Домострой

Кто в коттеджном поселке хозяин?

Жил-был в коттеджном поселке екатеринбуржец. В собственности у него были не только коттедж и земля, но и своя мини электростанция и газовый котел. Даже шлагбаум по дороге к своему дому ему поставили отдельный. Жил он полностью в автономных условиях от других собственников коттеджей, потому как не мог пользоваться тем, что находилось на территории поселка. А все, потому что не хотел платить управляющей компании, обслуживающей этот поселок. Такая ситуация, по словам специалистов, не редкость для любого коттеджного поселка Среднего Урала. Наладить отношения с управленцами "загородки" не так то просто, хотя бы потому, что для последней ни одного законодательного акта не придумано.

Слова "коттедж" и "коттеджный поселок" в России не определены ни одним нормативным документом, хотя и широко используются в юридических документах и актах. Поэтому существуют определенные критерии, по которым юридически определяется, что данные строения относятся к индивидуальным домам. Так, коттедж - это благоустроенный дом, который дает возможность круглогодиночного проживания в нем. Здесь должны обязательно быть электричество, газ и отопление. Коттеджный поселок, в свою очередь, должен включать - коттедж, земельный участок, на котором он расположен, инфраструктуру (в зависимости от бюджета самого поселка, здесь могут располагаться парковки, магазины, бассейны, детские площадки). Все это является общим имуществом собственников домов, находящихся на территории поселка.

Юристы отмечают, что поскольку для коттеджей "закон не писан", то в правовой сфере "загородку" можно считать аналогом многоквартирного дома. Так, в согласно Жилищному Кодексу основными обсуживающими организациями  в городе являются либо ТСЖ, либо управляющие компании. Соответственно, для удобства управления и обслуживания правоприменитель использует аналогию закона и распространяет все нормы по порядку создания, к примеру, ТСЖ в многоквартирных домах на коттеджи. Однако "загородка" имеет свою специфику, в том числе в определении общего имущества и при начислении платежей.

Итак, если вы решили, что ваш поселок будет обслуживать управляющая компания, то обязательно узнайте, что будет входить в состав общего имущества, которое она будет обслуживать. Дело в том, что общее имущество городских домов четко прописано в законе, а вот перечень общего имущества в "загородке" определяет договор.

Александр Малмыгин, юрисконсульт по правовому обслуживанию и сопровождению сделок с недвижимостью юридической фирмы "Левъ" Сам коттедж обязан содержать собственник. Помимо этого, у каждого собственника есть доля общего имущества. То есть с приобретением жилья вы приобретаете права пользования общим имуществом в поселке. В договоре так и должно быть написано, что "вместе с домом и земельным участком собственнику передается такое-то имущество". В зависимости от того, как в договоре определено, что относится к общему имуществу, зависит стоимость услуг компании.

Понятно, что за все общее имущество вы платить не будете. Каждый собственник оплачиваете определенную долю. Для ее определения на практике используют два способа вычисления. Первый - площадь вашего коттеджа делят на площадь всех коттеджей в поселке плюс площадь общего имущества, второй - площадь земельного участка делят на ту же величину. Точное определение этой доли на самом деле очень важно при заключении договора. Ведь именно оно является главным камнем преткновения между УК и собственником. Из-за него происходит большая часть судебных процессов по загородной недвижимости. Поскольку собственник не понимает, за что он должен платить ту или иную сумму, и что входит в так называемое общее имущество. Ведь покупал он только дом и землю.

Эксперты отмечают, что подобные судебные процессы довольно сложные, а иногда и запутанные. Согласитесь, трудно определить, приняли ли вы услугу компании, если проехали по дороге к своему дому, за которую не платили. Разбирательства по таким делам могут затянуться не на один месяц, а то и год. "Собственнику при покупке коттеджа или оформлении прав на собственность необходимо интересоваться, что будет являться общим имуществом, и сколько это будет стоить. Если управляющая компания объяснит собственнику, какие услуги и какого качества они будут получать за определенную цену, то, я уверен, собственник с удовольствием подпишет такой договор. И, наверное, это правильно, что на сегодняшний день покупателя коттеджа интересует не только цена и инфраструктура поселка, но и порядок управления им", - отметил Малмыгин.

Кроме того, в договоре должны быть прописаны перечень услуг и работ, которые будет оказывать компания, а также порядок управления и, естественно, стоимость обслуживания поселка. К тому же в каждом поселке существуют определенные правила, регламентирующие не только права, но и обязанности собственников. Перед подписанием договора управляющая компания должна ознакомить с ними покупателя. В правилах четко прописываются все нюансы, вплоть до того, можно ли посадить дерево на территории поселка, как выгуливать собаку в общественных местах, имеет ли право домовладелец поставить другой забор, изменить архитектуру дома, после какого часа запрещено шуметь и с какой скоростью дозволено ездить на автомобиле по поселку.

Отметим также, что в коммунальных расчетах коттеджных поселков наряду с тарифами РЭК, например на электроэнергию, существуют тарифы, которые определяет договор УК. Будьте готовы, что здесь управляющая компания может разгуляться. За такие услуги, как, например, уборка территории или обслуживание дорог, каждая компания устанавливает свою цену. Поэтому, если вы решили выбрать для обслуживания поселка УК, то вам необходимо выделить инициативную группу из жителей поселка, которая проведет анализ тарифов управляющих компаний.

Из-за широкого разброса цен УК определить среднюю стоимость содержания одного коттеджа при обслуживании такой компанией сложно. Но если сложить стоимость всех коммунальных услуг, будьте уверены - платить придется не менее 5 тыс. руб. в месяц. По словам специалистов, сумма может подняться и до 25 тыс. руб., но это уже зависит от бюджета самого поселка. Все ежемесячные траты владельцев коттеджей делятся на две части. Первая - эксплуатационные расходы, сюда входят использование инженерных систем, уборка и обслуживание территории, охрана, отчисления на обустройство дома. Вторая - коммунальные платежи за тепло- и водоснабжение, канализацию, вывоз мусора.

Еще один важный момент. Приготовитесь к тому, что услуги управляющей компании вам могут навязать. "Зачастую в договоре на покупку коттеджа отдельным пунктом прописана обязанность собственника заключить в будущем договор на обслуживание общего имущества с управляющей компанией. В последнюю может перейти либо сам застройщик, либо он прописывает в договоре какую-то свою компанию, с определенной ценовой политикой, и хорошо, когда она соответствует качеству предоставляемых услуг. Такая практика не очень хороша тем, что управляющая компания очень часто навязывает свои услуги, и у собственника нет выбора, если УК зарегистрирует все коммуникации на себя, она просто не пустит другую компанию в поселок", - рассказал Александр Малмыгин.

Здесь, справедливости ради, застройщика можно оправдать. Он поддерживает управляющие компании не просто так. Во-первых, далеко не все организации в состоянии эффективно обслуживать сложные инженерно-технические сооружения, следить за работой коммуникаций. Во-вторых, в идеале управляющая компания должна приступить к работе еще на стадии проектирования и в процессе монтажа инженерных сооружений. Следовательно, для застройщика лучше, чтобы это была проверенная организация, во избежание возможных проблем в будущем. Стоит упомянуть и о том, что наличие собственной службы управленцев повышает престижность поселка, делает его недвижимость более привлекательной для покупателей.

Несмотря на некоторые недостатки и неудобства, которые может принести с собой управляющая компания, она все-таки является самой популярной обслуживающей организацией в "загородке". Конечно, многие до сих пор организовывают у себя в поселке товарищество собственников жилья. Вступают в ТСЖ добровольно, выбирают себе председателя и делегируют ему свои полномочия. После чего он занимается всеми вашими "коммунальными" вопросами за определенный членский взнос. Одним словом, если возникают неполадки, к примеру, в системе водоснабжения, председатель находит нужных специалистов или эксплуатационную службу, и они занимаются устранением проблем. К тому же, если управляющая компания приходит к вам уже со своими договором и ценами, то члены ТСЖ утверждают цены за свои услуги на общем собрании. То есть вы можете непосредственно участвовать в регулировании устанавливаемых цен.

Подобная организация управления хоть и оправдывает свое предназначение, но иногда дает серьезные сбои. Ведь чем больше собственников в товариществе, тем больше разногласий, особенно если дело касается денежных вопросов. Поэтому, прежде чем создавать ТСЖ, внимательно посмотрите на соседей — сумеете ли вы найти с ними общий язык для решения общих вопросов. Если в поселке 20 домов, может выясниться, что одни жильцы готовы платить за услуги, а для других даже минимальная плата является непосильным бременем. Конфликты неизбежны. Поэтому, как правило, ТСЖ все же является временной стркутурой, и в итоге собственники приходят к тому, что приглашают в поселок управляющую компанию.