижимости почти не сотрудничают. Они жадничают, так как продавать квартиру через агентство - дороже и дольше. С риэлтерами работают только те, кто строит дорогое элитное жилье, которое сложнее реализовать", - отмечает директор агентства недвижимости "Белый парус" Андрей Кармальский.

Одна из тюменских компаний предложила даже разработать некую декларацию, в которой были бы четко прописаны принципы сотрудничества риэлтеров и застройщиков.

Было бы глупо утверждать, что именно слабо развитая риэлтерская составляющая рынка новостроек в Тюмени определяет относительно невысокую стоимость кв метра - в среднем, чуть больше 25 тысяч рублей. Сравните: в Екатеринбурге в мае продавцы просили на 10 тысяч рублей больше. Факторов множество, и есть гораздо более серьезные, чем этот (активное выделение земли за счет освоения прилегающих к Тюмени районов, например).

Однако прогнозы таковы, что схемы со скупкой жилья у застройщиков с последующей его перепродажей будут активно осваиваться риэлтерами, так как жилье на сегодня, выражаясь языком специалистов, - самый выгодный инвестиционный продукт. Доступности жилью это точно не добавит. Пользуясь полной свободой действий, логично предположить, что риэлтеры будут устанавливать на жилье свои цены.

Однако, как пессемистично считают участники рынка, у государства, если оно даже сейчас и возьмется контролировать риэлтеров, вряд ли что-то получится. По мнению Андрея Кармальского, половина агентств недвижимости сразу уйдут в подполье. Но другая-то половина останется. И существует большая вероятность того, что многие застройщики и рядовые граждане, наученные своим или чужим горьким опытом, будут обращаться именно в те фирмы, которые соблюдают установленные государством правила. 

Прокомментируйте сами:

Представьтесь, пожалуйста:

Ваш e-mail:

Введите код, который вы видите на картинке: