Домострой

Цены на новое жилье в Киеве. Приезжайте, обхохочетесь!

Жилье как было вопросом, портившим москвичей и россиян, так пока и остается. Но не намного лучше ситуация и у наших братьев по крови. В Киеве в квартирах эконом-класса средняя стоимость 1кв. м выросла за минувший год на 8,91% и составила $1576, в премиум-классе - на 5,79% ($4388), в бизнес-классе - на 4,74% ($2274). Самая высокая цена квадратного метра в эконом-классе зафиксирована в 3-комнатных квартирах - $1607. Каковы прогнозы на 2007?

Иногда за глаза их зовут – "пацики". От сокращенного "пациент". Хотя по-украински "крыса" - это "пацюк". Вот и думай, как же называть-то тебя, наш дорогой, денежный покупатель квартир? 

"Киев наиболее выгодное место для заработка денег на строительном деле. Здесь жирные "пацики", и мы стрижем с них столько, сколько, в первую очередь, надо нам и тем, кто продает через нас квартиры. Хотя, конечно, музыку заказываем не мы",- делится своими мыслями с "Домостроем" один из риэлтеров в киевской фирме, специализирующейся на продаже новой недвижимости. По причине его желания еще работать в этом бизнесе мы не называем его имени.

Действительно, если глянуть на официальную сухую статистику и динамику цен на новую недвижимость в Киеве, то картина выглядит просто, без ненужного ажиотажа. Можешь покупать - покупай. Не можешь – не покупай. Даже в чем-то, если смотреть на наиболее емкий рынок недвижимости, сконцентрированный границами Киевской области, из России, может показаться, что украинцы слишком вольготно живут!

Себестоимость жилья в Киеве составляет 3,2-3,3 тыс. грн. ($600) за квадратный метр, - сообщил накануне министр строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Владимир Рыбак. По его словам, такая стоимость первичной недвижимости в Киеве экономически обоснована. Хотя "на рынке такой цены нет, она многократно выше", - уточнил министр.

В то же время нельзя не заметить, что средняя рыночная декларируемая цена на квадратный метр в новостройках - от $1500. Да и такие цены для российского обывателя со стабильным доходом и проживанием в одном из благоприятном федеральном центре покажутся смешными. Но это на первый взгляд. Несомненно, придирчивый читатель увидит в разнице этих сумм на этапе от застройщика к покупателю целую цепочку различных выплат, взяток, пени. Всего того, что является неотъемлемой частью любой крупной покупки на просторах бывшего Союза. А как может быть иначе? И это тоже, видать, не проблема для нашего менталитета. Вернемся еще раз к статистике.

Аналитики компании "Киев Житло-Инвест" провели исследование рынка недвижимости в декабре 2006 года и сделали прогноз на январь. Анализ проводился по 116 новостройкам 71 компании-оператора. В них были рассмотрены 47 1-комнатных квартир, 88 2-комнатных и 101 3-комнатная. Так, в квартирах эконом-класса средняя стоимость 1кв. м выросла на 8,91% и составила $1576, в премиум-классе - на 5,79% ($4388), в бизнес-классе - на 4,74% ($2274). Самая высокая цена квадратного метра в эконом-классе зафиксирована в 3-комнатных квартирах - $1607. Аналитики объясняют это тем, что 1-комнатные квартиры остались только в объектах со сроком сдачи не раньше 4-го квартала 2008 года. Похожая ситуация и с 2-комнатными квартирами: они есть в объектах, которые будут сдаваться не раньше 3-го квартала 2007 года.

Добавить еще нужно, что емкость жилищного строительства в столице Украины оценивается в $1 млрд и можно сделать вывод, что это вполне нормально развитой рынок. Если бы…

"Вас всех кормят информацией, что в Киеве жилье не успевает строиться. Нехватка. И цены растут. Ажиотаж, мол. Мы все знакомы с цифрами, официально заказываемыми и официально продуцируемыми для СМИ, покупателей. Но кто-нибудь из журналистов приезжал в новый дом с целью проверить, а сколько же там продано квартир?",- спрашивает корреспондента "Домостроя" собеседник из риэлтерского агентства, пожелавший остаться неизвестным.

По его данным, в последние годы, несмотря на постоянно возрастающие цены, спрос на жилье в Киеве… падает.
"По-другому этот процесс назвать нельзя. Вот, например, строители сдали дом на окраине Киева. Цена в рекламе указана $1500 за квадратный метр типового, без "наворотов" жилья. Квартир в продаже уже давно нет, а в 16-этажном доме заселено всего 15 квартир!"- говорит риэлтер.

Этот феномен он объясняет просто. Мол, строительная фирма вложила деньги в дом, и на данный момент смогла реализовать лишь полтора десятка квартир по ожидаемой цене. А вот чуть дешевле продавать даже с весомой прибылью не хочет. Или не может.

"Более того, ей никто и не даст продать весь дом дешевле. Строительных площадок в столице все меньше и меньше, нарастить обороты за счет одновременного сбавления цен, и производства новых объектов невозможно. И поэтому, несомненно, существует договор между главными операторами-застройщиками - держать цену. А у кого купят - у того и купят. На то и рынок!"- оптимистически восклицает наш собеседник.
Его словам можно верить или не верить, но словам министра Рыбака о том, что себестоимость кв. м нового жилья в Киеве - $600, не верить нельзя. Поэтому получается, что кто-то очень заинтересован в том, чтобы получать сверхприбыли.

"Столица на сегодня является магнитом, пылесосом, который притягивает денежных людей со всей страны. Здесь сосредоточены главные и финансовые, и промышленные, и политические интересы. И люди, понимая это, готовы мириться с разовыми затратами на жилье. Тем более, что такие люди не из бедных. А кто откажется в наше время заработать на них больше?"- говорит риэлтер.

Подтверждает это высказывание и опрос, который провела компания Global Solutions, специализирующаяся на развитии объектов жилищной и офисной недвижимости. Оказалось, что купить себе жилье сегодня в состоянии только более 20%. Точнее, из 500-600 тысяч киевских семей оплачивать его смогут 120 тысяч. Платить люди готовы где-то 7,5 тыс. грн. (около $1500) за кв. м. Около 20% респондентов в состоянии ежемесячно выплачивать около $500-600 по кредиту. Приняв эту сумму как базовую, специалисты посчитали: подавляющее большинство киевлян может купить двухкомнатную квартиру, взяв кредит на 10 лет и выплатив первичный взнос 50%. Нет необходимости доказывать, что среди прочих механизмов по приобретению недвижимости, кроме видимой покупательной способности простых украинцев, скрыты и некоторые подводные камни, присущие нашему обществу.

Так, средняя зарплата в украинской столице исчисляется 200 долларами, а, как видим по опросу, хоть завтра каждая пятая семья способна обеспечить себя долгожданным углом. Так просто, конечно же, не бывает. Иначе куда подевать цифры в 12-14% под ипотечное кредитование, выдаваемые на Украине в целом лишь 5-6 банками, среди которых только один с украинским капиталом и все это умножить на стойкую цифру нуждающихся в жилье только в Киеве, по данным пресс-службы Киевской государственной горадминистрации, в 145 тысяч семей? И из всей этой закваски нужно извлечь истину, помноженную на около миллиона квадратных метров построенной жилплощади в год и минус частые жилищные аферы, в которых люди теряют не только сотни тысяч долларов, но и веру, что жилье таки может стоить недорого.

Заглянув на киевский форум, где активно обсуждаются вопросы купли-продажи новых квартир, можно сделать  вывод о том, что жилье в столице давно уже стоит больше декларируемых цен. И кому ж тогда верить? Застройщикам, клянущимся, что себестоимость жилья под тысячу долларов, или практикам - простым киевлянам? Пример. В новостройке однокомнатная квартира площадью 42 кв. метров банальной планировки, разве что кухня 14 кв. м, стоит в зависимости от района от 80 до $120 тыс. "Хрущевка" или "гостинка" (общей площадью 21 -27 кв. м) на вторичном рынке вне зависимости от месторасположения, лишь бы в Киеве, дешевле $65 тыс. не бывает. Разделив квадраты на декларируемые $1,5 тыс., получается, что кто-то говорит неправду.

"Я не знаю, как обстоят дела по постройке домов и их себестоимости, но могу уверенно сказать, что в строительном бизнесе в Киеве себестоимость работы составляет минимум процентов 50 от желаемой прибыли",- говорит в беседе с "Домостроем" прораб одной частной фирмы, специализирующейся на ремонте квартир, Николай Шаврицкий. По его словам, их заказчиками все чаще являются именно покупатели нового жилья.

"Пора бы уже давно взглянуть правде в глаза. Типичное жилье, которые массово предлагается на рынке - это полуфабрикат. Да, без проблем в нем можно жить. Но человек, который смог заплатить до $180 тысяч за трехкомнатную, как правило, хочет и обои не отечественного производства, и сантехнику немецкую, а не турецко-китайскую",- говорит киевский прораб.

Наверное, каждому пользователю Интернета доводилось сталкиваться с навязчивым спамом, предлагающим купить где-нибудь под Варшавой или Прагой особняк за 150-180 тыс. евро. Цифры, сопоставимые с ценой на какую-нибудь трехкомнатную квартиру в украинской столице, а о домике в деревне в пригороде Киева говорить не приходится. Тем более, сложно сравнить не только жизненный уровень в Германии и Украине, но и саму формулу, почему там при зарплатах на порядок выше, жилье стоит меньше.

Открывая обычную страничку риэлтерской фирмы по продаже квартир в Берлине, можно найти для себя варианты в центре города общей площадью до 75 метров в доме постройки 2001 года за 180 тыс. евро. Если не учитывать некоторые особенности в месторасположении квартир, элитность кварталов в самом "золотом" районе Киева, опираясь на динамику стоимости квадратного метра в однокомнатной где-нибудь возле секретариата президента, можно говорить о схожести цен.

"Я не буду вдаваться в подробности и механику процесса продажи. Скажу лишь одно - если семья рассчитывает купить квартиру по ценам, которые декларируются в рекламах - она этого не сделает никогда. Сегодня в столице отлажен механизм сдачи жилья по той цене, которую хотят строители домов. А мы лишь кормимся крохами. Хотя как сказать. В среднем риэлтерское агентство от продажи жилья получает комиссионных от 3 до 5 %",- отмечает знакомый риэлтер, пожелавший остаться неизвестным.

Можно было в очередной раз пересилить себя и сказать, что так не может быть. Есть суд, есть праведный закон. Все очень просто - пиши, отстаивай права, и крупные фирмы на блюдечке преподнесут цены со скидками до разумных заработков в пару десятков процентов от вложенных сумм, а не перекрывающих их целиком и даже больше. Таким видится правильный путь развития. Но, скорее всего, этого не будет в стране победившего бедлама, где почет исчисляется длиной автомобиля и его престижностью, а не знаниями, гражданской позицией.

"Да вы не смотрите на нашу рекламу, где у нас написано, что мы за 100 у.е. сделаем ремонт квадратного метра! Таких цен уже нет. Точно также как и стоимость квадратного метра нового жилья в Киеве давно уже перевалила за $2000. Фирмам не выгодно декларировать большую стоимость своих услуг. Люди ведь готовы всегда платить меньше. А как только они попались на дешевую цену - из них можно веревки вить",- иронично замечает Николай Шаврицкий.

А с другой стороны, большинству населения, не обремененному мешками денег, глубоко наплевать на новых буржуев, задавшихся идеей прикупить угол в столице. Ведь, если разобраться, то у большинства из них также не будет справедливых и надлежащих бумаг о честных трудовых доходах, исчисляемых сотнями тысяч гривен. Совсем недавно провалилась громкая афера с постройкой жилья в Киеве. У людей взяли деньги, показывали им "скелет" строящегося дома, а потом застройщики исчезли. Оставив потирать затылок и государство, и вкладчиков. Государство потому, что ему было невдомек, как же выплатить деньги тем, кто пострадал?
Экс-мэр столицы тогда резонно замечал - принесли деньги в мешках, не перевели официально через банк на счет липовой стройфирмы? Так как государство через доступные механизмы вам компенсирует затраты? Ответа нет второй год подряд. Как и жилья по смешным ценам. 

                                    Киев