Домострой

Николай Кошман: "Долевка" встанет на ноги, если не будет похоронена новыми поправками

Законодатели вновь решили облегчить жизнь россиянам. На этот раз "под раздачу" попали соинвесторы долевого строительства жилья. Многострадальный 214 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" грозится пополниться новыми поправками. Предполагается, что участников долевых схем обяжут заключать договоры только по закону, иначе штраф, который для строителей может вылиться в 1 млн рублей. С другой стороны, застройщики получат и "пряник", с них планируется снять обложение НДС. Однако строители утверждают, что поправки де-факто сводятся к запрету для застройщиков привлекать средства населения на этапе строительства. О том, что ждет долевое строительство в России, в интервью "Домострою" рассказал Николай Кошман, президент Ассоциации строителей России.

Вопрос: Депутаты Госдумы подготовили проект поправок в закон о долевом строительстве, которые должны ограничить возможность продажи жилья в обход 214-ФЗ. Как Вы относитесь к появлению таких поправок? Усложнят ли они жизнь девелоперам?

Николай Кошман: Мы вообще очень внимательно относимся к долевому участию в строительстве. В свое время именно 214 ФЗ послужил стимулом для создания нашей Ассоциации (АСР). Ряд предложенных Госдумой поправок целиком и полностью поддерживается Ассоциацией Строителей России. Например, это законодательные новации, предусматривающие освобождение от уплаты НДС услуг застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве, поправки, предусматривающие сокращение сроков и упрощение процедуры госрегистрации договоров долевого участия, возможность заключения застройщиками договоров имея землю на правах субаренды.
Ассоциация еще с момента вступления в силу Федерального закона о долевом строительстве высказывала позицию о необходимости принятия подобных изменений. Мы считаем, что они придадут импульс для работы застройщиков. Однако в предлагаемых поправках есть пункты, которые могут поставить строителей и, особенно, "дольщиков" в неудобное положение.

Я разделяю озабоченность депутатов возможными рисками появления новых "обманутых дольщиков", особенно в условиях финансового кризиса. Вместе с тем, любые попытки навязать участникам жилищного строительства ту или иную форму договора с помощью административного нажима приведут только к одному результату – кризису ликвидности, недостатку в финансировании и невозможности завершить ранее начатые строительные проекты.

Вопрос: Какие альтернативные варианты защиты дольщиков можно предложить в таких условиях?

Николай Кошман: Достаточно эффективной мерой, способной защитить потребителей строительных услуг, является скорейшее введение саморегулирования инвестиционно-строительной отрасли. СРО предусматривает установление более жесткой, нежели контроль со стороны государственных органов, процедуры доступа застройщиков на рынок и осуществление контроля за их деятельностью со стороны строительного сообщества. На мой взгляд, введение саморегулирования должно идти параллельно с принятием поправок по внесению изменений в налоговое законодательство и упрощением процедуры государственной регистрации договоров долевого участия.

Вопрос: Как Вы считаете, способны ли поправки к закону повлиять на объем предложения нового жилья, а также на его стоимость?

Николай Кошман: Я думаю, что если поправки будут приняты без изменений, то это может привести к замедлению темпов жилищного строительства. Потому что сейчас, например, при строительстве дома на 200 млн рублей, у компании есть договор, согласно которому на нулевой этап строительства внесено порядка 20 млн рублей. На эти средства вырывается котлован, забиваются сваи или выкладывается фундамент, проводятся сети. После этого строитель в лучшем случае будет вынужден брать кредиты в банке, которые сегодня идут на кредитование застройщиков неохотно, мотивируя это большими рисками, главным образом связанными с тем, что люди ждут снижения цен на жилье.

Между тем, предлагаемая система, напротив, приведет к подорожанию жилья. Так как спрос на жилье высокий и постоянно растет. Например, сейчас идет большое сокращение в Министерстве обороны, соответственно, для уволенных нужно построить большое количество жилья. То же самое для других силовых структур. Есть федеральные целевые программы для молодых семей, переселение с северных районов и т.д. То есть спрос на жилье у такого контингента постоянно растет. При этом финансовый кризис не дал многим компаниям сделать задел жилья. Так, на этапе нулевого цикла до 50% жилья, как правило, заморозилось, потому, что прерваны два главных источника финансирования – "дольщики" и банки. Ясно, что при недостаточном предложении и высоком спросе, цена на жилье может только расти, но не падать. Сейчас, конечно, стоимость несколько снизилось, но к концу 2009 - началу 2010 года она вырастет.

Вопрос: Были ли случаи, когда члены Ассоциации нарушали права "дольщиков"? Может ли членство в АСР стать гарантом для будущего соинвестора?

Николай Кошман: С момента создания Ассоциации у нас были только три такие компании. У первой при вступлении в Ассоциацию обнаружилось 15 обманутых дольщиков, но решение совета АСР было однозначно, если есть хотя бы один обманутый соинвестор, такой компании у нас не место. Руководителю второй компании в Московской области нами выносились предупреждения по данному вопросу, однако, он их проигнорировал. В итоге мы его убрали из рядов Ассоциации. Третья – это башкирский представитель АСР. Его мы также неоднократно предупреждали, он нас заверял, что рассчитается с "дольщиками", но, к сожалению, не сделал этого. Конечно, мы его исключили из Ассоциации. Отправили письмо Президенту, Председателю Правительства, в прокуратуру Башкирии на предмет привлечения его к уголовной ответственности.

В связи с этим хочу сказать, если, к примеру, в вашем регионе "дольщики", которые участвуют в строительстве жилья, производимым членом АСР, увидят какие-либо нарушения со стороны застройщика, то они могут напрямую обращаться к нам. Мы этот вопрос очень серьезно рассматриваем, и будем оперативно решать. В целом, членство в АСР может служить одной из гарантий для сонивестора строительства.

Вопрос: Что бы Вы посоветовали будущим соинвесторам строительства? Каким образом, они могут себя обезопасить?

Николай Кошман: Если человек собирается выступить соинвестором жилстроительства, ему необходимо узнать историю компании за последние два-три года: что, где и как было построено. Более того, можно проехать и на месте посмотреть на качество этих объектов. Также необходимо узнать порядок организации вопросов финансирования строительства.
Очень важно заключить договор, который будет оформлен в регистрационной службе. Это гарантирует то, что уже никто вашу квартиру не перепродаст. При этом если человеку предлагаются какие-то "левые" схемы, например, вексельные, надо сразу уходить от такой компании. В случае если человек уже является соинвестором, ему нужно периодически появляться на стройке, чтобы отслеживать график строительства объекта (документ, который "дольщик" должен потребовать у застройщика). Если он пришел раз – кран стоит, пришел второй – кран также стоит, значит, надо бить тревогу. То есть у дольщика должен быть своего рода гражданский контроль. Также необходимо встречаться с руководством компании, с ее главным инженером, который должен отвечать на все вопросы - это его обязанность.

Вопрос: Что будет с "дольщиками", если срок действия лицензии у компании заканчивается в 2009 году, а в СРО он не проходит? Каким образом будет решаться вопрос окончания строительства таких объектов?

Николай Кошман: Если дольщик приходит в компанию, у которой лицензия заканчивается в декабре 2009 года, то еще можно рискнуть, а если в середине года, то значит уже что-то не так. Если лицензионный центр не продлил действие лицензии до 1 января 2010 года, а эта команда была дана для всех, то значит, что в компании есть какие-то шероховатости, и от нее лучше уйти. То же самое в случае, если компания не проходит в СРО, значит, к ней есть претензии со стороны экспертного совета, органа, который формирует СРО. От таких компаний нужно держаться подальше. А если у нее были объекты, в возведение которых привлечены средства дольщиков, и они попали под категорию обманутых, то вопрос по окончанию строительства будет решаться через суд.

Вопрос: Есть ли "светлое будущее" у долевого строительства в России, когда оно будет ассоциироваться не с "голодовками", а с реальной возможностью улучшения жилищных условий?

Николай Кошман: Если "долевка" не будет похоронена новыми поправками, то, можно сказать, что она уже начала становится на ноги. Потому что сегодня очень серьезно заработала регистрационная служба. В моем понимании, в развитии этой схемы большую активность должны проявлять главы администраций, на территории которых ведется строительство с привлечением долевых средств. Напомню, что в 2005-2006 годах волна обманутых "дольщиков" росла и за счет того, что местные власти подписывали инвестиционный контракт на строительство жилья, получали свою долю и забывали, что есть эта стройка. И уж тем более, не думали ни о каких "дольщиках". В связи с этим, целесообразно, чтобы аппарат местных администраций нес персональную ответственность, тогда вопросов по долевому строительству не будет.